来源：子木聊房
文/计木、子木前言：从2011年到现在，楼市跌宕起伏，有些人赚得盆满钵满，甚至财务自由，但有些人却因为投资失策，抱憾终生。这是一篇来自读者计木的投稿，在文字中记录了她为期9年的买房历程。但她却把自己归结为后者。所以原稿的题目是：《作为一个从2011年就入行房地产的半个业内人士，是如何从一个小康之家变成负资产的贫困人群。》之所以把它刊登出来，是因为这篇文章讲到了很多大家需要特别注意的”坑“，这对于正在买房路上的购房者，有普遍借鉴意义。后半部分子木会在文章里穿插自己的思考和建议。（故事很精彩，虽然较长请耐心读完）正文：
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我出生在河北保定的某个小镇，家境非常普通。2011年省会大学毕业后回到保定，在一家颇具规模的房地产企业做了一名销售内勤，收入非常稳定，月薪3500元左右，当时保定人均收入在1500至2000元左右，当地房价也就4000元左右/平。当时我也算中高收入群体，2011年底公司的一个住宅项目推出了首付分期活动，一套90平左右的两室，总房款40万左右，首付四成16万分两年还清。月供在1300元左右，这对我来说还贷没有多大压力，可是当时刚毕业没有买房投资意识，加之我作为一个女孩，家里也没有任何支持，这次购房机会也就放弃了。目前该小区的二手房均价在12000元/平左右。2012年认识了同在一个公司的男友，后来男友跳槽到全国TOP3某知名房企，可是工作地点在石家庄。当时两人处于热恋期，我也追随男友入职了石家庄本地一个比较知名的房地产代理公司，当时两个人的总体月收入达到了10000元左右。当时石家庄二环外的楼盘房价在5000元/平，二环内的楼盘在6000元/平左右，对于当时的我们在石家庄买房基本没有还贷压力。只是我们俩人都家境比较差，首付家里没有任何支持。俩人的积蓄也就10万左右，找亲友借了5万，首付预算在15万以内，总房款也就控制在了50万以内。
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当时看了三个楼盘，一个是裕华区（石家庄人眼里的富人区）某楼盘，周边规划的地铁，还有两个公园。周边教育配套也不错，价格2012年首期开盘达到了6000元/平。再加首付四成，得20多万以上，远超我们的预算，只好放弃。目前该楼盘在售的新房在20000元/平左右。后来看了保利在长安区的一个楼盘，也达到了6000元/平，同样首付四成，同样放弃，目前该小区房价在18000元/平左右。最后朋友推荐了新华区某个超大体量的明星楼盘，2012年底均价在5000元/平左右，当时因为工作原因没时间去售楼部下定。2012年这一年石家庄的房价一直处在一个温和的上涨期，等到过完年2013年3月份，房价上涨到了5600元/平，最后选中了一套88平的两室，总房款49万左右。2017年3月份石家庄房价最疯狂的时候曾达到18000元/平，后来石家庄开始出台限购限售等一系列调控政策后，房价开始回落，目前该小区均价在14500元/平左右。
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2015年我和男友已经结婚，他们公司推出一批内部车位。员工折扣价在六折左右。当时我觉得这是一个机会，因为那个楼盘在当地属于高端楼盘，户型大部分都是200平以上的大平层，里面的业主以生意人居多，大多都有两辆以上的车，并且当时那个楼盘车位配比比较低，都没有达到1：1，好多豪车都停在路边。果断和家里有息借钱投资了两个车位，很快就找了买家，小赚20万左右。手里有了钱就有了一些投资的想法。2015年5月，恒大在北二环外的某个项目开始售卖精装公寓，均价在7600元/平左右，当时同区域毛坯住宅也就这个价，目前同区域住宅均价已经翻倍达到15000元/平。当时有入行比较早的同事，劝我不要买商住公寓，奈何当时太年轻，入了公寓这个坑。唯一值得庆幸的是选了一个48平左右的一室一厅的户型，在出租上有一定优势。目前这套小公寓只能出租，租金在1300元/月左右。出售不仅有高额的税费，并且没有任何买家。目前该楼盘在售的新房精装公寓在也就在9000元/平左右，毛坯特价房在6500/平左右。
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2015年下半年老公被调派到天津工作，我也义无反顾的跟随去了天津。一方面是为了熟悉天津房地产市场为找新工作做准备，另一方面也有了在天津定居的计划，就开始了看房之路。众所周知，2015年国家为了去库存，出台一系列的利好政策，深圳的房价开始飙升，但是天津还是处于波澜不惊的状态，11月西青区天津南站销量最多的万科某楼盘，也是处于不温不火的状态。那时洋房单价也不过一万，该楼盘在天津市场最疯狂的时候达到过25000元/平左右，目前回落到20000元/平左右。2016年3月份我又陆续看了北辰区淮河道板块（政府规划的一个大型居住区）。当时在售只有一个住宅项目，金地的某个楼盘，当时洋房均价在15000元/平，高层未开盘预计在12000元/平左右，在2017年3月洋房达到了25000元/平，目前二手房高层均价在19000元/平。还看了天津北辰区比较成熟的瑞景板块，天津最大的本土房企天房的某个楼盘，高层均价在13000元/平左右。2016年国家又出台了力度更大的去库存政策，首付降低到了两成。这时的天津房地产市场开始明显回暖，3月份我入职了一家全国知名的房地产代理公司，负责远洋的一个商业项目，15年年底还不温不火的南站那个万科楼盘，开始出现抢购现象，我负责的这个商住公寓还是销量比较惨淡。
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3月份，因为我的身体原因，导致我卧床半年，这半年也是天津市场最疯狂的半年。我躺在床看着房价一天一个价，心急如焚。后来在9月底，拖着病体，仓促下定了北辰区的一套二手房。当时这套房子最大的问题就是限价房，整个小区品质非常一般，当时总房款在195万，其实当时同户型的总价在185万左右，因为当时天津市场太过火热，加之我的身体原因，没有太多体力货比三家，只好仓促下定。后来天津城区六区开始限购，这套房子不在限购范围之内，在最高峰报价达到了205万。后来的事情大家都知道了，全国开始进行调控，天津全市限购后，房价一路回落，目前这套房子总价也就150万左右，相当于这套房子亏损50多万。目前天津市场已经回落三年多了，个人认为已经跌无可跌，可是这种低品质的限价房，在房价疯狂上涨期跟着上涨，等到市场开始理智了，也就开始备受嫌弃。这次的经验教训就是一定要买品牌开发商的正规楼盘，千万不要买经济适用房，限价房等品质一般的小区。普通的购房者真的不要在市场最疯狂的时候，失去理智，冲动购房，因为你大概率会成为高位接盘侠。
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2016～2017年真的是全民谈房，全民炒房的年份。我也不例外，虽然天津那套二手房没有获利，但是全国房地产开始了出现轮动效应，当时各个房产专家开始预测哪个城市处于价值洼地，即将开始暴涨。我也开始研究各大省会城市的房价，当时的沈阳因为过低的房价进入了大家的视线，开始出现一些外地投资客。2017年7月我和亲友合伙投资了沈阳浑南新区的一个楼盘，一套85平的两室， 采用了全款分期的付款方式，单价8400元/平左右，总价72万。现在该楼盘的二手房均价已经达到了12000元/平。如果现在卖掉可净赚33万，年收益在15%左右。2018年11月份，因为经济比较紧张，无力再支付剩余房款，就想尽快套现。在中介挂牌不到1个月就找到了买家，成交价在80万。这个时期我家名下有两套住宅，一套公寓。当时老公也开始升职加薪，收入也有了一定提高，在亲朋好友眼里也算一个小康之家。转折在2018年。
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2018年开始怀孕，身体原因全职在家待产，经济压力开始变大。就有了卖房的想法因为天津的房子已经下跌到150万，如果现在出售，加上之前的房贷至少亏损60万。天津又开始限购，限贷，有贷款记录首付6成，如果以后再购房，会非常困难。为了以后的孩子可以享受天津的高考红利，虽然不知道18年后高考政策如何，但还是放弃了卖天津那套房子的想法。好在石家庄的房子买入价格较低，18年7月的市场，也没现在这么冷清，我所买的楼盘又有名校加持，在二手房市场还是比较好出售的。挂牌后，很快就遇到了买家，成交总价125万。虽然比最高峰的155万低了将近30万，但是比我买入的49万，也增值了不少。到目前为止，我手里就是一套天津亏损50多万的住宅，和一套市价40万左右的公寓，目前净资产为负。这就是我的悲催买房史。现在买房真的是一个技术活，不是以前闭着眼买也能赚钱的黄金时期。没有任何房地产专业知识，也没有任何购房经验的普通购房者，想着靠买房一夜暴富，我看还是算了吧。现在的房地产市场真的是乱花渐欲迷人眼，今天这个城市房价跌回三年前，明天那个城市1500万富豪，售楼部门口蹲。如果问我现在还买不买房，我可以肯定的告诉你，如果我现在手里现金充裕，并且有购房资格，肯定还会尽我最大的能力在最好的城市买一套，不为赚钱，只是为了孩子有一个更好的生活学习环境而已。
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这封信我读了三遍，可以说，每一段故事的讲述都非常全面且细致，这需要很好的记忆力和查询大量资料。从这点看出，小木是一个认真的人。读完这封信后，子木的第一感觉是遗憾和可惜，同时也抱以理解。因为有时候有些因素是自己导致的，有的因素则是客观原因，人力是无法扭转的。客观来讲，故事的时间线是从2011年开始的。截止目前2020年，期间可以说经历了一大波横盘周期+一次历史级的大涨，可以说只要在2015年之前买房，无论任何城市现在卖出，无论如何都会收获至少翻一倍的回报率。例如小木曾经在石家庄一套88平米的房子，2012购入价是49万，2018年卖出价是125万，投资收益是76万元。但接下来的操作就是纯属失误了。
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首先是投资了公寓。我一直强调除非千万级高端公寓外，一般的商住公寓基本没有什么投资价值。因为高昂的交易税费和低流动性，会把较低的增值收益吞噬掉。而租金收益对于房价涨幅来说，是非常薄弱的。例如小木投资的这套48平米商住公寓，2015年是7600元/平米，周边的住宅也是这个价格。5年后，此地段的精装公寓房价仅仅涨到9000元/平米，再加上交易税费，卖出去的话基本没赚。但如果同时间段，买了相同面积的住宅，那么5年后，房价从7600元/平米左右翻了一倍达到15000元/平米，相当于赚了35.52万。
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第二点，犯了购房市场最大的错误，“追涨”。“买涨不买跌”是中国楼市购房者现象级属性，也是无数韭菜的心理梦魇。看到身边买房的人冲进售楼处，就迫不及待的进入，很容易高位站岗。小木是半个房地产行业从业者，在嗅觉上要远比普通购房者灵敏得多。所以时机把握更准确才是。宏观角度讲，2015年去库存时，深圳大涨，外地人是没有感知的。但是当四大一线城市齐涨，这就是很强烈的信号，因为中国楼市一直都是板块轮动。如果北京房价出现非理性上涨，那么必然会对外溢出，环京区域，包括整个河北省都会跟着轮动。当然小木只是天津某楼盘的一位销售人员，对外地楼市是没有精力和意识跟踪的，这是理解的。但当她看到天津2折购房，万科出现抢购时，就应该马上上车了。“买涨”是可以的，因为大家都在买房，但要抢时间，它是前者吃后者的游戏。而这次买房，小木上车时间整整和万科出现抢购信号之间差了9个月。9个月时间，在楼市周期中，足可以烫平一切。所以，小木几乎接到了击鼓传花的最后一棒。在天津限购之后，至今已经跌去50万的价值，相当于总房价的1/4，接近一个首付。
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最后一点是，小木对于物业的选择有些仓促。如她所说，仓促下定一套限价经济适用房。经济适用房+限价，参合了足够的政策因素，所以开发商承建时基本没什么利润，质量很难达标。这种物业在房价盛世可以跟涨，但在房价下行阶段，基本是最被嫌弃的一种房子，流动性特别差，自己住没什么幸福感，卖又很难卖得出去。而且因为物业管理成本低，房子的折旧速度非常快。
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最后再给大家总结一下。1、除了千万级一线豪宅公寓外，普通公寓千万不要碰，吹得天花乱坠也不要买，我认识之前买公寓的人，10个有9个是后悔的。2、万不得已不买经适房、回迁房、共有产权房，商品房才是硬通货。3、购房最合适的时机是最冷的横盘市场，绝不是热市。如果控制不住自己，想追涨上车，你一定要对当地楼市有一定“行情嗅觉”，像猎狗一样死盯着市场。这个嗅觉培养并不难，去把当地信息相对透明的房地产媒体收罗一下，每周都去有意识地监测成交数据，以及分析现象背后的原因。例如某某楼盘突然出现抢购现象，为什么？此阶段成交数据陡然上升又是为什么？其实楼市购房信息一直以来都非常明显，政府突然出政策降低首付或者降低利率，这就是重大利好，喊人们来买房。要做到手上有足够的钱，才能在列车开过时第一时间上车。
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昨天这篇投稿被我团队的小张看到了，他说，小木太玻璃心了吧，虽然买在高点亏了50万，但相对于2011年，起码也是有两套房资产的人，况且天津的房子还能自住。这正确吗？不正确。刚需如果没有投资思维去买房，总归是韭菜，就像网上盛传的“刚需什么时候买房都是正确的”，完全是扯犊子。你半年前买房100万，半年后买房150万，能一样吗？多出来的首付是压力吗？对于普通人来说，50万能不能买个车，再加个装修？还有人说，自住刚需不考虑房价涨跌，那是没到时候。现在一个家庭在一套房子里生活一辈子太难了，当你生二胎，或者孩子需要学区房你需要置换，接父母到家里住时也需要置换，升职涨薪了也需要置换。在置换房子时，你就知道之前的选择和市场行情对于你来说意味着什么。小木在文末有两句话写的非常好，第一句是“现在买房是个技术活”，第二句是，“如果有钱，我一定会在最好的城市继续买房，为了孩子。”这两句话含金量特别高，需要去再三琢磨。小木最后跟我说，如果能早遇到子木就好了，起码在财富上能增值好几倍。增值多少倒是不敢承诺，起码读我文章的朋友不会成为韭菜，而不成为韭菜也就跑赢了绝大多数人。最后我把关于买房的干货整理如下，希望你在买房路上，真正实现“知识改变命运”。
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