2020年房地产市场可谓冰火两重天。一季度，受新冠肺炎疫情影响，房地产市场受到较大冲击，投资、销售、土地购置、新开工等指标均出现下降，地区和城市间的分化进一步加剧；二季度，随着疫情防控形势的好转和企业复工复产进度的稳步推进，房地产各指标开始修复；三季度，市场预期趋稳，新房成交规模持续上升，成交价格亦小幅上升。
01政 策 篇
国家政策是指引房地产稳步前行的风向标，2020年上半年，坚持“房住不炒”依然是楼市调控的主基调。
7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，为下半年调控政策起到关键性指导作用。会议强调“牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展”，并要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
7月30日，中共中央政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作，强调坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实房地产长效管理机制，不将房地产作为短期刺激经济的手段。
8月26日，住建部在北京召开部分城市房地产工作会商会。会议强调，毫不动摇坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，保持调控政策连续性稳定性，落实城市主体责任，确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。要高度重视当前房地产市场存在的突出问题，始终绷紧房地产市场调控这根弦。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房。
全国部分热点城市的房地产调控政策如下：
7月2日杭州
高层次人才优先购房，但自网签之日起5年内不得上市交易；补充“无房家庭”认定标准，户籍在本市非限购范围内的家庭，在原有规定基础上，新增在限购范围连续缴满1年社保或个税的要求。
7月6日宁波
宁波限购区域扩容，由原来的老三区扩大至市五区，镇海、北仑纳入限购范围；严格执行差异化个人住房信贷政策，加强对购房人在市五区家庭住房套数、住房贷款等情况的审核认定。
7月15日深圳
深圳调控政策再升级，其一，升级限购，深圳户籍家庭、成年单身人士连续缴满3年个税或社保，方可购买商品住房。其二，升级限贷，调升非普通住房首付比例，无房有贷家庭购买非普通住房首付不低于60%，二套非普通住房首付不低于80%。其三，增加一、二手房交易税。其四，加强市场监管，房屋抵押合同应通过房地产信息平台进行网签。
7月24日南京
任何一方在夫妻离异2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
7月25日东莞
东莞限购、限售政策双升级，首次将二手房纳入限购范围，非户籍家庭购房资格仅与社保缴纳年限挂钩，个税证明不再作为审核材料。延长一、二手房限售年限，由原先的2年提升至3年。
8月6日咸阳
2020年-2022年，主城区新房均价年涨跌幅不超10%，各县市新房均价年涨跌幅控制在25%以内。首次购买普通住房首付比例不低于25%，首套房首付不低于30%，二套首付不低于40%。
8月30日无锡
夫妻离异后2年内购房，其拥有住房套数按离异前家庭在市区范围内拥有住房套数计算。二套贷款未结清首付比例由40%调升至60%。增加二手房交易税，市区住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。
9月4日杭州
完善限购政策，以父母投靠成年子女方式落户，须满3年方可在限购范围内购房。与此同时，调整无房家庭认定标准，30岁以上未婚单身且在限购范围无房、离异单身满3年且在限购范围无房记录满3年，可认定为无房家庭，以免“误伤”刚需购房。
9月6日杭州
沈阳限贷政策加码，首套房首付比例不低于30%，二套首付提高到50%，且首付款须一次性支付，禁止分期支付和“首付贷”。个人住房转让增值税免征年限也由2年调整到5年。
9月11日常州
常州市区（不含金坛区）限贷、限售政策双升级，二套贷款未结清首付比例调整为不低于60%，严防居民挪用消费贷、经营贷等购房；新购住房（含二手房）限售年限由原先的2年提升至4年。
9月13日成都
个人住房转让增值税征免年限也由2年调整到5年。
9月29日银川
银川市人民政府办公室印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，实现稳地价、稳房价、稳预期目标，加强房地产市场调控。首套房首付款比例不低于20%；二套房首付比例不得低于40%；对购买二套以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。
三季度热点城市已先后收紧楼市调控政策，为市场预期的稳定起到积极作用。与此同时，部分城市将在增加购房补贴、强化住房保障等方面进一步加大引才力度，放宽落户限制，也将进一步促进房地产市场发展。
02市 场 篇
全国热点城市新建住宅价格稳中有升，三季度累计涨幅较去年同期有所扩大。1-8月份，全国房地产开发投资88454亿元，同比增长4.6%，增速比1-7月份提高1.2个百分点。其中，住宅投资65454亿元，增长5.3%，增速提高1.2个百分点。
1-8月份，商品房销售面积98486万平方米，同比下降3.3%，降幅比1-7月份收窄2.5个百分点。其中，住宅销售面积下降2.5%，办公楼销售面积下降19.5%，商业营业用房销售面积下降17.0%。商品房销售额96943亿元，增长1.6%，1—7月份为下降2.1%。其中，住宅销售额增长4.1%，办公楼销售额下降18.0%，商业营业用房销售额下降19.9%。
1-8月份，房地产开发企业到位资金117092亿元，同比增长3.0%，增速比1-7月份提高2.2个百分点。其中，国内贷款18016亿元，增长4.0%；利用外资101亿元，增24.5%；自筹资金37320亿元，增长3.6%；定金及预收款38837亿元，增长1.2%；个人按揭贷款18957亿元，增长8.6%。
8月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为100.33，比7月份提高0.24点。
03土 地 篇
三季度以来，多地出台收紧楼市调控政策，叠加房地产金融监管持续趋严，土地市场成交量价齐跌，溢价率也因优质地块的成交占比降低而呈现下行趋势，竞拍热度较上一季度明显回落。
据初步统计，2020年1-9月，全国300城住宅用地成交楼面均价为4852元/平方米，同比上涨10.9%；平均溢价率为16.4%，与去年同期基本持平。其中，三季度住宅用地成交楼面均价为4760元/平方米，同比上涨9.1%，环比下跌5.7%；平均溢价率为16.4%，同比提升4.9个百分点，环比下降1.3个百分点。三季度，房地产金融监管明显强化，“三道红线”试点实施，叠加企业处于偿债高峰期，房企资金面承压，拿地更加理性，土地市场较上半年有所降温。
2020年1-8月份全国房地产开发情况
04趋 势 展 望 篇
展望四季度，在“三道红线”重压下，房地产资金监管继续从严，楼市调控政策或将继续维稳，房企拿地愿望大幅度降低，土地市场竞拍热度将继续回落。短期来看，因城施策下，部分房价、地价存较强上涨预期的城市仍会进一步升级楼市政策，以稳定预期，但随着政策效果的逐步显现，政策收紧的空间已明显缩小。
从去库存的角度来看，四季度供应仍将稳步放量，需求也将持续释放，整体库存仍保持稳中有增态势，库存消化周期有望小幅回落，加之企业竞争加剧，去化率将有所下降。另外，房企之间竞争和分化加剧，城市间分化也将持续加剧，库存压力将主要集中在前期需求透支严重，基本面缺乏支撑的三四线城市，而一线和核心二线城市受政府约束，陆续发布新政加码调控，抑制市场热度，库存量有望持稳或延续小幅增长。第四季度全国整体房价水平仍将维持稳中微升态势，各能级房价变化也将以稳为主。
数据来源：CREIS中指数据、CRIC研究、国家统计局。
作者| 路朝晖（HOME+家饰界| 家居研究中心）
