学区房，真的凉了吗？

来源：房东经济学，作者房东的ID

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“多校划片”正式降临北京西城区，这里是全北京教育资源最集中最优质的地方，意味着一套房锁定一个学区的时代结束了，学区房价值面临重估。4月30日，北京市西城区教育委员会发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，西城区将实行多校划片入学，消息一出，引发震动。文件中值得关注的内容包括：（1）自2020年7月31日后，西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。（2）自2020年起，西城区将对适龄儿童入学登记地址及就读学校实施记录，自该房产地址用于登记入学之年起，原则上六年内只提供一个登记入学学位(符合国家生育政策的除外)。（3）自2020年7月31日后户籍从本市其他区迁入西城区的适龄儿童申请入小学时，将不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

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影响有多大

首先我们谈谈“多校划片”的含义，“多校划片”指的是一个小区对应多个学校。它会将热点小学、初中分散至每个片区，确保各片区之间大致均衡。在具体操作中，实行多校划片将通过随机派位方式分配热点学校招生名额。换句话说，有了“多校划片”，学区房的价值将大打折扣，在“多校划片”的影响下，学区房再也无法确保业主的孩子能够就读最好的学校了。在北京，“多校划片”的改革已经进行了好几年了，北京其他拥有优质区域如海淀区、东城区早在2018年就进入了“多校划片”时代。但西城一直没有采用“多校划片”，仍然可以凭借一套房100%锁定优质教育资源，因此西城区的学区房被市场视为北京最硬核的学区房。就在2020年4月24日，我与一位北京的老朋友吃饭，当时我们正好聊到了北京学区房的话题，他告诉我到西城区的“多校划片”教改为何迟迟无法推进，最大的原因就是既得利益者阻挠。西城区当初想推动“多校划片”的时候遇到了普通人难以想象的阻力，直接有老干部闯到区教委办公室来胡闹，他们给工作人员大谈革命精神、甚至有人当着工作人员的面在办公室里大小便... 你很难想象这种行为是出自已经退休的体制内人士和坐拥千万房产的西城居民，或许这些人的痞子气是不会随着身份和身价的提高而消失的。但换位思考，如果你是他们，你也会抓狂，西城区的房子总价随随便便上千万，其中有很大的价值成分就是固定的学区，一旦学区被打散，只要房价10%的波动就是100万的差别。假如一套学区房价值1000万，有200万是学区溢价，过去100%可以进入顶级学校，现在抽签只有1/5的机会进入，那么200万学区溢价就只剩40万了，整套房子的价值蒸发160万。由于西城区过去迟迟没上“多校划片”，这使得人们逐渐认为西城的特殊是理所应当的，有了这种预期，这次消息给市场带来的心里冲击就会更大。不出所料，“多校划片”让学区房业主产生了恐慌情绪，放盘量出现显著增加。从4月30号下午出政策至5月1号晚间。月坛区域一共登记了64套房源，其中育民小学房源登记了33套房源，其中库存房源降价12套。西城区二手房从业者王冰表示，“消息出来后，西城客户群直接炸了。很多持有房产的业主，立刻想到价格会跌，第一时间出来挂房，赶在7月31号之前卖个好价格，挂牌价比最近成交价低了几十万不止。”西城区迈出这一步，意味着教改战胜了既得利益者的阻挡，使得公立教育资源更加均衡平等，是一件好事。

教改方向各个城市教改一直在进行、从来没停止，虽然各地教改的不确定很强，但我们要看清其趋势不会太难。牢记，中国是一个社会主义国家，教改无论怎么改，表面上一定还是会考虑公平的。国家不可能放任学区房万无一失地锁定优质学区，以至于学区溢价飙升，最终导致只有少部分买得起学区房的人才有资格享受优质公立教育资源。公立教育资源永远是不分贫富贵贱地为全民福祉而服务的，它本身就应当力求公平和均衡。但“多校划片”的均衡措施只是解决分配问题，却不能增加稀缺的教育资源，这时就需要市场来补充了。公立资源是大家的，私立资源是供有条件的人选择的。在美国和欧洲，无论是基础教育还是高等教育，最强的学校都是私立学校，这也会是我们未来发展的方向，在公立教育资源的基础上，中国的私立教育也有很大发展空间：既然有人愿意花大几百万甚至上千万买学区房给孩子读书，那一年只花小几十万的私立学校岂不是更好？担心私立学校没有好老师？不用担心，学费摆在这里呢，重金之下必有勇夫，在高价格下，好私校和好老师一定会越来越多，这是市场的必然规律。中国有些城市的教育市场化做的就不错，比如上海，上海的学区房溢价低于北京、广州和深圳，原因何在？因为上海的教育市场化做得好，商品和资源的定价是由市场决定的，学区房溢价过高，自然导致更多人选择私立学校或出国读书。

上海部分私立学校的年度学费实际上，即使教改不推进“多校划片”，学区房的高溢价也是强弩之末。毕竟，净值高人群要么早有学区房、要么有能力上私校、要么出国，你不太可能让真正的有钱人花大钱去接盘一个充满不确定性的老破小，追捧的大都是能力不到位但敢加杠杆的；另一方面，教育产业化也在推进中，不断为城市提供新的优质教育资源并降低公立学区溢价。需要承认的是，衡量不同城市学区房的合理溢价是一个难度很高的事，因为各个城市的教育资源总量，教育市场化水平以及房价水平都有很大差别，但有一点趋势是可以确定的，那就是随着公立资源的均衡化和教育的市场化，学区的溢价将在未来逐步降低。让教育的开支回归教育本身，让有条件的家长找顶级私校，别让人们以教育的名义在学区房上博傻投机。

投资确定性这件事中最惨的人不是那些西城老居民，而是那些刚刚掏空“六个钱包”上车西城学区房的新业主。看到下跌的房价，又承受着月供的压力，那种绝望恐怕已经无法用语言来表达了，这也给了我们所有人以警示。学区资源是房产可变度最高的资源，一纸红头教改文件就能让一个只有教育资源的老破小崩盘，这种事在其他城市以及北京其他地方都发生过。西城只是来得比较晚，来得比较超预期而已。而相比较之下，一套房子所享受的基础设施配套、就业密度、房屋品质和户型是不会被人为改变的，所以在买房时，应该取不变价值而避变动风险。因为钱是你辛辛苦苦赚来的，作为资产的持有者，我们最想要永远是稳定且明确的规则，最不想要的是自己的财富随时受制于其他人的决策。中国的优势之一在于全国一盘棋，北京作为首都，往往是政策先行者，“多校划片”在北京敏感度最高的西城区得到落实后，势必向其他城市推进。西城区的“多校划片”不仅仅代表区域内学区房凉了，更预示着其他城市学区溢价过高的学区房即将要凉。以深圳为例，近一年来深圳学区房近乎疯狂，目前百花小学+实验中学学区的部分学区房来说，有23.5平米的房子卖到710万，一平米超30万，这个单价已经超过北京西城区，但其对应的教育资源不如西城区。