□本报记者张苑通讯员李旻余慧晶
10多年前购买了一套房改房，10多年后却让买卖双方经历了3场官司。为什么“说好的”话都不算数了？为何住了15年的家一夜间就没了？近日，因一套二手房买卖而引发的一系列官司在三诉三判中圆满画上句号。错综复杂的法律关系背后，给人们竖起了一块关于诚信的“警示牌”。
秦方是桂林某科研企业的职工，自打从老家来到桂林工作以后，一家老小一直租房居住。为了给家人提供一个稳定的生活环境，在桂林买房成了秦方的奋斗目标。2005年他获悉，本公司的同事蔡美有一套房屋正准备出售。
经过现场看房并与房主交谈，秦方觉得挺满意。这套房子就在该科研企业家属区内，是由该单位向员工集资筹建的，俗称“集资房”。经过商讨，秦方与蔡美签订了《房屋转让协议》，以5.5万元的价格买下该房。随后，蔡美将房屋“两证”(房屋所有权证和土地使用权证)原件交给秦方并腾空了房屋。之后，秦方一家迁入新购的房子。但蔡美承诺的尽快办理房屋过户及房屋上市交易审批手续却一直没有进展。原因是，这套房属于“房改房”，根据相关政策，需要蔡美亲自提出上市交易的审批申请，但蔡美以出国、出差等为理由一直没有提出申请。秦方无可奈何，只能继续等待，这一等就是10多年。
2017年2月，该房屋所在家属区被列入政府危旧房改造项目，根据改造实施方案，拆迁后以还建住房和非还建住房两种方式对权利人进行补偿。秦方接到通知前往指定部门进行权利登记，但负责登记的部门告知，由于他居住的这套房屋还未办理过户手续，所以秦方不能以自己的名义进行登记。于是，秦方再次联系到蔡美，蔡美口头承诺尽快办理，并让秦方拍摄“两证”的照片传给她。
2017年5月，蔡美突然向秦方单方面发出了《解除房屋转让协议通知》，紧接着用秦方提供的“两证”照片向桂林市国土资源局对房屋权属证书进行了挂失，2017年7月蔡美拿着补办的房屋权属证书来到秦方面前，告知秦方房子已经“回到”了自己手上，要求秦方归还房屋。
毫无心理准备的秦方面对这突如其来的变故不知所措，他多次质问蔡美为何出尔反尔，得到的都是冷冰冰的回复：“三天之内告知同不同意。”秦方忍无可忍向桂林市七星区人民法院提起诉讼，要求确认自己和蔡美签订的《房屋转让协议》有效，让蔡美立刻依约履行房屋过户的义务。
法庭上，蔡美准备充分，她不仅拿出了一张秦方从没见过的《财产分割协议书》，说明与房屋共有人江利离婚时已将该房分割给江利，还搬出了在售房过程中从没露过面的前夫江利，让江利证明当年转卖房屋时不知情且不同意转卖该房。蔡美的目标很明确，就是要解除转让协议，拿回房子。此时，秦方陷入了被动之中。之后，秦方在一审中以败诉告终。经过桂林市中级人民法院二审裁决，结果是维持一审驳回秦方诉请的判决。
经过两次判决后，正当秦方为如何进一步维权而一筹莫展时，蔡美竟然也提起了诉讼，这次是蔡美向秦方要房、要钱。基于第一个案件的判决结果，蔡美以自己和共有权人江利的名义共同起诉秦方，要求解除《房屋转让协议》，让秦方支付该房屋15年的占用费及相关利息12.3万多元。
针对这起围绕一套二手房已经进行到第二次诉讼的案件，七星法院组成合议庭展开了详尽的审理。法院围绕《房屋转让协议》的效力和违约责任，进行了重点审查。法院认为，秦方在协议签订及履行过程中不存在过错，协议未生效或不能生效的责任应归于蔡美未履行促使合同生效的准备义务，秦方居住、使用该房屋是基于协议成立后产生的合同效力，依照《物权法》属于有权占有，因此不承担任何侵权损害赔偿责任。
2019年5月，七星法院作出判决：判令解除蔡美与秦方签订的《房屋转让协议》。秦方于3个月内返还房屋，驳回蔡美、江利关于赔偿的诉讼请求。
这起二手房买卖引发的官司到此还没有完结。经过两次官司，秦方慢慢找到了维权的正确路径，于是他决定提起第三次诉讼。两个月后，秦方向七星法院提起了第三次诉讼，要求蔡美和江利共同退还房屋转让款，并承担自己的损失60余万元。这一次，面对此案中错综复杂的法律关系，法官确认了蔡美签订协议及履行准备义务时存在过错，并明确了其中的责任分配问题。2019年10月，七星法院判决：蔡美返还秦方购房款5.5万元，并赔偿秦方利益损失39万余元。近日，桂林市中级人民法院作出维持原判终审判决。
对于这几起错综复杂又密切关联的案件，承办法官在进行深度总结后向广大市民提出了警醒：首先，一旦买卖双方签订协议、合同，法律就赋予了相应的责任和义务。当事人不能指望利用故意拖延履行、部分履行、瑕疵履行等手段减轻自己的责任，更不能企图靠“耍小聪明”来获取约定范围之外的利益；其次，现实中常见夫妻双方经过商议后将房屋出卖，但仅由一人出面签订买卖合同的情况，而后因房屋价格上涨，未出面或未签字一方便假称自己不知情、不同意，主张合同无效，这实际上却是夫妻共谋的毁约，双方都无法逃避责任。另外，法官还提醒广大市民：诚实信用是民法领域的“帝王条款”，是维系市场经济正常运转的支点，也是文明社会的主流精神之一。买卖双方只有首先做到诚实信用才能享有法律的保护。
(注：文中人物皆使用了化名。)
