无界房探 | 青城宸章：处于刚需改善“双边缘”，“迷你盘”新都心艰难求生
据项目消息，位于市北区蚌埠路与宁乡路交汇处的青城宸章项目，即将于10月底开盘。项目首开1#楼建面约106㎡、119㎡，均为精装三居。
鲁楼观察
如果说今天的浮山后已经成为青岛主城改善需求的主要承载地，新都心则跟随板块轮动逐渐进化，楼市主流需求逐渐从纯改善向“刚需+改善”双需求混合的方向转变。
因此近年来，新都心的户型也逐渐从大户型转变，呈现出小而精的倾向。如今，又一个单房源总价可以控制在300万左右的偏刚改项目，即将杀入新都心这片楼市战场。
据项目消息，位于市北区蚌埠路与宁乡路交汇处的青城宸章项目，即将于10月底开盘。项目首开1#楼建面约106㎡、119㎡，均为精装三居。
建筑商首个独立操盘项目
青城宸章项目由青岛恒嘉源房地产开发有限公司开发。据天眼查，青岛恒嘉源房地产开发有限公司是青岛青城世纪置业有限公司的全资子公司。而青城，在青城宸章项目诞生之前，一直以来都是以建筑商的身份参与青岛楼市，金茂府、保利天珺等项目都是由青城建工参与建设。
青城宸章，是青城首次以开发商角色独立开发的项目。这对于青城而言既是机遇也是挑战——一方面，青城有丰富的建筑商经验做基础，在项目的建筑品控上会更加游刃有余；但同时，作为一位开发商“新手”，青城在项目的运维、营销、宣传等各个方面都相对缺少经验，这对于青城而言是一项不小的挑战。
具体来看，青城宸章项目是位于海尔世纪公馆项目西南角的一宗地块，具体位于蚌埠路与宁乡路交汇处。项目总占地面积7255.5㎡，总建筑面积33778.19㎡，整体容积率3.3，绿化率35%。项目整体只规划了两栋28层高层，总户数208户。
过去的十年里，新都心已经从昔日的“双山、大山、保尔”这些破旧的城中村角色脱离出来，化身如今青岛主城数一数二的核心CBD地段，形成了以凯德MALL为中心的一大青岛楼市新高地。
典型学区房，临近黑龙江路
青城宸章项目位于凯德MALL正北方向，距离凯德MALL约1000米左右的距离，能够较好地受到商圈的利好辐射。同时项目两千米范围内还有居然之家和新开业一年的保利广场。
项目在学区配套方面相对比较有优势，属于比较典型的学区房，其南侧马路对面即为青岛立新小学，这是一所为全日制36 个班小学；另外项目周边还有格兰德小学（私立）、博文小学、市北中学、青岛23中等学校，学前教育方面还有一所红黄蓝幼儿园。
交通方面，青城宸章项目临近黑龙江路，这是一条南北向贯穿青岛主城的重要干道。这一点对于青城宸章而言是一把双刃剑，一方面临近城市核心干道有利于小区中业主的出行，但另一方面，黑龙江路早晚高峰的严重拥堵以及其造成的噪音也是小区业主不得不面临的问题。轨交方面，青城宸章项目距离地铁3号线的双山和长沙路之间，都有约800米左右的直线距离。另外项目周边还有黑龙江南路蚌埠路站、立新小学站以及万科城等公交站点。
另外值得注意的是，从目前的情况来看，项目周边目前仍有很多平房和老旧居民区，城市界面还相对美观度较低。
项目周边实拍 图片来源：界面山东套内设计瑕瑜并存
据项目消息，青城宸章目前已经于9月中旬开放了售楼处，预计将于10月底首次开盘，首开面积在100-119平，均为套三户型，精装交付。
项目3.3的容积率，在今年对于一个高层小区来说水平居中，毕竟今年浮山后的大云谷金茂府项目已经将高层小区的容积率水平拉到了4.38。而且根据项目沙盘图，项目两栋高层的北侧还有一个面积不小的绿化园区，项目整体绿化率也达到了35%，这一点也成为项目一大重要宣传的卖点。不过据界面山东实地踩盘情况来看，两栋楼座的北侧空地至少在直观上十分有限，届时项目要如何实现宣传中的绿化效果，或许要待项目整体交付时才可揭晓。
项目沙盘实拍 图片来源：界面山东
项目工地实拍 图片来源：界面山东从户型设计上看，相对于119平户型，项目主打的106平建面户型或许会相对更有竞争力，因为它正好抓住了周边竞品中户型面积的空白段，毕竟此前该片区的房源建面除了保利天珺将户型建面缩减到了更小的100平左右以外，青特星城等项目的建面则基本都直接跳到了110平以上。
户型图实拍 图片来源：界面山东青城宸章项目的户型是经典的元宝型户型，户型比较方正，利用率高，含双南卧且动线设计合理。但值得注意的是，项目所谓的“双卫”，实际上只有“1.5卫”，即其中一个卫生间只有一个马桶，既没有洗手池也没有浴室。而户型图上看，仅有一个马桶的所谓“0.5卫”位于几乎整个户型的几何中心，而且没有临近的窗户，如果有异味的话或许会比较难处理。
在参观样板间的过程中，界面山东发现，项目地面主要采用瓷砖铺设，同时墙面铺的是墙纸。根据经验，瓷砖后期的维修往往会比普通地板需要花费更多的人力和物力；而墙纸也有同样的问题，一旦出现破损，则需要整张揭下重新铺贴，这也比普通墙面的维修更加费力。
样板间实拍 图片来源：界面山东青城宸章将自己的定位归于刚需和改善的交界之地，这对于它本身而言既是优势也是挑战。一方面，这个建面定位在周边方位内没有太雷同的产品，竞品较少，户型方面竞争压力不大；但同时，这个面积对于很多改善型用户而言缺乏吸引力，但同时目前了解到的预计3万元/平左右的单价、300万元/套以上的总价，又会将一大波刚需客拒之门外。
而从新都心的整个市场行情上看，青城宸章所面临的市场环境也不容乐观。上周（10月19-25日）青岛市北区整体仅成交90套共计11750.81平，而且这个数据还是涵盖了新都心、部分浮山后以及老四方等多个片区。这个数据对于市北的任何一家开发商都不友好，连一个普通大盘的开盘成交都无法支撑，更妄论遍布整个市北的数十个在售楼盘。
何况青城宸章的产品力在整个新都心中都并不十分出色，除了上文提到的在配套、精装、户型设计上的一系列问题，项目两栋高层底部的两层底商设计也会让整个小区的品质大打折扣。
需求、竞品、产品力、开发经验。青城宸章所面临的销售难题远不止一两个。在这样的背景下，这家青城作为一家建筑商独立操盘的首个项目，究竟该如何找到自己差异化竞争的新思路。
