万科前三季度毛利持续下行股东数减少近10%

第一财经

作者：吴俊捷责编：张歆晨

万科物业一定会上市，但时间尚未确定。

万科（000002）发布的三季报仍然展现出这家头部地产公司的稳定。

报告显示，公司报告期内实现营业收入951.4亿元，同比增长12.5%；实现归属于上市公司股东的净利润73.6亿元，同比增长14.9%。其中，房地产业务结算面积为675.2万平方米，同比增长10.9%，贡献营业收入849.4亿元，同比增长15.8%。万科上半年净利润增长幅度为5.62%。

公司财务、资金状况稳健。截至9月底，集团净负债率为27.6%；持有货币资金1730.5亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和850.7亿元。有息负债占总资产的比例为14.1%，且有息负债中66.8%为长期负债。尤其是经营活动产生的现金流量净额报告期内同比增长251.36%至107.75亿元。今年前三季度，这一会计科目同比增幅录得1824.62%，远超同行。

截至9月底，万科合并报表范围内有4913.1万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约人民币7248.8亿元，较年初分别增长14.6%和19.0%。

相较之下，万科毛利率表现一般，仍延续下行态势。

今年前三季度，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率为22.9%。半年报显示，这一指标录得24.1%，较2019年同期下降4.2个百分点。更早之前的2019年，万科房地产及相关业务的年度结算毛利率为27.2%,较2018年下降2.5个百分点。

该财务指标的下行早已引起部分人士的关注。

基于房地产行业销售与结算周期存错配，房企2019年结算的项目大多来自于2017、2018年销售高点结转而来。尤其是在以“三道红线”为代表的地产金融监管愈趋于严格细致、地价占售价比持续上行、楼市调控一城一策常态化的大背景下，诸多房企都主动寻求对内精细化管理以降本增效，对外积极销售回款等系列举措，来对冲外部环境对自身发展所带来的影响。

在今年线上中期业绩推介会上，万科执行副总裁、财务负责人韩慧华也表达过类似看法。“我们目前的销售毛利率比我们现在已经结转的毛利率是相对更低的，我们预计到年底还有一个小幅的回落。”她也有提及，“公司还是会坚持稳健的投资和精益的运营，努力把我们的毛利率维持在一个合理的水平。”

行业步入低容错时代，房企转向向管理要红利，也加速了房企打造多个主赛道护城河的进程。

万科主赛道分为房地产开发、物业服务和物业经营三个板块。物业经营板块涵盖长租公寓“泊寓”业务、商业地产开发运营和物流仓储业务。

以多元化业务中首个营业收入破百亿元的业务板块万科物业为例，它仍在积极进行业务梳理整合及业务边界拓展。

报告期内，万科物业与戴德梁行合资公司正式对外公布名称“万物梁行”，专注于商办物业；并于新近正式推出了国内第一个以城市服务为定位的全新品牌——“万物云城”，专注于城市服务，并试点发布城市服务智慧运营平台。

面对屡被问及的万科物业分拆上市与否，董事会主席郁亮在10月17日北方区域媒体交流会上首度表示，万科物业一定会上市，但时间尚未确定。郁亮还有表示，万科会将能够上市的业务都分拆上市，接受资本市场的考验，“这是我们的一个基本策略”。

投资者似乎仍期待万科拿出更具有想象空间的业务及业绩表现。

报告期内万科股东数有所减少。三季报显示，万科普通股股东总数371526户（A股371477户，H股49户）。此前的半年报显示，截至6月30日，万科股东总数406789户（其中A股406742户，H股47户）。

公司前十大股东榜中，香港中央结算有限公司在三季度进一步买入，其持股比重由半年度的4.30%提升至三季度末的4.91%。大家人寿保险股份有限公司－万能产品持股比例由半年度的2.13%下降至三季度末的0.98%，降至第八大股东。

截至三季度末，万科大幅跑输大盘。10月29日，万科A小幅微升，收报27.38元,万科H下幅下跌，收报23.75港元。