“金九银十”成色不足，楼市拐点悄悄来临，房价真的要降了
3日，易居研究院发布40城住宅成交报告显示，下半年以来，多地调控收紧起到了明显作用。10月重点监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降3%，同比增长12%。
对此，业内人士表示，前三季度有近3成房企目标完成率不足65%，占比达到近三年来同期最高，预计今年最后两个月将会有更多房企加入促销行列，以价换量促进资金回笼。
面对只紧不松的调控政策，特别是“房住不炒”红线，开发商指望调控政策放松的愿望，已经越来越无法实现了。因为，从今年下半年以来各地出台的调控政策，以及金融监管部门提出的“三条红线”来看，未来楼市的格局，只会是政策越来越严，措施越来越多。
事实也是，调控的目的，就是要推动市场的稳定、房价的稳定、居民心理预期的稳定。三个方面的稳定，缺一不可。缺少任何一个，都算调控没有达到目的，政策就不会有任何松动。否则，楼市调控就会前功尽弃。反过来。如果三个方面的目的全部达到了，楼市步入长效化管理轨道了，调控政策就会慢慢淡出，就会用长效管理机制替代调控机制，尤其是行政调控手段，将全面推出调控。如果在调控政策退出之后，再出现不稳定现象，更加严厉的政策也会随之出台。
这就是管理层对待楼市的态度，也是管理层把握楼市调控政策节奏和力度的态度。因为，楼市调控能够取得今天这样的成绩，是付出极大的努力的，也是牺牲了许多方面的利益的。在付出很大代价的情况下，如果因为一时需要，改变楼市调控目标，放松楼市调控政策，导致房价再次上涨，市场再次不稳定，居民心理预期再次出现失调，显然是管理层不希望看到的结果。
而从目前的实际情况来看，由于开发企业普遍面临资金面压力，筹资降债已成开发商共识。因为，再不多方筹集资金，降低债务负担，降低负债率，谁也无法保证不会出现资金链断裂现象，不会因此而让企业陷入绝境。但是，面对宏观政策持续收紧，金融机构不可能给开发企业提供资金支持，其他方面的筹资门槛也在提高，留给开发企业的筹资之路，只有以价换量、以价回款，从而达到增加现金流、降低负债的目的。
毫无疑问，“金九银十”的平淡收官，还是让开发企业后背发凉的，感到寒风在微微刮起的。如果后两个月的促销工作做得不好，回笼资金效果不值，有的开发企业就有可能会遇到资金链紧绷的问题，甚至不排除极少数开发企业会出现资金链断裂问题。因为，“金九银十”都如此淡定，说明购房者的心态已经相当平和，不会再被开发企业的“小恩小惠”所诱惑，只有足够大的优惠，才能打动购房者的心。
我们注意到，在成色明显不足的“金九银十”，恒大集团却跑出了一个“加速度”，不仅实现了1819.7亿的销售，回款也高达1358.5亿。前10月已累积实现6325.9亿回也达到了5307亿，均创公司有史以来的最高纪录。目前，正在向8000亿元的年度内控目标进军。而恒大出现这种喜人景象，与促销的力度大、降价幅度大是密不可分的。
而从恒大的业绩增长中也不难看出，唯有降价促销，而且是较大幅度的降价促销，才有可能避免资金链紧张甚至断裂的问题。关键是，是否所有的开发企业都具备恒大那样的销售魄力和承受能力呢？如果仍想死杠房价，留给企业的，可能就只有资金链紧绷一条路了。
这也意味着，未来楼市可能出现的现象是，有条件、有能力的开发企业，为了回款降债，都会采取降价促销的手段，寻求新的出路。而没有条件和能力的企业，可能就要陷入困境了。到底是选择降价促销还是继续死扛房价，需要做出理性选择，抑或主动寻求战略合作、寻求被兼并。否则，真的很难度过艰难时刻。
对广大居民来说，面对市场逐步进入寒冬期，等等观望或许是最好的选择。因为，房价继续上涨的概率已经越来越小，降价则是概率越来越大，只要耐心等待，就有可能在新一轮的利益博弈中，将开发企业彻底打败。而炒房者，则肯定会收起他们锋利的牙齿，躲到一边，静静观看，或将资金投向其他领域，如股市。如果此时再进入楼市，只有死路一条，楼市拐点或许已经悄悄来临。
