这届打工人太难了！上学的时候遇上ofo，有点小钱遇上p2p，现在遇上蛋壳。
哪怕是乐视，还有白衣骑士救一轮拖延时间，还有创始人下周回国的梗。
蛋壳这家公司已经社会性死亡，创始人在倒闭之前就已经抓进去了。
在北京距离近的中小企业债主，早早都到东城区的蛋壳总部排队讨债了。
今年1月，蛋壳在美国上市，其开盘价为13.5美元。如今其股价仅为1.44美元。10个月里，蛋壳股价跌幅近90%。虽说昨天半夜股价回升到2.17美元，但房叔看来也只是回光返照。
作为长租公寓体系的第二大公司，怎么说不行就不行了呢？
因为从里到外被掏空了啊！
房叔今天来说说蛋壳的危机！
1
蛋壳危机的原因？
大家显而易见的原因是疫情。长租公寓本身是靠着长收短租，低收高租的模式生存的，但有个前提是房子一直有人租，房租一直上涨，这样成本才包得住。
受疫情的黑天鹅影响，高收低租，又租不出去，资金链必然紧张。
房叔再说几个内部人士才知道的细节。
一方面是，蛋壳被内部人掏空了。
据透露，蛋壳的空置率一直控制得不错，房子的毛利很高，所以能从几千家长租公寓里杀出来，成为行业头部。2018年以前，是蛋壳的上升期，但随后拿了5亿美元的风投，质量急转直下。
蛋壳装修分为蛋壳1.0、蛋壳2.0、蛋壳3.0和蛋仔，装修预算大致差不多，但是质量一直在下降。
到了2019年下半年，后装修的房子不配拥有高溢价，出现了大批空置。
原先靠质量的路数不行了，只好搞营销，各种立减返现。但价格下降的同时，毛利也降低了。
至于质量是怎么掉下来的？
这就是房地产行业的惯用套路了——层层外包。
蛋壳的内部运营成本很高，主要大头是装修费用的返点和外包。
举个例子，一套89平的三房，预算装修成本是6万，但实际到工长手里只有1.5万，供应商拿2万，还有2.5万就被管理层通过层层外包、返点洗白。
外包和高层的返利多得一比，而底层干活的人都是苦哈哈。
如今高层套现走人了，公司已经被内部蛀虫挖空，真正干活的人恐怕连那1.5万的辛苦钱都拿不到。
另一方面，蛋壳的获客成本也很高，高层决策也有问题。
蛋壳太依赖58端的获客，一个获客成本在20元左右，而获客多少才能成交呢？60个。
电销团队管家签约的获客成本大约为1200元，这就更降低了毛利率。
有老员工从2017年就建议打造自己的app，组建自营销售团队，逐渐降低获客成本。
但当时高层被风投冲昏了头脑，提出100万间计划，依然大量使用58，毕竟那时候不差钱。
真正开始做app已经是2019年了，据说除了南京以外，其他城市都做得不行。
一群习惯了饭来张口的人，自己根本不知道怎么找食。
2
前CEO套走国资6个亿
再来说说蛋壳创始人的烂摊子。
大家看过6月的新闻，CEO高靖被带走了，蛋壳立即撇清关系，找了新的CEO，还说这事不会影响经营。
经过这半年的教训，各位至少明白一件事：公关的嘴，骗人的鬼！
高靖的所作所为怎么可能和蛋壳没关系？他这个CEO的关键工作是拉投资、找钱的。此人是画饼高手，空手套白狼，套走国资6个亿！
据知情人士称，蛋壳公寓的计划是，在昆山花桥成立一个规模达80亿元的长租公寓股权投资基金，初期资金规模不低于30亿元，计划中的出资方包括蛋壳公寓（6.25亿元）、昆山银桥（6亿元）、安徽某国资（15亿-18亿元）。
当昆山银桥6亿资金到位后，当地国资发现，蛋壳公寓此前宣传的安徽国资也不见了踪影。
也就是说，蛋壳以联合设立基金的名义，忽悠昆山银桥打了6个亿过来，其中的5.5亿转了一圈回到了蛋壳的北京账户里。设立的基金成了摆设，这招空手套白狼，妙啊！
但是有人会问，为啥还剩5000万没转走呢？
这5000万是蛋壳留给自己关联公司的基金管理费！
在蛋壳和国资成立的这笔基金中，一共有3个合伙人：
紫梧桐的法定代表人是CEO高靖本人，出资100万；
芜湖泓森基金的法定代表人是丁盛，此人是蛋壳的员工，出资100万；
月梧桐就是上文说，蛋壳和国资注资成立基金的那个公司，一共注资12.25亿。
在这个合伙架构中，收取基金管理费的都是蛋壳自己人，昆山国资没有席位。
而且蛋壳还规定了高于市场标准的2%的基金管理费，即每年2450万的费用。剩下来的5000万可以付两年。
资本金都被转走了，还要薅管理费，不愧是你，真有你的！
其实，这6亿如果能用在蛋壳经营上，或许就能解燃眉之急。
但出了这种事，找钱负责人高靖一时半会出不来了。
一方面，6亿资金亟待归还国资，而另一方面，陆续收房装修的欠款窟窿还在扩大。
3
自如安全吗？
有人问，为啥现在蛋壳不行了，自如还没事呢？
因为蛋壳没有贝壳硬？
单看背后爸爸的实力，贝壳也靠不住了。今年自如已经独立运营了，法律上早已切割。如果自如暴雷，贝壳不一定给它背书。
依照目前形势看，蛋壳大概率就倒闭了。竞争对手倒下，对自如算是重大利好。
但是，覆巢之下无完卵，蛋壳说明了中介模式的长租是有很大隐患的。
从目前市场反映的情况看，自如也有自己的维权事件爆出。
北京的租客反映，自己被自如赶出来了，因为这间三室只有他一个人住。
那这个三室为什么要空出来呢？
叔猜测，不会是房东不同意降租，解约了吧？
事实上，从今年年中开始，自如已经以疫情为缘由多次要求房东降租了。
表面上是打着共渡难关的旗号，实际是疫情抬升了空置率，中介利润空间受损，才压榨房东。
更恶劣的是，自如也并没有给租客们降房租。部分租客表示，甚至还涨了。
这几天又有房东反映，降租幅度达到了30%-50%，有降租这些钱，找个租户直租不香吗？
但解约之后，房东又面临装修金赔偿，像上文中的张先生，自如给他两万违约金，他还得赔自如四万装修金，等于倒赔两万。
然而，装修其实根本花不了四万，原因和蛋壳一样，层层外包，都被内部人分掉了。
在中介面前，房东和租客都是弱势群体。
房叔认为，两头吃的中介市场乱象难解，注定不是长久之计。
4
长租公寓不能依赖租金贷
房叔再延展一步，聊聊长租公寓这个行业。
总的来说，房叔并不看好这种长租模式。
打着长租公寓的幌子，实际上是骗租客贷款，提前拿到一年的现金流，去购置更多的房源，再骗更多的现金流。
现在监管压力、疫情压力、市场舆论压力一块来，只好卷款跑路了。
这不就是庞氏骗局嘛。
国家的监管已经逐步加强，所谓长租公寓的监管红利期已经过了，融资越来越难。
其一，租金贷比例不得超过30%，蛋壳严重超标。
其二，蛋壳这种离散型长租公寓不持有物业，无法做抵押贷款，此前自如、蛋壳以应收租金为底层资产，进行了一波ABS融资操作。
但是近两年，国家重点支持不动产物业作为担保的融资，这条路也基本堵死了。
其三，杭州等地还要求长租公寓缴纳30%的风险防控金，中介模式的长租面临更大的现金流压力。
而已经找银行借的钱也不能不还。
蛋壳的租金贷是微众银行发的，蛋壳出事之后，微众银行第一时间发布了公告，貌似体贴地宣布，至少在2021年3月31号之前，征信不会受影响。
而潜台词是：我允许你晚点还钱，但没说不还。
经过这一波洗牌，剩下的可以信赖的长租公寓就是开发商自营的少数几家了。
但目前项目稀少，还不能覆盖全部的租房客群。
房东找不到租客，租客找不到房东的困境，暂时还难以解决。
最后，为不幸遭遇蛋壳或自如危机的房东和租客，提供几个维权渠道。
关注公众号“楼市相对论”，后台回复“WQ”，即可获得。
祝大家维权成功！
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