哈喽大家好，我是血拼哥，今天说说370万左右上车93平三居的事。
按今天的主题算，单价基本4万/平，这个价格现在已经不可能挤进五环了，但是临铁还能争取一下！
今天就说说这个首付130万起，上车三居室的亦庄橡树湾。
亦庄橡树湾虽然案名里有“亦庄”但是位置却不在目前亦庄的行政区位上，它位于通州西南部的马驹桥镇，处在东南五环与六环之间。
年初通州分别在十四五发展纲要和政府折子工程的通知中，明确了要在今年底前将台马地区涉及到亦庄的行政区划变更完成。
这样一来，原本是通州“边缘”小伙伴的台马地区有望纳入经开区进行规划，再加上经开区“学籍独立”的传闻，台马地区一下风头无两。
也难怪，马驹桥板块挨着经开区板块，但是二手房均价差1万+/平！足见产业对区域房价的影响。
板块二手房均价情况
不过10月，有网友向亦庄区政府询问行政区划变更进度，得到回复是正在进行中，尚未获得批复，关于调整后的住房、教育和医疗等由哪里承担需等行政区划调整方案批复后,各部门逐一对接调整。
政府留言板截图
综上，大家关心的住房、教育和医疗等是不是全部由经开区落实承担，还得等行政区划调整方案批复后才知道。
了解这个比较理性的前提下，再来看项目：
亦庄 橡树 湾
开发商：中交地产&华润置地（华润橡树系）
容积率：2.2（南地块），2.4（北地块）
总户数：约2288套
户型：93平三居、121平四居
均价：4.3w
车位比：1:1.2
配套面积：约3000㎡下沉式商业
亦庄橡树湾分为一街之隔的南北两个地块，形状方正规整，住宅楼布局错落有致。周边商场众多，还有规划中的建面约8万平米体量的地铁上盖商业，生活配套不错。
实现临铁还需时日
地块距离地铁亦庄线2.7公里，远一些，不过可以直达朝阳三环。
项目西侧未来还将建设连通北京两大机场和东南多条轨道交通的S6/M21号线。
M21线（S6）一期在亦庄内设瀛海南、太和桥、马驹桥、亦庄东4座车站。
据亦庄新城最新街区控规显示，地铁站就在橡树湾西侧。
不过，10月据领导留言板官方答复，“M21/S6号线是区域快线网中的线路，正在组织相关单位开展我市轨道交通线网规划（含区域快线）及三期建设规划的研究编制工作，具体路由需根据城市空间布局、周边客流需求、行车运营组织、工程实施难度等多方面因素比选形成的。”
看来，S6落实尚需时日。
目前，项目对通勤城区上班的刚需来说不太方便，但橡树湾离位于亦庄的京东公司、小米公司总部和亦庄高新技术园区非常近，倒是很适合在这里工作的刚需们。
商业配套良好 橡树湾周边基本超市挺多，可以满足日常需求，并且还有百尚生活广场、米拉广场两个比较集中的购物中心，还有几家大型商超和百货商场，娱乐休闲也可以搞定了。
而且未来该地块还将规划建设起一处建面约8万平米体量的地铁上盖商业（地铁就是上述的S6号线），这个商业如果华润未来拿下，那将是北五环五彩城与橡树湾生活的复刻版。
医疗配套方面，橡树湾1公里范围内拥有北京马驹桥中医医院、通州第二医院和北京西尔口腔医院，而亦庄新城已经覆盖了同仁医院、东方医院等大型医院。
据悉，未来北京儿童医院也将迁址亦庄新城，更方便新城区的带娃家庭。
亦庄橡树湾项目已经配建了幼儿园，周边1.2公里内有多所公立学校，如马驹桥中心小学、马驹桥金桥小学、通州区第一实验中心、马驹桥镇实验小学等等，还有规划中的一所公立学校。
低总价上车93平三居
橡树湾目前已经接近售罄了，据了解还有100余套。户型93平三居和121平四居。均价4W-4.5w不等。总价大概位于370-430万之间（底层和顶层总价较低），首付156-172万之间，嗯，还算符合刚需人群的价格预期。
那我们具体来分析一下橡树湾的主力产品。
93平、总价370万起的刚需房
这套93平的三居室，一眼便能望见最有设计感的客厅，3.7m的面宽，再加上突出的L型转角落地窗，270度吸收窗外景色，采光量更大，也更加通透，空间感十足。
三个卧室分别位于南北两侧，私密性不错，但次卧和书房朝北，无法接受阳光直射。
餐客一体的规格也拉伸了公共空间的范围，不过客卫面积不大，主卧套房。
总体感觉还行，这个价格，这个大小，你觉得如何？
小声逼逼下其他需要注意的地方
老问题、六环日常堵车
最显眼的不足就是交通不太便利了，在城区上班的话可能会面临地铁站远+上下班早晚高峰东三环的堵车盛况，马驹桥镇据说也是常有堵车发生，确实心累，看起来更适合在周边京东或小米等高新产业园区内上班的人居住。
再就是橡树湾所处马驹桥镇的地理位置，距离亦庄核心区（亦庄创意生活广场）有10km，距离通州核心区（万达广场）则有20km，不过看规划这里未来似乎要形成一个相对集中的商业、住宅区域，不知道还需要多少年。
价格优势被对比出来
亦庄橡树湾周边，同在马驹桥的新房只有西南角的亦庄金悦郡，限竞房，六环外，单价3.8万/平，户型有72平、87平到118平三种选择。东北就是共有产权房北投和苑。
向西亦庄板块有均价68500 元/㎡的中海京叁號院和均价52695 元/㎡的金隅学府。
新房中价格的特点被对比出来。
周边二手品质不错的有3.8万/平的格林格林和3.7万的天鹅堡，不过主要是大户型改善，偶有80平左右的房子还要考虑契税个人所得税中介费，低首付看，新房还有一定竞争力，这个如果您感兴趣一定亲自看看问问，一房一价，得具体看。
周边二手房情况
马驹桥镇的定位与周边区位对比
这个在测评金悦郡的时候说过，亦庄新城及周边地区尚在规划发展中，但各区域的基本功能和定位已经有了明显的分化。
马驹桥镇目前并不处于亦庄新城辐射范围内，位置最偏僻，距离五环最远，区域内没有任何雄厚成熟的特色产业，鱼龙混杂，甚至有很多农村违建房，生活配套尚可但比不上周边的区域。
综上，哥们从价格配套性价比等维度给大家扒了扒这个项目，希望可以帮你参考。
最后，从今年两次集中供地看，刚需的选择确实在压缩。哥们个人意见，如果着急买房结婚或者给孩子上户口，那么把通勤、居住放第一位，价格合适真的可以认真考虑看看了。大家加油吧！奥利给！
哥们也会时刻关注市面上适合咱刚需的项目消息，一起加油吧！
