北京楼市这波见底了吗?

15号，官方发布10月全国70城房价情况。

数据显示，10月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，与上月相同。其中，北京、上海、广州和深圳环比分别下降0.5%、0.4%、0.6%和0.2%。

单独拿出北京10月二手房数据也能明显感受到市场降温：

2020年0月-2021年10月二手房网签量

另一边，新房市场虽然价格没有跌幅，但是10月北京第二次集中供地流拍率达60%之多，这样的表现也让整个市场察觉到了一丝凉意。

那么，北京楼市见底了吗？北京房价见底了吗？

咱们先来看看真实的市场反应，近日，中国证券报就北京楼市真实市场做了调查：

1、新房市场特价房源增多。

据售楼处营销人员介绍，有些项目推出以来，每个月都有2-3套特价房吸引客户来现场看房。但最近几个月，每个月都有10余套特价房。

此外，有的项目还延长的促销活动时间，更有某头部开发商拿出满减、家电礼包，甚至万元左右的车位购置礼包等真金白银的吸引购房者。

2、刚需成为去化的主力军，豪宅市场价格坚挺。

为吸引刚需客户，低总价房源成为开发商抢夺市场的关键，这类房源成为年底降价促销的重点产品，不过集中在北京南边，近郊地区居多。

反观豪宅市场，促销情形就要少很多。精品合院、别墅、叠拼等报价数千万元起步的高端房源目前报价坚挺，达到营造这类房源高端、保值的氛围。不少中介在这类房源的报价后面特别标注了价格持续时间，有的房源价格甚至不降反升。但从成交量看，基本处于有价无市。“客户群体较为集中，降价也难以提升销量，因此不降反升。”有豪宅代理销售人员对记者表示。

3、二手房议价空间增大。

记者调研北京二手房市场发现，不少业主对购房客户的资质、首付比例、贷款方式容忍度较高，议价空间较大。位于大兴区天宫院片区销售人员也表示，现在市场成交整体不佳，挑客户的业主很少了。

4、但从挂牌价看，价格未见明显下降。

据二手房经纪介绍“挂牌价是由业主心理预期和市场已有的成交价这些因素共同促成。除非急售，业主一般会在同户型、已挂牌房源报价基础上，小幅增加自己的报价。比如，同一小区别人报价500万元，如果房子差不多，新挂牌业主的报价通常会稍高于这个价格，或者基本一致。”如果市场成交不佳，中介通常会督促业主下调价格。而业主不下调价格的房源曝光度会下降，成交时间会拉长。急售业主一般紧贴已有成交价进行报价。

综上，新房推出特价房加快去化，二手房网签量下降，却有部分业主僵持在那里，整体表现，二手房挂牌价并未明显下降。

为什么会出现这样的现象呢？

1、新房供应结构变化改善扎堆，刚需价格水涨船高

首先，咱们得肯定一点，北京房地产市场不缺需求。

不同于广州深圳，北京房地产市场政策可以说全国最严，政策挤压之下，炒房的泡沫几乎不存在，刚需需求量旺盛，这一点从每年大量成交数据可窥见一斑。

但是2021年两次集中供地却带来了变化：

首先是刚需房源稀缺，价格水涨船高。北京土地供应开始要求套内7090，89平三居的极致产品逐渐消失，100平米以内的刚需产品占比越来越低，再加上新房均价略高，刚需想低首付上车难度加大。其次，刚需集中的北部区域供应减少。数据显示，北京供应的土地项目40%集中在南部，东部占据了30%，而北部区域只有20%左右。但市场需求则相反，北部区域占据了全北京40%以上的需求！这也就能理解为什么南边刚需项目打出特价房源加速去化了。

2、楼市调控升级，影响市场情绪！多校划片落实+二手房指导价+信贷收紧

今年初顶级学区房暴涨引来专项调查，6月东西海多校划片落实，一时间多少学区房重创，房价一夜暴跌百万，北京炒学区房的市场凉凉。

8月北京限购再收紧！离婚买房被限制，这一波主要影响改善。

9月，海淀29个小区在行业协会倡导下发布二手房指导价，比起行政命令，这一招温和许多，但是实际效果却不含糊，北京二手房指导价上了热搜，中介机构连夜下架报价过高的房源，市场上购房者也不太愿意接受高于指导价的报价……

这一系列操作稳住了北京上半年一波高涨的情绪，消减了“帝都永远涨”的光环，也肯定挡住了非刚需买房的种种冲动。

不过让市场速冻的原因，还是信贷的收紧！

6月全国购房者陆续反应贷款时间拉长，8月北京购房者也受到影响，部分银行表示贷款额度收紧，贷款审核周期变长。房贷不放松，市场失去流动性，开启速冻模式。不仅二手房，新房也受到了连带影响。不少卖一买一的购房者也被卡住了，名下的二手房因为没有人买，资金收不回来，无法置换新的事，中介都司空见惯，已至网上看到这样的调侃：