来源：北京商报
作者： 王寅浩
天气转冷，北京租赁市场也正式入冬，市场淡季叠加部分区域疫情反弹因素，11月北京租赁市场呈现加速降温趋势。11月29日，贝壳研究院发布数据显示，11月北京市租赁成交量环比减少超过10%，各城区租赁市场均保持降温趋势。从租金水平来看，11月北京市平均月租金水平为84.9元/平米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%，租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势。
租金水平连续四个月下滑
根据贝壳研究院数据，2021年11月北京市租赁市场成交量环比减少10.7%，相比于2019、2020年同期，由于叠加了短暂的小范围区域的疫情反弹，租赁市场呈现加速降温。从租金水平来看，2021年11月北京市平均月租金为84.9元/平米，租金水平环比微跌0.8%，同比稳中微涨，相比于2019年同期微涨3.3%。
今年下半年，随着毕业生的租赁需求集中释放，北京市租赁市场在7月达到年内市场热度高峰，8、9月租赁市场持续降温，10月曾呈现小幅回温，11月则延续此前的降温趋势，租金水平自8月开始连续四个月保持下跌趋势。
丰台西红门地区某中介销售人员告诉记者，虽未有明确划分，但租赁市场存在明显的淡旺季。春节后的2-3月返工潮、暑假期间的6-8月毕业季，都是传统的租赁市场旺季。受疫情影响，北京流入人口明显下降，传统旺季的表现也发生偏移，而淡季则更加“惨淡”。
“目前北京整体上是‘差’的，不过也存在区域差异，毕竟租金水平的高低，受供需因素的影响。西红门最近几个月，附近有几个公寓楼都在拆迁，房源少了，价格反而比之前旺季还要高一些。”上述中介人员表示。
为保障租赁市场供需均衡，近期北京市发改委、住建委联合发布《关于报送2022年房地产投资计划的通知》(以下简称“通知”)。通知中明确提出，要重点扩大了公租房、保障性租赁住房的增量建设供应，旨在提升租客的租住品质。其中，集体土地租赁住房的建设是保障性租赁住房的重要供给方式之一。据悉，北京市当前已经开工建设数十个集体土地租赁住房，即将陆续入市。
除此之外，北京还积极盘活存量资源。11月23日，北京市规划和自然资源委员会公布，顺义首批商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目获批，原则同意天竺万科中心D座、万科28街区2#楼商业办公项目改建宿舍型租赁住房项目。上述商业办公用房改建宿舍型租赁住房项目，预计将提供宿舍874间。
六成商圈租金环比下跌
市场热度方面，北京各城区市场热度均保持降温，除丰台、通州和大兴区外，其余7个城区租金均环比下跌。从成交量来看，根据贝壳研究院数据，11月北京市10个城区成交量均环比减少，其中海淀、东城、通州、昌平及顺义区环比减少超过10%。
从租金水平来看，11月丰台、通州和大兴区租金环比基本持平或微涨外，其余7个城区租金均保持环比下跌趋势，跌幅不超过4%；有赖于有效的疫情防控，各城区租金同比均保持稳中微涨，相比于2019年同期水平，10个城区的租金水平均保持微涨。
今年北京租赁市场热度TOP30商圈中8成商圈11月市场环比降温，鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加，6成商圈11月租金环比下跌。根据贝壳研究院数据，今年以来市场热度TOP30的商圈中，11月回龙观、望京、鲁谷租赁市场热度领先，鲁谷、苹果园、朝青、旧宫、东坝、广安门成交量环比增加，其余24个商圈均环比减少，其中降幅超过30%的为长阳、武夷花园。
从租金水平来看，11月TOP30商圈单平米月租金最高为酒仙桥（121.2元/平米）、最低为长阳（45.1元/平米），套均月租金最高为双井（10660.9元/套）、最低为顺义城（3656.5元/套）；TOP30商圈中北七家、北苑、酒仙桥、旧宫、马家堡、青塔、双桥、顺义城、武夷花园、玉泉营、枣园、常营等12个商圈环比微涨或基本持平，其余18个商圈租金水平均环比下跌，从同比来看，除了科技园区外，其余商圈均保持同比微涨。
12月北京租赁市场继续保持降温
整体来看，11月北京房客源成交周期环比延长，不过房源出租难度低于疫情前同期水平。
根据贝壳研究院数据，11月北京房源成交周期为32天，环比延长1.8天，同比缩短13.4天，比2019年同期缩短7天。客源成交周期为12.8天，环比延长0.1天，同比延长1.6天，比2019年同期延长0.5天。
贝壳研究院高级分析师黄卉表示，房客源成交周期自9月开始，连续3个月保持延长趋势，传统市场淡季，叠加短暂的疫情反弹，使得业主房屋出租难度提升，但对比2019年同期，房源更容易出租。客源成交周期高于疫情前水平，主要是经历过疫情后，租客租赁时考虑的因素增加，如小区位置、物业等，决策周期延长。
黄卉预计，12月北京租赁市场保持降温，租金水平或保持下跌。现阶段租赁市场处于传统淡季，高校毕业生租赁需求在6-8月集中释放，租赁市场租赁需求减弱，9月开始进入传统租赁市场淡季，预计12月租赁市场活跃度或保持下降，租金水平或继续保持稳中回落趋势。
北京商报记者王寅浩
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