随着中国人口老龄化的不断增加，传统的养老格局也正在发生着改变，人们对于美好生活环境的关注度不断提高，未来养老地产项目如何实现突破，这成为老龄化社会迫在眉睫的需求，也为养老地产提出新的需求。基于大环境，中经联盟于阳光100·大庆阅读举办第12届年会康养地产峰会，为养老产业的平稳健康发展献言献策。
在主题演讲环节，中经联盟养老专委会副主席、永椿滋恩养老产业发展有限公司CEO张滨先生，为大家带来《养老运营操作要点》主题演讲，张滨先生专注养老产业已经20余年，在养老资产方面有着丰富的经验，2002年做的第一个养老集团项目，被媒体评为10大养老地产项目之一，一路走来，张滨先生投入到地产、养老地产、养老行业中，并积极进行思考和观察。
以下是演讲实录：
2013年是中国养老产业的元年，为什么？
国务院发了35号文，之后各大部委出台很多文件，实际上这就预示着中国养老产业的号角正式吹响，60年代出生的到2020年进入到60岁了，2013年是政策性元年，2020年是刚需性的元年。
2013年政策性元年是虚拟的，2020年的刚需性的元年这是实际需求，这两个元年揭示了中国养老产业从大家的感受上到实际生活的这种观察上，到产业构成上，到以及我们的所在的各个机构，实际的投入上，真的进入到了主赛道，2013年之前大家关于养老产业、盈利模式、运营形态、管理机制、盈利能力、投资回报等等还不懂。而如今，2020年的康养产业元年已经全面进入到了刚需阶段，我们的父母以及我们自己也开始规划自己的养老未来。
养老产业发展到现在，到底是一个什么状况？
现在的康养产业，产业层次清晰，包括盈利模式相对固定，行业运营水平、人才结构、包括业务形态等轮廓已经逐渐成形，但是这在五年前还是不可想象的。
但是，目前一些大型高端的养老社区空置率非常多，尤其是大型的保险公司建的一些养老社区，由于定位过于高端解决不了社会普遍养老的问题，出现一些比较尴尬的现象。现在每年中国的老龄人口每年增加大概8千万左右，我们每年有8千万的老人要增加。举个例子，国家每年要拿出100亿的养老金发放给中国的老年人，然后100亿需要在中国的资本市场上，国债、外汇，以及黄金等等这些去割韭菜挣钱，每年挣10%，就是100亿他只能增加到110亿的养老金，但是中国每年要增加8千万的老人，过去大概可能需要80亿的养老金覆盖，但是增加的很快，得需要120亿养老金覆盖，可是国家主权基金社保，是要110亿，所以有10亿养老金的缺口，导致地方的养老金发不出来，而且也预测中国养老金将来的发放可能有空缺。
高端的养老投入比较大，比重大，然后中低端的，性价比比较高的，能够符合基层养老社区的，不管是社区养老机构，还是常住的养老机构，这个投入比例相对比较少。而且盈利水平又差，国家在政策层面，没有更好的解决问题，在产业领域里面，导致大家的积极性都不高，这就造成了现在我们看到的一提养老产业我们自然想到了高大上的这种大型机构，但是在西北省，是有一些基层的养老机构，并且做的相对不错。
那么，企业各类机构在切入到康养领域里面要注意哪些关键环节呢？
首先，一定要知道自己企业的性质，是央企、国企，还是民企，还是上市公司，这与自己的资源和背景、资产规模、人才结构、技术水平都有很大的关系，民营企业中等规模的民营企业，不要想大央企做的事情；是上市公司你的各种信息要公开，报表要定期公开，不要想民营企业要做的事，所以企业性质决定要选择康养产业的切入点
第二，就是要做项目路线图，选好一个切入点，比如要做机构养老，中型体量，性价比比较高，能够符合我，服务半径十公里之内的，小型的机构养老，我一共投多少钱，哪建，是租赁房子，还是自己建造，我设置多少床位，我的服务产品是什么，我的价格体系是什么，我为哪些人服务，我收费的形式什么样的，如何进行推广等等这些要做一个路线图，我接触的有一些投资方就是在这些问题上都没有考虑好，他认为这是风口，我有钱，我有地方我就开建，但是建成什么样，投资回报周期是多少，你的入住率能够达到80%、75%，哪一年，你的盈亏平衡点大概哪一年实现，你的总投资，18年、12年才能收回投资，这个没有进行兵棋推演，诸位考虑这方面的问题，要有全过程的路线图、兵棋推演。
第三，一定不要脱离企业、市场和自己的实际管理能力，要从行业、企业、市场、社会管理能力，以及老人支付能力的角度来好好的盘算。根据地域也有不同的考虑，北京上海建一个养老项目，老人支付能力是A级的，而在二线城市老人支付能力是B级。
第四，一定要摒弃不切实际的幻想，不要把康养项目当作风投项目、地产项目，当做五星酒店项目来规划、建设、运行，康养项目是一个长期经营的优良资产包。
最后，康养项目，它是一个要保持初心的一个产业，做康养还是要怀着一个美好的心愿，然后努力去做，在这个领域里面进行深耕，要耐得住寂寞。
