随着中国人口老龄化的不断增加，传统的养老格局也正在发生着改变，人们对于美好生活环境的关注度不断提高，未来养老地产项目如何实现突破，这成为老龄化社会迫在眉睫的需求，也为养老地产提出新的需求。基于大环境，中经联盟于阳光100·大庆阅读举办第12届年会康养地产峰会，为养老产业的平稳健康发展献言献策。
在主题演讲环节，清华大学建筑学院教授、中国房地产住宅研究会住宅设施专家委员会专家周燕珉先生，为大家带来《我国老年居住建筑的多元化探索》主题演讲，她表示，康养产业一定是有价值、有市场需求的，未来我们应该脚踏实地、积极努力的做起来。
以下是演讲实录：
今天想跟大家分享一下，我国老年居住建筑的多元化探索，关键词在养老居住建筑上，我国目前的发展现状、国外今后发展，以及有没有可以借鉴的地方，将从这几个角度讲解。
政府标准及国家规范？
第一个，最近十九届四中全会提到的口号，个别字眼改了一点，加快居家社区机构相协调，医养康养相结合的养老服务体系。
第二条，国家积极应对人口老龄化中长期规划，应对人口老龄化上升为国家战略，变成国家战略听他们搞政策的人说积极推动，为了让他到战略这个字眼上面，为了这个字，努力很多年，原来十二五，十三五都提出来，说了那么多战略都没有提到这块，这次别的也没有多少字，这个字挺值得重视的。这个词上到国家战略这个层面特别重要。
另外北京市也好，全国民政那块看，他们把构架搭起来，这样搭的，第一个街道层面，我必须要街道层面上一个综合的养老机构设施，下面到社区层面，做普惠型的养老设施，小的。第三个层面家庭养老床位，需要社区管家庭养老床位，街道层面这个也可以辐射，这个搭成了三层的架构，也是国家推的。
我今天讲前面这一部分想说明什么？由这么一个表说明。从国外看他们的发展的一个状况，我们其实知道，他们的机构养老，最后都是特别聚焦的，全都走向了失能失智，大家做了很多的这种机构，但是今后它的机构，也会像国外一样走向聚焦化，这次疫情中特别清楚，出现这个情况，我们涉及的那个他把在疫情期间但凡健康一点的老人，都申请回家了，不住了，再进来的人，全是失能失智类为主的，在家待不住，实在没有办法管他们，从机构比较成熟的情况下，肯定失能失智进机构，大多数都跑居然之家，咱们送服务都比盖机构省钱，国外也是这么做的，实践的结果也是这种。
先说一下关于这个居住建筑，老年居住建筑，刚才称之为不是机构也不是居家的一大块，第一个叫做适老化社区，全龄社区，里面有适老化的配置，怎么怎么样，就是全龄化的，其实对地产商有升值的，我的服务更细，更加的精细化，这样的一个，里头有老人住的。这是全龄化的一种。
国外的康养产业做的如何？
从国外来看，我们拿日本做例子来研究，日本比较接近人口数量密度，拿日本来说，日本在他的，其实日本在2011年的时候在老年居住产品这块又开始往上升，政策又支持。
它的花样特别多，有付费老年公寓、附带服务的老年住宅，轻费老年公寓，银发住宅等多种产品。
日本2011年建设了附带服务市老年住宅，你可以看到日本2005年的时候设施机构类的占3.5%，住宅到0.9，他希望2050年跟老年住宅有关数量的比例要升到4%，可以看到英国3.7%是设施，8%是住宅，是养老住宅，可以看出来别的国家，都是把后面那块放的挺大，日本老龄化速度特别快，他现在也是开始做这块。我们可以看到大家对这块的发展。
这个内容可能多一些，他在住宅怎么给他补贴，把日本东西拿出来研究，看看人家怎么发展过来，补贴是什么。入住对象是单身老人60岁以上的，如果是他的配偶不到60没有关系，如果他要跟他姐妹或者其他人住，那个人必须是60岁以上，必须认定需要护理需求。硬件上这块老年人居室面积原则上达到25平米以上，做老年住宅必须25平米以上。配偶，他有公共的你这一楼层里，你的房间可以18平米以上。服务内容，这种服务内只有安全确认和生活咨询，做这个养老服务是公域的，他的任务并不重，你去开设这样的一个开发商什么的，并不是特别重，他只需要管住安全确认和生活咨询，这样的要求等等。建筑补贴是建设费十分之一政府掏，如果改造三分之一政府掏，还有税等等这些，日本在这大力发展，政府给了很好的补贴，并且对平米数作出了比较明确的规定。
看看日本这种养老住宅发展的趋势，看出来，面向高龄的住宅黑线上去了，后面附带服务式住宅上去了，养护设施，福利设施增速放缓，甚至出现下降趋势，这是很重要的信息，对中国来说。
我原先也是有过一段，大家老做那个健康的都不对，最后都是刚需才需要的，健康的人不来住吗，这是一个问题，我们国家老龄化的劲发展到这块这个不会缺失，这块还是有市场，它的轻服务这件事特别重要。欧美也是，这种特别多。
服务式公寓它的特征是什么？
第一个灵活的建筑体量，这件事我们通过统计，我们可以看到有一个特点，它的做的这个户数特别少，这个跟咱们中国不一样，咱们一下上千户，比如泰康都是上千户，你可以看到七成都在40户以下，非常轻量的，可以特别运营起来，小体量，一小块地有那么一些就够了，这是他的特点，户数特别少。
户型形象特别像一般的住宅，只是小户型，但是特别全，有厨房、厕所、储藏什么都有，是小户型的。
另外欧美这种，我们可以看到楼底都有公共的东西，下楼可以玩，都带着这个，没有这个住宅没有意义。带着这个，楼上就是这个住宅。和社区也不脱离，这是他们现在推崇的样子。
这个是我们参观好几次日本的项目，特别有典型意义，原来是政府的保障房，分配给青年人用，现在青年人也不住，因为房子比较老，结果老人住，他插的这个，出去了，房子空出来，他把这个装修成老人，慢慢替换出来，差不多老人在这，在旁边加上了那样一个设施，老人活动的日间照料，还有餐厅等等。
我想说老年人住宅这块，因为咱们国家现在发展的状态，青年老人比较多，从开发商的角度来说，本来也管不了机构，也不是完全去做社区服务的，他其实就想做住宅，在住宅这个领域能够做什么，老年公寓的东西，这种有很多种可能性，只不过现在政府没有给出政策，甚至没有这一条，没有这个名字，所以造成了业内特别困难，但是我相信今后会做，我们也想把这个证明出来跟政府说还是应该出台这样的政策，哪怕证明有这样的类型，给他说建设应该注意什么，将来民政，或者是咱们发改委他能够给他一些补贴，而不是像现在假装是办公室、旅馆，最后到真正要补贴的时候，他根本没有办法说我自己是旅馆凭什么要你的床位补贴，这个从现在起，我们证明这个事有价值，有市场需求，我们先证明，证明完以后，我们确实不做假，你真正做这样的服务了，政府也可以给他补贴。
我想说明这么一个事，现在大家积极努力，百花齐放的干，很多这种事情，但是在焦点上，我们首先认定国外也是走这条路，走到那块就得这么发展，我们国家尤其这个市场有这个需求，我们走这个应该是不错的，只不过我们跟政府，跟政策，跟各种关系有交圈，这么一个意思。
