来源：环球网
【环球网房产报道】12月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR为3.8%，下调5个基点；五年期LPR则“按兵不动”，仍为4.65%。
央行这一波“锁长放短”的LPR操作的背景是什么？又将对房地产信贷环境产生何种影响？
图源：中国人民银行官网
稳增长背景下LPR的“锁长与放短”
自12月15日央行下调准备金率0.5个百分点，释放长期资金约 1.2 万亿元之后，市场就一直关注12月20日贷款市场报价利率（LPR）是否调降。
如今，靴子落地，恰好符合市场预期。
对此，光大证券称其为“令人尤为欣喜的一次LPR降息”，LPR 是贷款市场的基准利率，具有方向性和指导性作用，今日1年期LPR 降息自然可以促进社会综合融资成本继续稳中有降，有助于缓解银行发放贷款过程中所受到的利率约束，解决所谓的“有效贷款需求不足”的问题。上述在量价上的作用对于“稳信用”以及“稳经济”无疑是有利的。
1年期LPR走势 图源：光大证券研究所
银河证券称，央行本次下调了1年期LPR，首要目的是保证经济增长合理稳定，对冲经济下行。结合12月15日央行降低存款准备金率，中小企业的融资成本将继续下行。
易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，“当前宏观经济环境面临下行压力，所以LPR利率下调符合预期。”
实际上，锁长放短的操作和我国当前错综复杂的经济环境有关：既面临经济下行压力，又要防止金融风险的发生。
据悉，早在11月份的国务院常务会议上，就重新提及稳增长和六稳六保，并将稳增长放在了经济工作首位。2021年12月8日中央经济工作会议上明确提出 2022 年中国经济面临“需求下行、供给冲击、预见减弱”的风险。
“应对经济下行并进行货币宽松，已经是在中央政治局会议和中央经济工作会议上着力强调的内容。”中国银河证券分析师许冬石称，“对于房地产行业等更重要的5年期LPR并没有调整，说明金融风险仍然不可忽视，此次调控目标是以稳定为主，在承托经济的同时“不大水漫灌”是政策层操作的基本准则。 ”
在此次LPR调整前，国金证券曾发表分析报告称，5年期LPR调整的概率极低，一旦调整将代表房地产政策出现了本质上的松动，对当前共同富裕国策下的政策实施逻辑是一种挑战，意味着走上了房地产和基建拉动经济的老路。
“实际上，5年期以上LPR为4.65%，已经连续20个月未变。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，“1年期LPR下降，结合前期央行降准，可有效促使资金支持实体经济发展；作为房贷利率基准锚的5年期以上LPR保持不变，体现了宏观层面平稳房地产市场、防止刺激楼市之意。”
严跃进也认为，“若当前继续下调中长期资金有可能会引起新的问题，包括资产价格泡沫的问题、金融市场投资收益率明显下滑的风险、通货膨胀压力增大的风险等，所以此次五年期并没有做出下调。”
“宽松的货币政策或将延续到2022年第2季度”，许冬石表示，“2022年1季度可以看到社会融资和信贷增速的上行，同时，再次降准、降息仍然可期。”
因城施政多地房贷利率有所调降
尽管5年期锚定利率（LPR）已经20个月未变，贝壳研究院发布的重点城市主流房贷利率数据显示，103个城市的首套、二套房贷利率均有所回落：12月，103个城市主流首套房贷利率为5.64%，二套利率为5.91%，均较11月回落5个基点；四季度以来，首套、二套房贷利率较9月高点累计回调10个、8个基点。
100+城市主流房贷利率走势 图源：贝壳研究院
实际上，从9月份监管层开始关注到，由于部分城市银行房贷额度收紧、贷款审批时间延长，造成了房企的资金和销售的问题。央行在9月举行的三季度例会上首提“两个维护”：要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。此后，信贷端开始有所放松。
进入12月，监管层再次释放了重大利好，明确支持首套房、改善性住房按揭需求。银保监会强调“重点满足首套房、改善性住房按揭需求”。中央政治局会议、中央经济工作会议提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”。此后，各个城市落实“因城施策”并密集调降房贷利率和房款周期。
根据贝壳研究院监测，12月，103个重点城市中近40%的城市房贷利率环比下降，覆盖区域包括长三角、粤港澳、中原、山东半岛、京津冀等多个城市群，下调范围较上月进一步扩大。其中吉林、盐城、眉山、中山、郑州等城市首套、二套房贷利率房贷利率均下降，且降幅相对较大。
此外，12月103个重点城中超过80%的城市放款周期缩短，约20%的城市放款周期在1个月以内，约40%的城市放款周期在1个月到2个月之间。其中西安、厦门、绍兴、济宁、徐州等城市银行放款速度较上月加快1个月。
信贷环境改善对市场成交有直接促动作用。根据贝壳研究院观察，10月以来50城二手房成交量连续两个月环比增长，释放筑底信号；12月以来二手房成交量仍在好转，上半月日均成交量较11月日均水平保持增长，市场成交在加速筑底过程中。
自12月15日，央行宣布下调金融机构存款准备金率0.5个百分点之后，行业分析人士普遍认为，后期房地产市场信贷环境将进一步改善。
许小乐表示，按照中央“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的要求，首次购房和改善性换房方面有望得到更好的政策支持，降准也有利于这些需求释放，此外，部分城市房贷利率、放款周期仍有优化空间。
严跃进则表示，1年期LPR下调本身和房地产的关系不大，客观上也不会对房地产产生直接的影响。不过考虑到在降准大环境下，银行可贷资金规模会增多，资金面的宽裕，客观上也会使得房贷利率有下调的可能。从市场情绪看，后续各类政策放松的情况下，房地产交易市场也有复苏和反弹的可能；此外，类似利率的下降对于房地产一些消费端的领域，也会产生一些新的利好，如租赁市场方面的消费贷款等，后续也会有资金成本降低的利好。
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