二手房价格为何呈现“南高北低”、“南强北弱”格局

贝壳研究院近日发布的《2020年贝壳研究院楼市榜单盘点：二手房市场城市榜单》显示，今年全国二手房交易金额创新高，但区域分化仍非常明显，在公布的房价下跌的十个城市中，河北廊坊以8.4%的跌幅居于榜首。而东莞则成为业主预期最强城市之首，二手房业主调价行为中的涨价占比高达62.9%。

值得注意的是，在二手房价格下跌幅度最大的十个城市中，除广东中山之外，其他都是北方和中西部城市，而在业主预期最强的前十座城市中，除大连、西安之外，都是南方和东部城市，呈现出“南高北低”、“南强北弱”格局，南方二手房价格上涨动力明显强于北方、东部强于西部。那么，为什么会出现这样的现象呢？为什么南方和东部城市在二手房价格方面会比北方和西部城市具有明显的上涨冲力呢。

很显然，与城市人口流入情况有着密切关系。也就是说，人口流入多、人口流动性强的城市，对二手房的需求量大、价格变动也快。如广东东莞、深圳和惠州，就是近年来人口流动很活跃、净流入人口较多的城市，而浙江杭州、江苏南京等地，也是2020年流动人口净流入比较多的城市。因此，带动了二手房价格的上涨。相反，北方城市在人口流动方面，明显不如南方城市，人口净流入的城市较少，继而对二手房的需求量相对较少。

造成城市人口变动的主要因素，则是产业的发展。产业发展好，企业运行正常的城市，对劳动力的需求量就大，人口就能出现净流入，继而带动二手房价格变动。这其中，广东东莞是最典型的，是近年来产业发展很具影响力的城市。虽然还难以与深圳相比，但是，发展势头也很好，深圳对东莞的辐射效应比较强，产业转移对东莞的作用很强。所以，也就带动了东莞的二手房价格上涨。近年来杭州房价也一直比较强势，二手房价格持续上涨，与杭州在阿里巴巴带动下，大量投资者入驻杭州也是分不开的。资本流入较少、产业发展不是很好的北方城市和西部城市，则明显缺乏流动人口支撑，二手房价格就显得比较平稳，并出现二手房价格下跌现象。

而河北廊坊成为二手房价格下跌幅度最大的城市，则与前些年受北京房价上涨过快、廊坊被认为副中心城市对待出现房价持续上涨，外来人口也一度净流入，从而带动新房、二手房价格都持续上涨有关。事实是，廊坊房价上涨的基础是不实的，是不具有房价持续上涨条件的。因此，从2017年开始，房价就一直处于下跌通道，直到现在都没有消化完前些年的过度上涨。山东的青岛、济南排在二手房价格下跌的二、三位，也与前些年房价上涨过快有关，现在正处于房价消化阶段。同时，受产业结构影响，青岛和济南近年来在产业发展方面都不是很好，人口流入情况不是很佳，也影响了二手房价格。

从总体上讲，二手房价格呈现分化格局，南方和东部城市呈现上涨格局，北方和中西部城市则呈现下跌格局。如何改变这种局面，最根本的出路就是发展产业，特别是制造业。如果城市制造业能够取得比较好的业绩，城市发展的热度也就会随之上升，人口流入步伐加快，最终带动房价上涨。也正因为如此，管理层必须密切注意二手房价格的变化，特别是二手房价格呈现上涨格局的城市，一定要防止价格上涨过快，避免给楼市调控带来不利影响，给居民生活带来新的冲击。