近日，大数据驱动的全价值链商办运营平台好租对2020年北京各主要商圈写字楼市场表现进行了年终盘点。结果显示，金融街、中关村继续领衔高出租率商圈，甲写出租率均超过95%。北京各类办公楼宇（含产业园）总体成交量较上年减少接近两成，市场进一步承压，北京CBD、中关村、望京为成交面积TOP3商圈。此外，次热门商圈也出现了个别热门项目。
中关村商圈“保卫”北京商办市场大盘
据好租平台监测数据显示，当前北京各类商办楼宇的平均挂牌价已跌至7元/㎡/天，近一年总体成交面积同比上年同期减少接近两成，月度最低值出现在疫情高峰期的2020年2月。分商圈来看，北京CBD、中关村、望京成交面积较大，合计占到近三成。但同时，北京CBD月待租面积今年一直维持在100万㎡以上的高位，这也导致CBD商圈乃至全市空置率居高不下。
尽管各商圈成交低谷一致，但成交高峰表现各异。从北京单月总成交面积分布来看，最大值出现在2020年11月的中关村商圈，且该商圈顶住市场压力，在下半年多次实现成交面积同比大幅增长，CBD商圈在Q3稍显低迷，五环外的丰台科技园成交去化体量也相当可观，坐四望三且大有赶超望京商圈的势头。
次热门商圈亦现超热门办公楼群
好租平台监测数据还显示，在北京绝大多数项目空置率走高的情况下，仍有不少95%以上出租率甚至满租写字楼遍布于各大商圈。如今年甲写整体空置率维持在25%以上高位的亚奥商圈，它相较北京CBD、中关村则属于次热门商圈，但具体到街道门牌号码，也在安定路5号院、安定门外大街208号等处表现出了强大的办公楼群竞争力，拥有奥南中海国际中心、中粮置地广场等一批成功项目。
结合具体项目表现来看，亚奥商圈两类房源极易受到品牌企业租户的亲睐：一类是建筑品质达到顶级豪华，并引入外部知名物业服务的项目，如亚洲金融大厦、中粮置地广场；另一类是单一业权型高端项目，提供一站式高效服务，各项运营能力全面、出众且客群定位清晰，如中建财富国际中心和奥南中海国际中心，是亚奥商圈内少之又少的满租项目，它们同时与中海环宇荟购物中心连通，打造出创意时尚办公氛围。据悉，中建财富国际中心为中海商业旗下轻资产输出项目，成功复制了中海商业的标准化运营管理体系，同时以中海商业内部资源优势等赋能租户，由此也成功吸引了众多世界500强及知名企业总部入驻。此外，一些综合配置仅为“基础型”的非甲级写字楼产品或综合体，能以性价比吸引中小微企业而实现高出租率，如元大都、安贞大厦。
好租分析认为，中期看北京甲级写字楼面临的市场压力空前，一方面是受疫情等负面因素影响，下游需求及租金承受能力减弱，另一方面是创意园区型产品市场份额不断提升，带走了部分甲写租户尤其是TMT企业。因而面对激烈竞争，包括租户结构管理、资源交流聚合在内的甲级写字楼“品质运营”将日益成为项目成功的关键。
