来源：好买臻财VIP
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2019年末，央行发布重磅消息：为进一步深化LPR改革，商业银行应自2020年3月1日起与存量贷款客户正式切换存量浮动利率贷款定价基准。房贷利率迎来重大调整，将转化为LPR利率加点。那么问题的关键来了，我们到底要不要把原来的房贷合同利率转化成LPR利率，转化以后是否影响还款金额呢？
回答这些问题之前，我们先要从一些更基础的问题来拆分.
首先，改革前的贷款利率是如何锚定的？
▼图1：贷款利率的决定因素
我们之前的贷款利率都是基于“贷款基准利率”，怎么理解呢？贷款利率=基准利率x（1+浮动）。这个基准利率是由中央银行决定的，中央银行可以根据市场情况用政策干预基准利率，而浮动部分由央行、政策、商业银行和企业或者个人资质情况决定。
比如说国家要扶持某个行业，那么央行对于特定行业就会有利率下调；而政策调控的例子，就如国家对于房地产调控而进行个人购房利率的上调；商业银行以赚取利差或者对冲坏账风险为目的时，也会相应有上浮；最后企业或者个人也能决定浮动，比如个人信用良好且有很好的抵押物，那么上浮比例小；比如纯信用贷款，那么上浮比例相对较大（如图1所示）。
那么，改革前的房贷利率是如何计算的？
以房贷为例，比如好买君在上海购买首套住房，贷款30年，贷款利率参考央行5年期以上贷款基准利率4.9%加上房地产调控上浮10%的部分，因此好买君首套房贷款利率=4.9%（基准）x（1+10%）=5.39%；例如好买君在上海购买二套房，房贷利率=4.9%（基准）x（1+30%）=6.37%。因此，央行通过调整基准利率进行房地产调控，通过下调基准利率刺激房地产（贷款利率下降，少还款）；通过上调基准利率抑制房地产（贷款利率上升，多还款）。
▼图2：改革前房贷利率计算过程
数据来源：好买基金研究中心
问题来了，过去的方式有什么问题需要我们进行利率改革呢？
因为现行方式存在利率“双轨制”。所谓利率双轨制就是一种是市场利率，一种是政策利率，但是这两种利率之间传导不畅，造成实体经济难以获得资金的输血。
比如，在市场利率这一端，央妈进行公开市场操作的利率，比如MLF（中期借贷便利）利率，商业银行向央妈取得资金的成本。而政策利率这一端，央妈规定商业银行向企业或者个人发放贷款需要参考基准利率，这个基准利率就是政策利率。经济下行周期，央行向商业银行投放大量低成本资金，但商业银行依然参考政策利率（基准利率）加点进行放贷，民营、小微企业融资难问题并未得到根本性的解决。
▼图3：利率双轨制的弊端
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那么，改革后LPR利率是如何定价的？
改革后，LPR利率就等于中期借贷便利利率+加点（（LPR）=MLF+加点）（如图4所示），中期借贷便利利率（MLF）是由央行决定的利率（宏观调控手段），加点主要是由18家商业银行一起报价决定的（盈利和风险补偿），这18家商业银行有像工商、农业、建设这样的大银行，也有城商行如台州银行、外资银行如渣打银行以及互联网银行微众银行，这些银行服务不同的群体可以代表市场整体情况。每个月18家商业银行进行报价，去掉一个最高价和一个最低价，取平均数就是LPR加点的定价。这样一来国家就可以取消基准利率，只要通过调节MLF利率决定市场利率水平。
因此，改革后商业银行向企业或个人放贷款不用参考贷款基准利率，直接用LPR+加点（客户的信用状况）决定贷款利率，解决了利率双轨制，利率由市场决定。
▼图4：改革后的LPR利率
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那么，利率改革后房贷利率利率如何计算？
假设利率改革后，我们购买首套房，那么我们的房贷利率就等于LPR+加点。举例说明：好买君在利率改革以后首次购买住房，那么好买君的房贷利率=LPR+政策加点+商业银行加点。其中LPR利率为5年期LPR利率4.8%，政策加点为0，因为国家规定首套房利率不得低于LPR利率，商业银行加点0.6%，那么好买君的首套房贷利率为4.8%+0+0.6%=5.4%。如果好买君购买二套房贷，国家规定二套房的利率不得低于LPR利率60个基点，那么好买君的二套房贷款利率为LPR利率4.8%+政策调控加0.6%+商业银行加点0.6%=6%（如图5）。
因此，我们的房贷利率由三个部分组成，一个是LPR利率是由市场决定的，一个调控的加点是由国家政策决定的，最后一个是银行和个人的协商决定的。因此，当LPR利率下行时，我们贷款利率就会下降，实际还款金额将减少；当LPR上升，我们贷款利率就会上升，实际还款金额将增加。当某一天假设国家要刺激房地产行业，那么也可以通过下调政策加点降低房贷利率。
▼图5：改革后的房贷利率如何计算
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好了，最关键的问题来了，原房贷利率转化成LPR利率对还款会产生怎样的影响呢？
根据国家利率改革的规定，对于已经与商业银行签订房贷合同的客户，要么转化成固定利率要么转化成LPR利率。但是不管如何转换利率，都要锚定2019年12月20日LPR利率（4.8%）。举例说明，假设好买君在改革前购买了首套房的房贷利率为5.4%，那么好买君的房贷利率（5.4%）=4.8%（LPR）+0.6%（加点），而这个加点0.6%以后一直不变，当LPR利率下降时，我们的房贷利率将降低（如图6）。
▼图6改革后的房贷利率如何计算
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因此，短期来看，原房贷合同利率转化成LPR利率不会对还款金额有影响，但从长期来看，经济下行压力依然较大，利率下行是一个趋势（参考欧洲、日本负利率的情况），把原房贷合同利率转化成LPR利率还是值得的，未来如果LPR利率下行，我们的贷款利率可能降低。
综上所述，对于新购房的朋友将不在参考基准利率，而是参考LPR利率，新的房贷利率将由LPR利率+政策加点+个人与商业银行协商加点组成，其中政策加点和个人加点在签订合同之后将保持不变，房贷利率将随着LPR利率变化而变化。对于原房贷利率转化成LPR利率的朋友将锚定2019年12月20日LPR利率（4.8%），确定不变量，未来房贷利率也将会受到LPR利率变化而变化。
总之，长期来看，利率下行是一个趋势，把原房贷合同利率转化成LPR利率还是值得的，但投资者也不能因此简单地认为，此举意味着房价会涨，因为政府还可以通过政策加点来调控房价。
