来源：REITs行业研究
2019年，商业地产朝美好生活加速奔跑，在消费升级的大趋势下，市场供应不减，商业功能也从产品消费转向场景、体验、社交消费，新物种、新经济模式出现，年轻消费大放异彩，购物中心多元性加强，商业地产企业肩负城市更新使命。虽然有不少商业项目被迫延期，但全国新增购物中心的开业成绩仍然可圈可点。
根据国家统计局数据显示，2019年1-11月份，社会消费品零售总额372872亿元，同比增长8.0%。2019年经济延续总体平稳、稳中趋缓的发展态势，且整体市场需求量大，市场仍然不断涌入了新的商业物业。
另据国家信息中心预测部公布的数据显示，初步预计2020年社会消费品零售总额增长8.0%左右。
据联商网零售研究中心统计，2019全年新开各类商业项目519个（单体商业建筑面积2万平方米以上，不含专业市场、酒店及写字楼，部分为存量改造项目），新增商业体量超4348.59万方，平均商业体量约8.38万方。
本文将从区域及省市分布、企业、体量、开业时间等基本面角度分析2019年商业项目的开业情况。
总体情况分析：
01
整体维稳，2019略跌
从联商网零售研究中心统计的近五年（2015年至2018年）全年开业的商业项目情况上看，开业数量整体呈现稳定的趋势，涨跌起伏不大，除了2016年比2015年同比跌幅超10%外，以及2019年同比微跌3%，其他均上涨。
具体来看，2016年和2019年跌幅分别为13%和3%，2015年、2017年、2018年均是上涨趋势，且受2016年下跌明显，2017年涨幅达到峰值，是近五年最高的涨至42%；2018年虽然开业数量值最高，但因2017年开业量也在500个以上，涨幅并不大，为6%。
这表明，随着全国商业地产市场进入存量时代，市场虽然每年都保持了一定量的供应，但从2019年情况来看，开发相对谨慎，且在一些发达城市存量物业重装改造现象明显。
02
华东霸榜，江苏、广东领跑
从区域上看，经济发达、消费力大的华东地区一如既往的强势，全年以247个开业量领跑七大区域，占比高达约48%，比2018年还多出3个。
华南是我国改革开放的前沿地带，区域内涌现出来一批批有分量的开发商，万科、恒大、碧桂园、保利、华润置地等粤系房企坐镇，加上离新鸿基、恒隆、新世界、九龙仓等港资房企大本营较近，天时地利人和，也是国内商业活跃之地。
加上2019年“粤港澳大湾区”政策的推行，越来越多的房企进入华南，相信未来会有更多新商业物业的亮相。2019年华南地区以84个开业量保持区域榜眼的位置，占比约16%。
抢下探花之位的是西南地区，这与整个2019年的单月或季度趋势一致。西南有成都和重庆两大“全国级”城市，在数量上和品质上都有说服力，诸如成都太古里、IFS等项目闻名遐迩。
2019年开业数量65个，占比约13%。去年还是探花的华中，2019年以42个开业量下滑至第四，但湖北、湖南、河南三省的全面开花也是可圈可点的。另外西北、华北和东北分别开出了35个、31个和15个。
具体到各个省市（包括北京、上海、天津、重庆四大直辖市）上看，江苏和广东两大经济强省各以66个开业量并列榜首，上海表现十分突出，单个城市51个开业量遥遥领先，且紧随江苏、广东之后。
如果单从省份排名上看，与2018年一致，江苏、广东、浙江（45个）前三。其他开业情况良好的如安徽、山东、福建、江西、湖北、四川、云南、重庆、陕西等省市数量都在15个以上。
03
新一线城市依旧活跃
与2018年我们统计的情况相比，从城市分布情况上看，2019年依旧是“新一线活跃、下沉市场崛起”的格局，尤其是以新一线活跃度最高现象最明显。
以开业数量≥6个作为标准，统计了全年城市活跃TOP21榜。单个城市上看：上海最为活跃，开业51个问鼎全国大型开业购物中心数量之冠；深圳开业27个位列第二、杭州以18个列第三；其他开业量在10个以上城市依次是重庆、西安、苏州、成都、南京、昆明、合肥、武汉。另外，佛山、北京、广州、天津、福州、无锡、济南、长沙、郑州、温州均入榜。
整体上看，相对一线城市相对饱和和同质化问题，以及三四线城市消费层级相对有限的情况相比，新一线城市近年来经济增速快、人口迁入大、交通更加完善，营商环境优越，活跃程度高。
一方面，从TOP21榜看出，21个上榜的城市中，新一线城市就有11个，占比超过了50 %，同比2018年增加了4.8个百分点，且未上榜的五个城市中，宁波开业5个、东莞和青岛开业3个、沈阳开业2个。
另一方面，根据《第一财经周刊》发布的2019年中国城市分级排名榜单（不包含港澳台）进行统计后发现：15个新一线城市开业总数量高达145家，占总开业数量比约28％，与2018年基本持平；四大一线城市北上广深均有项目开业，为94家，占总开业数量比约18％，与2018年一致；30个二线城市除大连、海口外均有商业项目开业，数量119家，占总开业数量比约23％，与2018年一致；三线及以下城市开业大型商业项目161家，占总开业数量比约31％，与2018年一致。
04
5-10万方规模为主流
从商业规模的分布情况上看，规模在5至10万方（含5万方，不含10万方）数量最多，占比约37%；2至5万方（含2万方，不含5万方）占比约27%；10至15万方（含10万方，不含15万方）占比约24%；15万方以上（含15万方）占比约12%。
从体量规模分布情况上看，5-10万方的一站式商业中心是目前常见的模式，这些项目融合了购物、吃喝玩乐等基本购物和消费需求，也引入了剧院、娱乐会所、电影院、动物馆等体验性业态，又有足够的空间可供活动营销，往往受到很多开发商青睐。
同时，当下拿地成本越来越高，加上社区商业模式的流行，5万方以下的小体量商业逐渐增多，尤其是一线城市、新一线城市和省会城市的市中心地区，地越来越少，地价越来越高，而那些小而美的社区邻里型购物中心由于靠近社区居民密度，有黏性高优势，且无需高额营销费用，也被广泛看好。
05
大型全国性开放企业占比超31%
以开业数量≥5个作为标准，统计了全年企业贡献活跃TOP14榜。
分析后发现，企业贡献活跃TOP14榜中，以大型的全国性开发集团为主，且前三与2018年一样，分别是万达、新城控股及万科印力。
万达最为抢眼，以44个开业量蝉联了企业活跃榜榜首，除上海青浦万达茂外，其余43座均为万达广场项目，开业量与2018年相比少了8个。
新城控股全年23个开业量紧随万达之后，其打造的“吾悦广场”是企业旗舰商业产品，12月在江苏扬州、安徽宿州等地开出了7个吾悦广场。按照新城控股的规划，这到2020年将实现100座吾悦广场开业的目标。
万科与印力也在2019年合力贡献了16个项目，同样入榜的还有华润置地、天虹股份、龙湖商业、世纪金源、宝龙商业、绿地、百联股份、爱琴海商业、融创中国、复星国际、王府井。
这15家上榜企业合力贡献了163个商业项目，占总开业数量比31.4%。
另外，诸如苏宁置业、砂之船、步步高、恒太商业、华地国际、金鹰、碧桂园、北京华联、大悦城控股、嘉里建设、瑞安、新光三越百货、中央商城、花样年商业、金地商置、弘阳商业、杉杉、永旺、银座、中海、天河城等知名开发企业2019年均有项目入市。
06
年底集中放量
从开业时间上看，整体数据分析后得知，几个重要的时间节点依旧是开业高峰期，典型的是年底12月、“金九银十”都是集中放量的时期，很大原因是这几个时间点是重要节假日期，如国庆、元旦。
具体来看，12月最多，达到一年峰值为114个；2月最少，仅2个项目开业。下半年开业项目明显多于上半年，且开业项目基本上呈按月递增的趋势。其中1月、9、12月是开业高峰期，期间每个月的开业量均在70个以上。
12月和1月在元旦和圣诞双节的推动下一直是开业较多的月份，9月在国庆黄金周的助力下也经常是开业高峰，相同情况的还有5月，因端午节缘故，开业数量往往也不会太少。可见，大多数购物中心喜欢放在节假日期间开业，有利于营销活动的策展，吸引更多的客流。
附：2019年新开商业项目统计表
Tips：统计中内蒙古根据区域划分标准，即内蒙古自治区东部五盟市（呼伦贝尔市、通辽市、赤峰市、兴安盟、锡林郭勒盟）属东北地区；内蒙古中部（呼和浩特市、包头市、鄂尔多斯市、巴彦淖尔市、乌兰察布市）属于华北地区。
其他未纳入此次统计的项目（商业体量＜2万方、专业市场、纯街区等）有：
重庆1089艺术美丽中心；
昆山欧尚店重装；
玉林碧桂园凤凰广场；
上海浦商百货博山店；
上海唐镇恒生万鹂；
上海董家渡中福城；
上海魔贸580；
上海100AM新百安商场；
西安南飞鸿广场乐荟里主题街区；
成都第五城万科城市广场；
上海甜爱坊（原友好村存量改造）；
郑州星辰·万科生活广场；
南京国展1909·湖景街区；
天虹深圳首家社区生活中心松瑞天虹；
福州阳光天地购物中心主力店之一乐境百货；
1.6万方的上海乐坊芦恒生活广场；
1.4万方的上海东苑米兰广场；
1.2万方的上海中环广场（存量改造）；
1万方的深圳港铁颂荟TIA Mall；
杭州世茂茂宸金座-缤谷无界商业街区；
广州宜家新天河商场；
麦德龙重庆沙坪坝商场；
郑州宜家商场；
天津欧贸万享集全球进口商品集散交易中心；
重庆华南城·诚外诚国际灯饰批发城；
西安华南城五金建材精品D区；
写字楼物业上海博华广场；
1.2万方的杭州万科劝学荟Qsquare；
