原标题：浅析公募REITs三季度经营业绩表现来源：北信瑞丰基金
2021年6月21日，首批9只基础设施公募REITs产品在沪深交易所挂牌上市，标志着中国公募REITs市场正式拉开帷幕。首批上市的REITs产品中，5只于上交所发行，4只于深交所发行，网下平均有效认购近8倍，网上募集首日金额逾314亿元，公众投资者有效认购比例最低1.76%，市场反馈热烈。2021年10月底，9只公募REITs相继披露三季报，各REIT收入、净利润及经营活动产生的现金流量净额基本符合评估预期，REITs底层资产运营稳健。
公募REITs招募说明书仅披露年度可供分配金额预测，由于底层资产为基础设施的产权或经营权，盈利主要通过租金或日常经营、收费等方式，季节波动性小，可假设各底层资产经营情况无明显季节波动，使用算数平均的方法，通过三季报数据推算全年数据并计算三季度末预测年化分红率。此外，各项目披露招募说明书时尚未完成询价及发行，分红率数值是以全年可供分配金额预测数除以预期发行规模计算得出。现更新采用发行日实际发行规模作为计算分红率的基数。
九只公募REITs产品中，六只产品三季度末预测年化分红率高于发行日计算的预测分红率。其中首创水务508006、张江REIT 508000及蛇口产园180101低于预测值，但相差均未超过0.5%，基本符合预期。
图表1 上交所公募REITs三季报情况
资料来源：招募说明书，三季度报，Wind，北信瑞丰基金
图表2 深交所公募REITs三季报情况
资料来源：招募说明书，三季度报，Wind，北信瑞丰基金
九只公募REITs三季度经营表现均符合或超过预期，截至2021年11月26日收盘，9只公募REITs中除广州广河180201外价格均高于发行价。九只公募REITs产品平均溢价率达17.06%，最高溢价率27.68%，在二级市场表现优异。
图表3 上交所公募REITs收益率情况
资料来源：三季度报，Wind，北信瑞丰基金
图表4 深交所公募REITs收益率情况
资料来源：三季度报，Wind，北信瑞丰基金
通过分析公募REITs三季报及三季度末二级市场溢价率表现，对比股票指数自6月21日至11月26日收盘的涨跌情况，A股上证指数由3,515.88上涨至3,529.18（涨幅0.38%），深证成指由14,641.29上涨至14,777.17（涨幅0.93%）。REITs产品价格涨势明显。REITs与股票市场相关性不强，同时公募REITs底层资产上市审查严格且估值保守谨慎，一级市场给与二级市场一定程度的让利，使得首批REITs产品具有分红比例高，底层资产透明度高、现金流预期相对明确等特征。第二批公募REITs试点2单项目已于11月30日完成网下申购，机构投资者有效认购倍数最高56倍，市场热情持续高涨。公募REITs适合长期持有获取分红收益，目前首批多只产品涨幅较大，我们建议投资者理性投资，不要盲目追涨杀跌。
附表1：上交所公募REITs三季报情况
附表2：深交所公募REITs三季报情况
附表3：上交所公募REITs收益率情况
附表4：深交所公募REITs收益率情况
资料来源：招募说明书，三季度报，Wind，北信瑞丰基金
