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来源：REITs行业研究
目前KKR则越来越青睐于存量市场，去投一些现金流稳定的商业地产项目方面，或一些更新的地产领域，如物流、数据中心等。
私募股权投资巨头KKR于1月14日宣布，以约3亿美元的出资，成功撬起了一笔17亿美元(约合人民币110亿元)的资金。它们已注入KKR的首只泛亚太地区房地产基金。
瞄准亚洲地产市场，这并非一次全新的挑战。
虽然在外界看来，KKR在很长一段时间内，其房地产领域的表现并不如其他PE同行例如黑石、凯雷等吸人眼球。自1981年首度以私募股权方式进行房地产投资以来，直到2011年的30年时间内，KKR一直未成立专门的平台并招揽团队专注于这一投资类别。
“其他一些大的国际性基金，他们做得可能比我们早。我们是11年才真正开始设立地产团队。” KKR中国区董事赵然说：“但我们增长得非常快。“
他正为KKR亚洲房地产基金（KKR Asia Real Estate Partners）实现超募而感到高兴。赵然在1月14日下午与观点地产新媒体进行了面对面交流，这位资深专家向我们透露这只基金的部署策略与逻辑。
亚洲契机
据介绍，亚洲房地产基金于2018年年底开始募集，最初设定的目标总额是15亿美元，后来再追加了2亿美元规模。“首先亚洲这边整个GDP的增长，肯定是比北美或欧洲区域快的。”赵然解释，疫情后恢复迅速的亚洲经济，吸引了全球范围不同类型投资者的目光。
因此外界相信，亚洲房地产基金是KKR重仓亚洲的最新一步动作。1月11日，KKR才刚官宣完成亚洲基础设施基金的募集，募资总额达到39亿美元。而去年7月，KKR就已经为旗下亚洲四期基金募集了约107亿美元，该基金随即成为亚洲史上最大的一只PE基金。
包括公共和企业养老金、主权财富基金、保险公司、捐赠基金、私人银行平台、家族办公室和高净值个人投资者均参与其中。对他们来说，房地产亦越来越成为受到重视的资产配置方向。
以保险公司为例，一般而言保险公司的出资大部分是保费等长期债务，因此并不希望投资现金流回笼太快。特别在去年新冠病毒疫情冲击之下，全球大放水导致的低利率环境，则更不适合保险公司实施再投资。目前，负利率已成为某些主要发达经济体货币政策的常态。
在这种情况下，较长期拥有稳定现金流的房地产投资是首选，这与KKR的策略相吻合。由恶意并购“野蛮人”转型，KKR目前更愿意着眼于长期价值。“疫情后，我觉得稳定性对很多投资者来说非常重要一件事情。” 赵然称。
而在2020年年初发布的年度报告中，KKR就提出看好现金流较好的资产，例如房地产和/或基础设施。KKR全球宏观和资产配置分析团队，在最新一份展望2021年的报告中，也建议——
如果你是一位长期投资者，没有短期退出计划的话，则推荐10-15%的资金投在房地产方面，作为资产配置的一环。
如果你将目光聚焦到亚洲地区，你会发现亚洲的房地产市场在具稳定性的同时，亦尤其具有发展潜力。香港、上海、悉尼、墨尔本、东京、新加坡都系全球炽手可热的投资市场。
赵然表示，亚洲一些地产新领域可能没有北美和欧洲那么成熟。过去KKR在地产方面主要的投资目的地也主要是这两个地方。2013年该机构募集的第一笔房地产基金就主要投向北美。
但不成熟有不成熟的好处，赵然以互联网数据中心、长租公寓和物流地产为例子，它们多年前在北美欧洲已是比较成熟的地产领域。但在亚洲，则被视为新兴的资产类别，可能七八年前刚起步，直到最近三四年才真正受到关注。
所以从这个角度来看，亚洲地产未来发展空间的很大。法律法规逐步得到完善，投资环境正在改善，市场亦未被固化。这时候进入市场的投资者是属于早起的鸟儿，而且是聪明的那一只。
同时，疫情之后不少亚洲国家或者地区，会出现“换代或者重整”的机会，赵然认为：“我们现在进来，也是进行收并购的很好的阶段。”
中国目的地
事实上，KKR在亚太地区尤其是中国的地产投资，已拥有将近10年的经验。2011年成立专门地产团队后，KKR便立刻与远洋地产进行合作成立基金，公开进入中国房地产市场。
另外截至2020年9月30日，KKR已在亚太地区房地资产领域投资部署了超过15亿美元的股权。房地产投资组合包括韩国首尔中心商业区的办公大楼南山广场（Namsan Square）、位于香港的社区商业地产项目银湖天峰（Lake Silver）及 Parkside、位于澳大利亚黄金海岸的购物中心绿洲（Oasis Shopping Centre）等。
从KKR的角度，现在正是进入亚洲地产领域的好机会，其中就尤以中国为突出代表之一。尽管KKR亚洲房地产基金身为一只定位泛亚洲的基金，不会设定明确的比例，说多少资金要投中国，或者多少资金投往其他的国家，“但我觉得中国肯定是我们基金很大很重要的一个市场。”
赵然强调KKR非常注重基金的灵活性，这个特点也体现在投资方向的选择上。
据了解，KKR亚洲房地产基金重点关注商业、工业和住宅地产等领域。对此有三个主要的投资策略。第一是投平台，包括物流、长租公寓、互联网数据中心、养老地产等。这些平台最主要的核心能力，是具有运营的基础。
第二基金也可以直接收购资产，这是地产基金领域一个很常见的投资的方向。“中国地产行业去杠杆是很明显的趋势。”赵然说，特别部分资产或业主在疫情期间受到一些影响，正面对财务上的压力，就可能会以优惠的条件出售一些核心或非核心的资产。对基金来说，是并购的好时机。
第三种是债权投资，包括买债以及发债。债权投资由于目前去杠杆降负债的大环境，也大有可为。另外KKR也会一些特殊机会性的投资，例如上市公司股权、物管行业和私有化交易等，都可以涉猎。
但总的来说，资产是否优质始终是基金最核心的关注点。以债权投资为例，“我们最终也是分析，一旦要做资产抵押，这些资产是不是我们想要的资产，合适的资产。” 赵然称，当某个所投项目或者开发商出事，基金保底还是以资产为主。
投资项目的选择方面，KKR过去更多的是关注增量市场，参与房企具体项目并进行股权投资，通过发挥合作企业的专业性，提升项目价值，并以此寻求回报。在中国，KKR就曾入股过保利、万科等开发商的住宅项目。
目前KKR则越来越青睐于存量市场，去投一些现金流稳定的商业地产项目方面，或一些更新的地产领域，如物流、数据中心等。该机构近年来就曾与首创合作过奥特莱斯项目。2019年8月，KKR与翰同资本成立了合资公司，宣称双方将在北京与上海核心区域寻找合适的老旧存量项目进行改造。
值得注意的是，KKR几乎大部分投资都会引入一名合作方。这主要受KKR地产团队规模的局限。据了解，亚洲房地产基金现时由KKR亚太区房地产负责人John Pattar带领的15人团队管理。当中负责中国业务的是2个人。
“我们的投资策略其实更多是会跟一个合作伙伴一起来投。”赵然说，KKR的做法是通过平台方或者合作方来做更多投后运营管理方面的工作。KKR员工会更多看策略性的层面，主要是给一些战略性的建议。
这令KKR可以凭借少量的人手，管理庞大的资产。他们无需负责具体项目的日常经营，只需参与一些重大的决定，包括制定退出的方案。
与多数外资PE基金一样，KKR的退出是比较长期的，“我们的投资并不是说投后12个月或者24个月之内要退出，可以根据市场表现，再决定执行怎么样的退出方式。”其中，退出平台一般会通过直接出售股权，或可以通过IPO。如果是资产，特别是单独项目资产的话，一般就会单独卖项目。
在灵活的投资策略下，KKR正寄望于持续增长的亚洲房地产市场，挖掘到越来越多的投资机会。
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