文丨张哲
近期地产股迎来持续性行情，截至今日（3月4日）收盘，房地产板块再度领涨。A股房地产（中信）指数上涨3.56%，报6804.07点。其中，栖霞建设（600533）、泰禾集团（000732）、鲁商发展（600223）、中交地产（000736）等涨停，金科股份（000656）、中南建设（000961）涨超5%，阳光城（000671）、新城控股（601155）、招商蛇口（001979）、蓝光发展（600466）涨超4%。
同样，港股市场房地产板块的表现同样突出，与食品饮料行业联袂领涨。截至收盘，香港房地产Ⅱ (887129.WI)上涨1.61%，报6710.20点。其中，龙光地产（3380）、花样年控股（1777）涨幅超过5%；时代中国控股（1233）、融创中国（1918）、龙湖集团（0960）、新城发展（1030）、中国金茂（0817）、世茂房地产（0813）均涨超4%。
实际上，上周各地均推出住房公积金贷款调整政策后，市场对信贷放松的预期就已经推动地产板块释放过一波领涨行情。虽然各机构最新公布的百强房企销售榜单显示，整个楼市2月份出现严重的量价下滑，但周一开盘后地产及其上下游板块的表现依旧亮眼。可见二级市场对房地产行业政策放松的预期依旧强烈。
众所周知，房地产行业在二级市场的表现通常与调控政策“绑定”，而2020年行业政策的边际放松预期已经在各地“救市”政策中有所体现。据《红周刊》记者不完全统计，二月份以来，在中央“房住不炒”的整体基调下，已有50余个城市公布了不同程度的房地产行业扶持政策，主要集中于允许房地产开发企业延期缴纳土地出让金、暂缓开（竣）工现场核验以及提供金融支持等方面。此外，多个城市公布的调整住房公积金贷款额度及首付比例、实行购房补助等需求端政策也引发业内外热议。
对此，中泰证券宏观首席分析师梁中华向《红周刊》记者表示，目前房地产行业在中国经济中仍占据重要地位，虽然“房住不炒”的原则不会改变，但2019年的严调控叠加疫情隔离期对房企销售数据的影响，也使得2020年房地产政策的边际放松成为国家稳经济的重要方向。地产股受政策波动影响较大的特点，也使得地产板块短期内会随着宽松预期迎来持续性行情。
值得关注的是，短期内的边际宽松预期为地产板块带来利好的同时，地产蓝筹的长期逻辑也将迎来新拐点。随着行业政策与行业发展不断趋于稳定，处于低估状态下的地产板块，尤其是地产蓝筹正加速由“政策市”回归基本面的步伐。
不过，由于房地产开发企业从预售商品房回款到交付结转营收存在两年左右的时间差，而行业特殊性导致的账目核算复杂性也使得常见的ROE、利润、毛利率等财务指标存在一定滞后性。
那么究竟如何为地产股估值才是合理的？地产股的护城河主要体现在哪些方面？白银时代下的房地产行业又跑出了哪些优质的房企？我们将在本期封面文章《地产蓝筹转身》中揭晓答案。
沪深地产股今日走势
香港房地产今日走势
（本文提及个股仅做分析，不做投资建议）
