来源：阿尔法工场
导语：未来十年的房地产业，不仅只是活下去，还是龙头为王。
01 龙头恒大
2020年对任何企业来说，都是站在了时代的路口上。
过去二十年，是房地产的黄金十年。这也造成中国房地产企业数量极多，据不完全统计，高达9万多家，超过全世界其他所有国家之和。但这 9 万多家房企，有许多事实上已经退出了房地产开发经营，行业内的马太效应也越发显著。如今，行业集中度上升，大鱼吃大鱼的时代来临了。
2018 年中国房地产市场 TOP3 共获得 12.6% 的市场份额，超过 1/8；TOP10 是26.9%，超过 1/4；TOP20 为 37.5%，TOP30 为 45.2%，TOP50为55.1%，TOP100 为 66.7%。
在这样相对激烈的竞争中，中小房地产企业的份额不断被蚕食，而大型房企份额则不断提升。
尽管消费者不会为房企品牌多付太多钱买房，决定房产价值的，最重要的依然是地段。但目前位居前列的地产开发商，能够成为行业顶尖级别的公司，正是由于其有强大的操盘、拿地、运营能力，这种能力的延续性是很强的。
另外，房地产企业对资金依赖程度很高，而龙头企业特别是TOP30 以内的公司，在融资方面以及自身资金实力上有明显的优势，这是中小房地产企业不具备的。因此，展望未来，房地产行业集中度加大的趋势只会延续。
具体到恒大，其销售额及市占率也是一路提升。2019年，销售金额6010.6亿，同比增长 9.0%，自2009 年上市以来连续10年刷新年度销售记录。销售面积 5846.3万平方米 ，同比增长11.5% ；成交均价10281元╱平方米。
地产龙头恒大(HK:03333)，实至名归。
02 进击的巨人
近几年来，恒大的业绩增长极为迅速，销售情况良好。
从营收及净利润来看，恒大营业收入从 2015 年的1331亿，暴增至 4775 亿，5年时间增长近 4 倍，净利润从 2015年的 104.6 亿，增长至 2018 年的373.9 亿，2019年的净利润略有下滑。
从销售情况来看，恒大过去 2013-2018 年销售金额增速年复合增长 38%，增速在主流房企中位居前列，2019年恒大销售金额 6010.6亿，同比增长 9%，依然高于全国平均水平。
今年一季度，采取网上购房促销方案，提出了75折优惠力度后，恒大销售情况领跑行业。一季度销售额1465亿，增长 23%，销售回款 1133 亿大增 55%，行业排名第一，刷新公司一季度销售及回款最高历史纪录。
恒大在过去几年销售额的迅猛增长，让人印象深刻。
2018年恒大销售面积5243.5万平方米，销售金额5513.4亿，分别增长4.2% 和 10.1%。2019 年恒大销售面积5846.3万平方米，销售金额 6010.6 亿，分别同比增长 11.5%、9%。
全部快于同期全国房地产销售面积及金额。
今年一季度疫情期间，在全国楼市无法线下交易的情况下，更是率先推出线上购房政策，使得销售额、销售面积同比大幅增长，创下了公司一季度销售金额及回款额的历史最高纪录。
03 三个“必杀”
【1】土地储备
土地储备是房地产开发企业的弹药库，也是其资产最重要的组成部分之一。
截至2019年12月31日，恒大总土地储备项目 876 个，分布于 237 个城市，覆盖了几乎全部一线城市、省会城市及绝大多数经济发达且有潜力的地级城市，规划建筑面积 2.93 亿平方米，土地储备原值为 5273 亿元，土地储备平均成本 1800元/平方米。
其中，一二线城市土地储备原值达 3524 亿，占比 67%，平均楼面地价2252 元/平方米 ；三线城市土储原值 1749 亿，占比 33%，平均楼面地价 1281 元/平方米。
【2】可售货值
可售货值衡量了房企未来可实现的销售额，这个指标可用来判断中期内房地产企业的业绩潜力。2020年恒大可售货量预计约 1.32 亿平方米，全年合约销售目标 6500 亿元。
再看恒大未来业绩展望及估值情况。
1、未来 3 年，恒大销售市占率有望继续提升至 5~6%（目前是4%左右），对应销售增长 10% 以上；
2、恒大 2019 年净利润是 172.8 亿（2018年净利润是373.9亿），而 3 年内恒大净利润 500 亿以上可以期待，如果届时市场给予 8 倍PE（真的不算高），那么总市值就达到 4000 亿了，对应目前万科总市值 1840 亿，翻倍可期。
至于届时恒大能否保持 8 倍市盈率，应该悬念不大，就在2017年，恒大市盈率最高曾达到 16 倍。
【3】降低风险
撇开恒大所处的房地产行业特有的周期性，市场对恒大最大的担心来自于其过高的负债率。
截至 2019年末，恒大借款总额达 7999亿人民币，其净资产为 3585亿，净负债率159.3%。
不过，恒大在 2019年的业绩发布会上，着重强调了要化解负债率过高的风险。
恒大集团董事局主席许家印在会上正式宣布：“恒大从2020年开始转变发展方式，全面实施‘高增长、控规模、降负债’的发展战略，要用最大的决心、最大的力度，一定要把负债降下来。”
许家印表示，高增长就是要实现销售高速增长，今年要实现销售8000亿，到2022年要实现销售1万亿；
控规模就是严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右；
降负债就是要把有息负债每年平均下降 1500亿，到2022年要把总负债降到 4000 亿以下。
目前恒大拥有2.93亿平米土地储备，今年总可售面积达1.32亿平方米，可售货值达1.27万亿，按照64%的去化率保守估算，可实现销售8110亿，完成8000亿销售并无压力。
回款按7000亿计算，就会增加2500亿的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿的目标。
因此，许家印高增长、降负债的豪言壮语并非空头支票，实际上拥有很强的可行性。虽然恒大有净负债率过高的担忧，但是它拥有足够的实力完成降负债同时高增长的壮举。更重要的是，恒大的低估值是肉眼可见的，而且房地产尚有发展空间，恒大依然值得期待。
特别是在疫情下，地方财政也会捉襟见肘，国家“房住不炒”的大方针虽然不会改变，但是可以“因城施策”，房地产放松调控是大概率事件。
历史上，每次房地产行情拐点之时，中国恒大股价的反弹力度都是地产股中位居前列的，其弹性相比同行业来说，明显更强。前期地产股相对弱势的情况下，恒大是行情反转时最值得关注的地产公司之一。
未来十年的房地产业，不仅只是活下去，还是龙头为王。
