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来源：REITs行业研究
200亿目标未竟、负债攀升，对绿地而言，此次酒店REITs获批或许是这场试炼为数不多的安慰。
2021年伊始，有关公募REITs业务的配套细则、结算配套规则等文件接连发布，国内公募REITs向前跨出了巨大的一步。
有人说，公募REITs跑到今天，已经剩下最后一公里了。但这一公里何时才能走完，依旧是诸多地产从业人员翘首以盼的问题。
在国内公募REITs加速推进的同时，不少房地产企业已经将目光瞄准了海外的REITs市场，如绿地集团。
近日，知情人士透露，绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs，目前在认购阶段，已与境内大型金融集团、境外大型地产集团、东南亚主权基金以及海外多策略基金等确定合作意向。
事实上，自2016年首次提出要将旗下19家酒店物业打包以REITs形式上市至今，绿地集团在新加坡市场已经辗转了五年时间，而此次酒店REITs成功获批，无疑意味着绿地集团“减重”的又一次积极尝试。
但酒店REITs不同于股票、债券，其收益主要来源于物业的运营收入和不动产的升值，在全球疫情尚无结束预期的当下，酒店运营无疑将受到重大影响，因此该笔REITs的上涨空间同样成为资本市场关注的核心命题。
辗转五年的新加坡征程
“去年国内推出了基础设施的REITs，我们说这是真正的REITs，但是从基础设施扩展到商业地产，还需要三年的时间。”
此前，绿地金融控股集团首席战略官李想在观点资本圆桌透露，为了应对国内REITs的发展历程，实现商业资金的回流，绿地金融选择了“出海”。
试水的首选地是新加坡。
据悉，绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs，底层资产为绿地旗下的相关酒店资产，同时本次发行REITs并非一次性脱售自持酒店，而是计划长期向REITs注入资产，打造全亚洲最大的酒店REITs平台。
目前，绿地新加坡酒店REITs认购火热，已与境内大型金融集团、境外大型地产集团、东南亚主权基金以及海外多策略基金等确定合作意向。
对绿地来说，这笔酒店REITs的发行可谓几经波折。
最早在2016年，绿地控股的全资子公司与荣耀基金旗下Amare投资管理集团在新加坡签署协议，设立酒店业房地产投资信托，并计划从绿地手里收购19家总价值约210亿元的中国境内酒店物业，于新加坡证交所主板上市。
其中，首批收购的资产为绿地旗下上海绿地梅陇智选假日酒店、南京绿地洲际酒店、济南绿地美利亚酒店、西安绿地假日酒店、郑州郑东新区雅乐轩酒店、扬州绿地福朋喜来登酒店等六家酒店（包括物业和部分酒店运营资产），总收购价款暂定为62亿元。
有分析人士提到，当时，新加坡REITs的运作条例已经比较成熟，资本市场对绿地这笔酒店REITs也持乐观的态度。
尽管外界的叫好声不断，但在上述交易过后，有关该笔REITs的动态少之又少，谈论声音戛然而止，绿地新加坡酒店REITs亦慢慢淡出人们的视野。
直到2020年末，绿地拿下新加坡数字银行牌照，2021年初，媒体消息称，绿地集团在新加坡发行的酒店REIT已经获批，预计于今年5、6月间在新交所上市，绿地辗转五年的REITs征程终于有了新的动向。
最新消息显示，绿地集团即将在新加坡交易所发行酒店REITs，目前认购火热。
但熟悉绿地金融的相关人士告诉观点地产新媒体，上述产品的底层资产仍然为酒店，但与2016年相比，内容还是有所改变的。
虽然关于该笔信托产品的底层资产、交易价格等并未对外透露，但分析人士表示，境内酒店业务疫后恢复情况还不错的，上述底层资产大概率还是以境内的自持酒店物业为主。
绿地试水REITs
“争取2019年实现酒店业务资产证券化，2021年实现旅游业务资产证券化。”
早在2018年，张玉良曾说过，绿地将用三年时间，打造200亿元以上年收入、以酒店为核心业务、以旅游及会展为两翼引擎、具有全球竞争力的酒店旅游集团。
但计划总是赶不上变化，如今三年期限已至，张玉良的小目标接连落空。
据悉，绿地集团自2005年就涉足酒店旅游业，截至目前，该公司自持及投资管理的酒店项目已超过200家，但可以发现，绿地酒店更多还是以重资产为主，面临较大的经营压力。
数据显示，截至2020年中期，该公司拥有营运酒店44家，客房总数11670间，其中自营酒店29家，海外酒店2家。轻资产输出方面，该公司投资和管理的酒店项目已遍布国内及亚洲、澳洲、美洲、欧洲、非洲等全球多国约100座城市。
除此之外，2020年该公司首个微旅游度假目的地在上海三甲港正式开园，会展方面，则拥有10个咨询服务项目。
业绩方面，2015年，绿地集团酒店业务实现营收15.58亿元，经过数年时间的发展，到2019年也不过23.49亿元，增速较为缓慢，而2020年中期，该公司包含商贸产业、金融产业、酒店旅游产业、健康产业的营业收入未及百亿，与200亿元目标相距甚远。
在业绩爬坡缓慢的当下，绿地控股的负债水平却迅速上扬，根据2020年度业绩快报，绿地目前总资产13491.25亿元，同比增长17.75%；归属于上市公司股东的所有者权益833.97亿元，同比增长5.7%；归属于上市公司股东的每股净资产6.85元，同比增长5.71%；资产负债率88.28%。
200亿目标未竟、负债攀升，对绿地而言，此次酒店REITs获批或许是这场试炼为数不多的安慰。
一方面，随着房地产行业进入存量时代，此类有效盘活存量资产、降低企业杠杆的金融工具逐渐成为香饽饽，此次试水成功，意味着绿地将获得一个新的融资渠道。
另一方面，将自持酒店装入信托并实现上市，能够使得此类自持物业实现股权资本变现回收，从而将投入大、周期长的酒店物业轻资产运营，提高整体资金的流动性。
分析人士提到：“虽然目前国内公募REITs要求的底层资产为基础设施，但海外REITs已经拓展至酒店、产业园区、商业等业务，不排除绿地会将旗下文旅、商业等物业继续装入信托当中。”
或许，此次在新加坡发行酒店REITs仅仅是一个开始，绿地在澳大利亚、英国、美国有不少海外项目，后续亦可以配合其国际项目去熟悉不同的资产市场。
但不可忽视的是，酒店REITs的收益来源主要依赖于运营收入和房产升值，目前酒店运营短板尚存，上述分析人士对这一观点表示认同，他提到，“境内酒店的业主回报率大多远不如办公楼和商场，属于相对次级的标的资产”。
与此同时，2020年疫情来袭，给酒店、旅游等业务带来了重创，这些因素最终是否会传导至此次新加坡酒店REITs上，尚不可知。
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