文丨Ellie
来源丨投中网PropTech研习社
天气转暖后的大宗交易市场也开始活跃起来了。
今天，中植旗下投资平台“中海晟融”宣布已成功收购北京市东城区核心地段的工人体育场西路公寓项目。
同时，中海晟融宣布已与世茂集团达成合作，中海晟融将向世茂集团转让其持有的北京工体项目公司40%权益，双方后续将携手操盘，对项目进行重新定位、设计改造、营销、运营等资产管理工作。
至于项目金额，中海晟融官方并未透露。官方资料显示，该项目的地上建筑面积为27564.28平方米，地块规划用途为商住两用，涵盖公寓、商业、办公等多种业态。
图片来源：中海晟融官微公开资料显示，北京工体项目于2006年建成，坐落于北京市东城区工人体育场西路三号，位于北京三里屯-工体区域，项目紧邻工人体育场、工人体育馆、三里屯太古里、三里屯酒吧街和三里屯SOHO，周边各类时尚人士汇聚。
项目地处北京东二环到东三环之间，距离东二环东四十条站1.2公里，距离东三环团结湖站1.9公里，临近两大使馆区，并是东城区重点小学“史家实验小学”的划片学区房。
项目四周均拥有开阔的视野，可直视工人体育场、工人体育馆以及即将建成的中国爱乐乐团音乐厅。作为北京核心地段可供散售的70年产权公寓，工体项目无疑是不可再生的稀缺资产。
受新冠疫情影响，北京大宗市场并没有延续2019年的走势，2020年一季度北京大宗市场总共录得7宗交易，总成交额180亿元，其中有80亿还要归功于新加坡政府投资公司GIC收购LG双子座大厦。无论是交易金额还是交易笔数，北京大宗市场均不及去年同期。
戴德梁行报告显示，手中持有项目的投资者在当前的情况下会将更多精力放在资产管理上，维持好现有资产的租金水平与出租率；尚未入手资产的投资者则以观望为主，伺机寻找线城市的投资机会。
01
东二环商圈再下一子
项目总价12亿元
2020年一季度，东二环商圈在北京五大商圈中表现亮眼：弘毅投资联合体收购北京合生国际大厦北楼项目已完成交割，九江线材以4.76亿元从景瑞控股手中购得位于东城区的NAGA上院项目，如果算上工体3号项目，东二环商圈开年以来已经完成了3起大宗交易。
东二环商圈的“货”为什么突然增加了？
戴德梁行中国资本市场副董事总经理刘兵告诉PropTech研习社，“东二环这几个项目其实一直都在，因为项目自身原因比较多，所以在市场上没有那么“高调”，合生也只是近期才正式官宣。”
至于工体3号项目的成交金额，PropTech研习社咨询了多位业内人士。
有两位业内人士均表示，该资产的成交金额在12亿元左右。如果该金额属实，则工体公寓项目的成交单价约为4.35万/平方米。
对于中植系而言，这笔账划得来吗?
其中一位业内资深人士表示，该项目属于不良资产，项目比较老，产品本身有一定瑕疵，同时赶上现在的市场环境，所以项目单价在4万出头。
工体3号项目区位图
值得关注的是，从地理位置来看，工体3号项目位于工体西路，而贾跃亭多次流拍的世茂工三项目位于工体北路，步行距离只有1公里左右。
东二环商圈上一起公寓买卖还要追溯到2016年。
2016年，中信产业基金和梵天资本以约合人民币23亿元的总价从基汇资本手中收购高端服务式公寓“万国公寓”，万国公寓的建筑面积约为5.44万方，粗略计算，万国公寓在2016年的成交单价为4万/平方米。
PropTech研习社了解到，万国公寓系基汇资本于2008年金融危机时购入，基汇资本对万国公寓持有八年后最终通过整体出售的方式退出。而中信产业基金和梵天资本于2016年整体收购万国公寓后，对物业进行装修升级并通过散售方式退出。
某业内资深人士表示，该项目散售过程虽然比较波折，但最终的收益还算不错。
那中植系收购的工体3号项目未来将通过何种方式退出呢？
公开资料显示，工体3号项目是可供散售的70年产权公寓。房天下官网显示，工体3号目前的销售单价约为7.8万/平方米，而万国公寓的单价高达13.5万/平方米。粗略计算，经过改造的万国公寓单价较工体3号高出40%以上。
工体3号项目（来源：房天下官网）
万国公寓项目（来源：房天下官网）
某业内资深人士告诉PropTech研习社，“这个没有定论，（整售和散售退出）都有可能的，要看政府审批、地段、税赋。”
02
时隔半个月
中植系再次出手工体公寓项目
天眼查显示，本次项目的操盘方中海晟融（北京）资本管理集团有限公司成立于2014年，注册资本15亿元，控股股东为中海晟丰（北京）资本管理有限公司，实际控制人为中植系掌门人解直锟。
在此前的媒体报道中，中海晟融的定位是整个中植集团在资本市场业务的一个重要控股平台，中海晟融的业务主要包括对上市公司的战略投资、二级市场阳光私募、私募投资和并购重组等。
中海晟融股权结构（来源：天眼查）
中植系近年来在商办投资市场表现活跃。
半个月前，东方资产以33亿元的价格接盘烂尾楼中弘大厦，彼时有媒体表示接盘者表面是债主东方资产，实际背后是中植系。那么，中植系具备资产盘活能力吗？
据PropTech研习社统计，中植系旗下另外一家地产并购基金中融长河资本曾参与了多起城市更新项目。
2016年10月，中融长河资本以18.95亿元收购了原北京开元名都大酒店，从酒店改造成写字楼后，该项目更名为“北京中融信托大厦”；同年12月，中融长河资本以23.2亿元收购了原百盛太阳宫店，太阳宫百盛随后被成功改造为LEED金级认证写字楼，并于2018年3月整体出租给了大众汽车。
此外，中融长河资本还投资并管理上海静安区中融信托大厦、美国西雅图高端出租型公寓等项目。
有业内资深人士指出，开元名都大酒店、太阳宫百盛两个项目从改造的角度非常成功，改造后的资产收益都还不错。
虽然前述项目的具体投资收益尚无法得知，但中融长河资本对资产价值的提升也可从租金略见一斑。
据北京中融信托大厦写字楼官网显示，该写字楼目前的日租金均价约为13-15元/㎡·天。也有业内人士认为公寓资产的涨幅对运营依赖度较小。
前文提到工体3号的销售单价比万国公寓低40%左右，那么，曾经成功操盘的开元大酒店、太阳宫百盛的中植系，能否帮助工体3号凤凰涅槃?
