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10000亿级大市场！公募REITs开闸，基金业“嗨了”！
陆慧婧 叶秋
公募基金行业又迎来一个划时代的新产品。日前，证监会发布通知，就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》公开征求意见。公募RE-ITs产品渐行渐近。
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（下称《指引》征求意见稿）引起业内广泛关注。有机构预测，参考REITs发源地美国市场规模及GDP规模占比推算，中国公募REITs市场规模可达到6万亿人民币。
公募REITs
征求意见稿出台
通知指出，目前我国境内尚没有真正意义上的公募REITs。为有效盘活基础设施存量资产，增强资本市场服务实体经济质效，丰富资本市场投融资工具，在《证券投资基金法》 框架下，聚焦基础设施领域开展公募RE-ITs试点，起草了《指引》征求意见稿。
《指引》征求意见稿对产品定义、参与主体资质与职责、产品注册、基金份额发售、投资运作、项目管理、信息披露、监督管理等进行了全面规范。其中的一些关键因素引起市场关注。
鹏华基金表示，对于公募REITs的结构模式有过两种讨论：一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权，公募直接作为持有底层资产的项目公司股东；二是“公募基金+资产支持证券”，即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化，再由公募基金投资资产支持证券。此次《指引》征求意见稿明确了“公募基金+资产支持证券”结构。同时，打破原有“双10”集中度限制，明确“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。
鹏华基金进一步表示，REITs试点征求意见稿在资产遴选、方案设计、定价发行上明确实行权益投资导向，在项目尽调、发行、运营、信批上明确了公募基金的主导地位。虽然在底层资产范围，单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs存在差异，但运作模式上已经比较接近，非常值得期待。
德邦基金总经理陈星德表示，此时推出基础设施公募REITs具有重要的意义和作用。一是有助于缓解基础设施投资压力；二是对于推动资本市场供给侧改革具有重要意义；三是将对实体经济的发展产生有效支持；四是为广大投资者提供了新的投资产品。
项目及人才储备
成业务开展关键
公募REITs即将起航，不少基金公司跃跃欲试，希望获得首批管理人资格。不过有业内人士表示，公募基金并没有足够的人才及项目储备，业务开展初期难度不小。
“基金公司非常愿意布局REITs，好多家公司想要争取首批管理人资格。”一位基金公司产品部人士透露。
不过，一位基金公司市场部人士表示，基金公司布局公募REITs面临很大挑战。“首先是好项目难找。基金公司要把REITs和其它类固收产品的收益率做相比，吸引投资者；其次是《指引》征求意见稿提到“基金公司需要设置独立的基础设施基金投资管理部门，配备不少于3名具有5年以上相关投资管理经验的负责人员。可以说，基金公司目前没有相关人才储备，业务的前期投入相对较大。”
一位法务人士也持类似的观点。在他看来，无论是在人才配置、制度建设还是项目前期准备上都需要投入较多的资源。在公募REITs业务上有优势的基金公司或许并不是传统的头部公司，而是有大型券商股东背景或旗下子公司有成熟ABS经验的公司。
“开展公募REITs要求严格，令不少基金公司望而却步。《指引》征求意见稿要求基金公司需要履行基础设施项目运营管理职责，而具备这方面经验的公司非常少。”上述法务人士表示，此前公募投资ABS不需要负责底层的投资运作，基础设施资产支持证券的项目管理并不是公募传统业务，可能需要调用股东或子公司的人才团队。”
多位业内人士认为，公募REITs正式推出还有待时日。“目前刚开始征求意见，而且基金管理人、财务顾问、中介机构等参与方前期需要做大量的尽职调查、项目审批等筹备工作。”上述法务人士称。
此外，公募REITs的投资者适当性教育及税收安排也备受业内关注。
上述法务人士表示，《指引》征求意见稿要求，公募REITs需要将80%以上资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，相比传统公募基金，投资单一非标项目的集中度更高。因此，在基金发售过程中，对投资者的风险提示和适当性管理尤为重要。
鹏华基金表示，REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于税收政策的驱动。而《指引》征求意见稿并未提及税收优惠及双重征税问题。
点燃“万亿市场”
2015年，国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品鹏华前海万科REITs成立，随后再未见类似产品出现。公募REITS起航，将点燃一个“万亿级市场”。据鹏华基金测算，截至2019年末，美国公募REITs市场规模约1.3万亿美元（约合7.9万亿人民币），占GDP的6.5%。按此比例推算，中国公募RETIs市场规模可达6万亿人民币。
“此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场需求，机构通过债权性质的类REITs模式进行了有效探索，深沪交易所合计发行的类REITs产品规模约4000亿元。”鹏华基金介绍。我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募RE-ITs未来市场空间巨大。
陈星德表示，REITs对公募基金行业是一个里程碑，意味着全新的产品、广阔的市场和巨大的挑战。公募基金一定会不辱使命，满足发行和管理公募RIETs的各项要求，争取试点的成功。相信中国也会涌现出如美国铁塔（AMT）这样专业强大的基础设施REITs基金管理人。可以说，公募REITs未来将可能再造一个基金行业，再造一个新的细分资本市场。
中金固收研报认为，中国版REITs将挖掘优质资产，为投资人提供高性价比的投资机会。从海外的经验来看，REITs产品不仅适合于长期限资金（如养老金、保险等）的投资，也是个人投资者低门槛参与不动产市场的优质工具。在常规固收品种收益率已经较低的时点，投资此类类固收资产是不错的选择。
