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来源：REITs行业研究
五一长期前夕，备受关注的公募REITs迈出了关键一步。4月30日晚，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。同时，中国证监会就《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿，简称《指引》）公开征求意见。
中国REITs新时代正在开启，这是一个历史性机遇。如果参照美国公募REITs市场占GDP规模的比例，中国公募REITs市场未来可达6万亿。公募REITs破冰在即，市场最关心的是：该如何抓住公募REITs的机会？中国REITs市场还有哪些问题需要解决？先行者有什么经验可借鉴？
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政策落地
根据《指引》规定，公募REITs将首先在基础设施领域开展。《指引》共四十五条，主要内容包括：
一是明确产品定义与结构。公开募集基础设施证券投资基金（简称基础设施基金）是指，80%以上基金资产投资于单一基础设施资产支持证券，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权，同时积极运营管理基础设施项目以获取稳定现金流，并将90%以上可供分配利润按要求分配给投资者的封闭式基金产品。
二是明确管理人与托管人等机构主体的专业胜任要求，发挥专业机构作用，严控质量关。
三是明确基金份额发售方式，借鉴境外成熟市场经验，采取网下询价的方式确定份额认购价格，公众投资者以询价确定的认购价格参与基金份额认购。
四是规范基金投资管理与项目运营管理，明确基础设施基金投资运作、关联交易管理、收益分配、估值计价和信息披露等要求，坚持“以信息披露为中心”，确保信息公开透明，压实基金管理人责任，谨慎勤勉专业履行基础设施项目运营管理职责。
五是强化监督管理。强化中国证监会对基金管理人、托管人及相关专业机构的监督管理职责，并明确了沪深交易所、行业协会的自律管理要求。
值得注意的是，此次REITs试点通知解决了业内争执的一个焦点问题。
过去市场上对于推出公募REITs存在两种声音，一是“公募基金+股权”模式，即通过公募基金投资项目公司股权，公募基金直接作为持有底层资产的项目公司股东；
二是“公募基金+资产支持证券”，即通过交易结构设计将底层资产打包进行资产证券化，再由公募基金投资资产支持证券。
此次REITs试点通知正式明确了“公募基金+资产支持证券”的交易结构。同时在打破了原有“双十”的集中度限制，明确了“80%以上基金资产持有单一基础设施资产支持证券全部份额，基础设施资产支持证券持有基础设施项目公司全部股权”。
“此次REITs试点通知在资产遴选、方案设计、定价发行上非常明确地实行权益投资的导向，在项目尽调、发行、运营、信披上，明确了公募基金的主导地位，并通过二级市场交易模式提供流动性，虽然在底层资产范围，单一资产投资比例等方面仍与海外公募REITs有所差异，但运作模式上已经比较接近，非常值得期待。”鹏华基金表示。
02
首只公募REITs
鹏华基金运了作国内首只公募REITs，尽管投资范围不是此次《指引》提及的基础设施领域，但在中国版公募REITs落地前夕，作为前车之师，研究鹏华走过的路对后来者仍然很有借鉴意义。
据记者了解，鹏华基金早在十几年前亚洲REITs市场迅猛发展之际，就开始对REITs这一拥有稳定长期回报的低风险产品进行了相关的投资研究。由于当时国内REITs市场发展尚不成熟，鹏华基金决定以美国REITs市场为切入点，着手推行鹏华美国房地产证券投资基金。
2011年，鹏华美国房地产证券投资基金正式成立，主要投资于美加两国上市的拥有优质商业房地产、产生稳定现金流、并与投资者充分分享收益的房地产企业，这是我国公募基金投资海外REITs产品的破冰之举。
2015年７月６日，鹏华前海万科REITs成立，以深圳前海地区优质商业地产为基础资产，面向公众募集并在深交所挂牌交易。
值得一提的是，公募REITs模式大大增强了产品的流动性，这也是国内第一只符合国际惯例的公募REITs产品。不同于以往的基金管理，公募REITs运营核心在于底层资产的管理、资产估值核算及信息披露。
据鹏华前海万科REITs招募说明书显示，该基金通过投资于目标公司股权参与前海金融创新，力争分享金融创新的红利，封闭期为10年，期满后转为上市开放式基金。
该基金的投资组合比例为：投资于确定的、单一的目标公司股权的比例不超过基金资产的50%，投资于固定收益类资产、权益类资产等的比例不低于基金资产的50%。这意味着，该产品收益主要来源于租金收入和房地产升值，并且其收益的大部分用于发放分红，与股市、债市的相关性较低。
Wind数据显示，截至2020年一季度末，鹏华前海万科REITs的基金份额为3000万份，规模为31.83亿元，权益投资和固定收益投资分别占基金总资产的4.47%和75.37%。截至2020年4月30日，鹏华前海万科REITs自2015年7月成立以来的净值增长率为34.1２%。其中，该基金2020年以来的４个月收益率约为3.59%，2019年、2018年的收益率分别为7.73％、6.82％。
据悉，作为国内公募REITs的先行、先试者，鹏华基金将公募REITs发展视为公司向综合性资产管理机构转型的重要战略步骤。在鹏华前海万科REITs创设的过程中，鹏华专门设立了投资银行部，配备具有基础设施项目运营经验、不动产研究经验、风险控制经验、特殊资产估值核算经验等复合专业背景、多知识体系的专业化团队，时刻准备响应公募REITs的政策落地。
有分析人士认为，此次《指引》将带来公募REITs试点破冰，这对公募基金是一大好消息，扩大了公募产品的投资范围，并且由于REITs产品是有稳定长期回报的低风险产品，首批公募REITs可能将获得机构投资者追捧。
03
6万亿的公募REITs市场前景
自1960年REITs在美国出现以来，在过去几十年中迅猛发展，在海外发达经济体中，REITs已在各自的整体资本市场中占有重要地位。作为REITs的发源地美国，截至2019年末公募REITs市场规模约1.3万亿美元，约占GDP规模的6.5%，按照该比例推算，中国公募RETIs市场可达6万亿人民币。
此前中国市场虽未推出REITs制度，但基于市场的迫切需求，市场机构通过债权性质的类REITs模式进行了卓有成效的探索，目前深沪两交易所合计发行的类REITs产品发行规模约4000亿元。
“考虑目前我国基础设施品类繁多、规模较大，为公募REITs提供了丰富的基础资产，基础设施公募REITs未来市场空间巨大。在机制建立以后，公募REITs未来将进一步拓展到基础设施以外的其他类资产，不断丰富公募REITs的种类，为投资人提供更多类别底层资产选择。”鹏华基金认为。
那么，哪些资产适合发行基础设施公募REITs？鹏华基金认为，遴选适合发行公募REITs的基础资产要遵循三个原则：
一、为较好匹配投资人的权益投资风险溢价要求，基础资产需具备较高收益率；
二、基础资产须具备长期、稳定的现金流；
三、基础资产市场化运作，且权益无瑕疵、可转移和法律隔离。
根据上述原则，鹏华基金表示，适合开展公募REITs的大类基础设施有：5G基站、城际高速铁路和城际轨道交通、新能源汽车停车场/充电桩、大数据中心、产业园区、工业物流园区等。基本覆盖大类基础设施。
另一个关键问题是，对发起人、投资者来说，开展基础设施REITs有什么好处？
鹏华基金表示，对于发起人来说，此次REITs试点通知明确以权益融资模式进行推动，有别于以往通过负债进行的基础设施投融资模式，基础设施REITs能够带来稀缺的长期限的权益性资本，构建了嫁接社会资本参与基础设施项目的桥梁，解决了目前负债空间不足的难题。借助公募REITs，建立一个市场化的投融资机制，有利于吸引更专业的市场机构主导项目投资和运营，可大大提升基础设施投资的投资效率，优化资源配置。
此外，鹏华基金认为，对于投资者来说，基础设施公募REITs投资的是挂钩地区发展以及对抗通胀的优质基础设施，在目前市场利率持续走低的环境下，是难得的优质资产。同时，基础设施公募REITs可在二级市场交易，为项目提供了有效的退出渠道，有效解决了以往基础设施投资周期长的难题。另外，基础设施公募REITs投资门槛低，投资、交易便利，信息披露公开，为普通大众投资者开辟了新的资产配置路径。
只是破冰之前，目前公募REITs还有一些问题待解决。”REITs在美国得到迅速而持续的发展，主要得益于其税收政策的驱动，税收优惠成为了REITs发展的核心驱动力。目前REITs试点通知并未提及税收优惠及双重征税的问题，预计未来将得到进一步解决。“鹏华基金指出。
（文章来源：21世纪经济报道 庞华玮 ）
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