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原标题：正式获批！首批公募REITs即将进入发售阶段来源：REITs行业研究
作者：解旖媛
来源：金融时报
5月17日，沪深交易所首批公募REITs获证监会注册，标志着市场首批基础设施公募REITs产品试点工作又迈出重要一步，并将进入基金公开发售阶段。
万事俱备，只待发令枪响。深交所表示，将根据相关流程要求，匹配基础设施公募REITs产品特征，细化询价发行程序，基金管理人通过REITs专属网下发行电子平台向网下投资者询价，确定基础设施基金份额的认购价格，战略投资者、网下投资者和公众投资者以询价确定的价格参与认购，确保基金发售环节平稳有序。
REITs即不动产投资信托基金，是指在证券交易所公开交易，通过证券化方式将具有持续、稳定收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的标准化金融产品。根据发行方式和募集资金对象的不同，REITs被分为公募REITs与私募REITs。
对于投资者而言，公募REITs是一种低门槛投资不动产的工具，通常来说具有长期收益较好并且分红较为稳定的优势，具备较好的投资价值。此外，作为另类投资产品，公募REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
首批公募REITs聚焦优质资产收益稳定
首批获得证监会准许注册的公募REITs共计9单，其中上交所5单、深交所4单。上交所5单项目分别为华安张江光大园封闭式基础设施证券投资基金、浙商证券沪杭甬杭徽高速封闭式基础设施证券投资基金、富国首创水务封闭式基础设施证券投资基金、东吴苏州工业园区产业园封闭式基础设施证券投资基金和中金普洛斯仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。深交所4单项目分别为中航首钢生物质封闭式基础设施证券投资基金、博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金、平安广州交投广河高速公路封闭式基础设施证券投资基金和红土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施证券投资基金。9单公募REITs预计募集规模合计超过300亿元。
据了解，首批项目涵盖收费公路、产业园、仓储物流、污水处理、生物质发电等主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色产业园区等，聚焦优质资产，创新规范并举，具有良好的示范效应。
以博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金为例，该项目所在地蛇口网谷是深圳市最具代表性和最具活力的科创类产业园区之一，具备“中国（广东）自由贸易试验区”“国家自主创新示范区”“粤港澳大湾区”三区叠加的区位优势。根据公开披露信息，该项目包含万融大厦和万海大厦，其中万融大厦土地使用权面积为17243.53平方米，建筑面积为41707.23平方米；万海大厦土地使用权面积为18241.21平方米，建筑面积为53592.84平方米。
博时基金表示，对中国公募REITs市场的未来充满信心。一方面，中国是基建强国，在基础设施领域已经储备了相当可观的体量，一些基础设施资产的收益稳定性非常高，非常适合做成公募REITs项目；另一方面，在加快项目资金周转方面，基础设施投资往往非常消耗企业的资本金，投资回收的期限比较长，负责基础设施建设和运营的企业需承受较大的资金压力。而公募REITs可以部分解决这类企业资产周转率低、资金占用时间长的困境，加快企业资金流转，有利于国家基础设施项目建设的发展。
有助于拓宽个人和机构投资者投资范围
据了解，公募REITs以基础设施为切入点，采用符合我国国情的“公募基金+ABS”结构，权益型设计符合降杠杆要求，封闭式运作设计符合基建对资金稳定性的要求。目前，经营权类基础设施REITs收益形式更接近债权，产权类基础设施REITs的股性特征更明显。
“公募REITs有助于为个人和机构投资者拓宽投资范围，搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。”业内人士告诉记者，基建市场拥有巨大的体量和存量，但以往资本市场基础设施类资产投资价值只能部分体现在债券、ABS等产品上，且这些产品小众化，普通投资者参与门槛高。本次公募REITs将把优质的基础设施建设项目以公募基金的模式推向市场，扩大了市场的参与度，让普通投资者也有望分享国家经济和不动产市场发展的红利。
同时，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，公募REITs产品在美国等发达市场属于成熟产品，但在国内才刚开始面世。对广大投资者来说，公募REITs产品会显得相对陌生。实际上，公募REITs产品是一种收益和风险都相对偏低的基金，类似于固收类产品。和股票型基金相比，公募REITs产品的风险收益特征相对稳健，更适合追求中低风险和中低收益的投资者。
除了此次首批9单获批的公募REITs之外，上交所还有一单国金铁建重庆渝遂高速公路封闭式基础设施证券投资基金在受理过程中。据平安证券测算，10只公募REITs中，经营权类REITs和产权类REITs各占一半，平均规模36亿元，平均期限37.7年。10只公募REITs的委托运营机构均为原始权益人或其子公司，原始权益人方战略配售比例在20%至61%。10只公募REITs在2021年、2022年的平均现金分派率为6.33%、6.61%，3只公布IRR（内部收益率）的经营权类REITs的IRR均在6%至7%之间。
首批公募REITs即将进入发售阶段
据了解，基础设施公募REITs份额的发行过程类似于注册制新股IPO发行。基金份额的发售通过战略配售、网下发售和网上认购的方式进行，认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。公众投资者通过基金销售机构以询价确定的认购价格参与基础设施基金份额认购。沪深交易所均表示，目前已经做好基础设施公募REITs项目的发行上市各项准备工作。
同时，博时、中金、平安、红土创新、富国、东吴等公司已经公布了旗下公募REITs的基金合同、招募说明书、托管协议、法律意见书，部分资管机构也已提前做好了基础设施集合资产管理计划备案，静候相关产品的正式发行。
“当前环境下，开展基础设施公募REITs试点具有重要意义，可有效盘活基础设施存量资产，拓展基础设施权益融资渠道，优化社会资源配置，引导中长期资金参与资本市场。”市场分析人士告诉记者，基础设施公募REITs试点落地，将进一步推动创新我国基础设施领域投融资机制，深化金融供给侧结构性改革，有助于增强资本市场服务实体经济的质效。
中国首席经济学家论坛研究院副院长林采宜认为，中国基础设施存量规模可能超过100万亿元。不过，公募REITs短期或面临一定的障碍。平安证券表示，从资产的供给来看，优质现金流基建项目稀缺、发行人出表意愿不强等问题将限制REITs规模扩张。从资产的需求端看，税收政策的不确定性、存续期管理的潜在风险、资产定价的难度均限制投资者参与。
天风证券分析师郭丽丽认为，首先，REITs证券价格可能受到利率波动影响，体现在证券定价、财务压力与盈利能力等多方面。此外，REITs的盈利能力和价值也可能受到市场供需关系的影响。
