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从经济角度来看，在新型冠状病毒爆发初期，亚洲经济活动明显放缓，尤其是中国。随着时间过去，疫情在全球扩散，令市场忧虑经济会在一段较长时间持续下行，包括可能出现经济衰退。
区内政府除了推出各式各样减轻企业经营负担的政策外，也实施多项财政及货币政策。在尽力控制疫情扩散的前提下，这些政策经常出现修订，产生短期不确定性，为房托带来股价压力。
图一：亚太房托具防守特性1
此时此刻，我们相信基本因素比过去任何时候更加重要。我们的焦点仍然是资本实力、营办商的过往业绩及聚焦其租赁的条款及结构。
我们认为与全球金融危机后的情况相比，目前亚太房托具备更佳条件，以应对目前经济下行的环境。它们拥有较强劲的资产负债表，这意味着出现债务违约的风险较低，通过摊薄股本集资的需要将大大减低。
我们相信亚太房托在以下三个主要范畴表现较强劲：
1.过去十年的低息环境已降低主要区内房托的债务成本。
2.亚太房托普遍锁定较长期的融资成本，降低短期再融资的相关风险，有别于当年发生全球金融危机时房托受融资问题困扰。
3.整体杠杆比率较低及资金来源分散，降低债务违约的风险。
02丨低息成为主要利好因素
虽然目前经济环境难免为亚太房托带来挑战，尤其是酒店及零售的领域，以及中小企客户占比较高的房托，但我们相信与全球金融危机时期相比，目前亚太房托仍处于较佳的位置。
在过去的低息时期，亚太房托表现普遍优于股票（见图二）。随着新型冠状病毒疫情在全球扩散，并同时对供求造成冲击后，我们再次进入低息时期。
亚太房托表现优秀，主要因素之一是收益率息差持续扩阔。举例说，收益率息差是指无风险工具（如美国国库债券）与其他投资收益率之间的差距。随着无风险利率下跌（过去一个月大幅回落），投资者已因承担风险而获得更多补偿。
图二：亚太房托过去在低息环境下表现良好2
总回报（31/12/2008-31/12/2015）
图三：收益率息差持续扩阔3
图三显示主要亚太房托市场（澳大利亚、香港及新加坡）由2020年初至3月的收益率息差：随着无风险利率下跌，三地市场的收益率息差均扩阔。由于利率下跌，加上全球投资者追求收益，将继续对这个资产类别带来支持。
03丨亚太房托展现强韧特点
虽然房托具备防守特质，但我们相信并无任何一个房托领域可视作「经济衰退免疫」。
就目前经济环境及近期政府推出的措施而言，亚太房托将短暂受到影响，尤其是消费及旅游相关行业。这导致市场向下修订2020年每单位分派预测。然而，我们相信这些修订已完全反映在股价上，因为收益率息差已升至高于过去10年平均水平3,4。
以下房托领域值得投资者关注：
新加坡
零售业
碍于政府政策，短期的错位情况预期将影响新加坡从事零售领域的房托。尽管这可能导致短期出现一些调整，但行业的长线基本因素仍然强韧。原因有三：
1. 新加坡的人均零售面积低于部分发达市场，说明市场仍未出现供应过剩的情况4,5。
2. 政府严格规管土地供应及用。零售面积增幅少，避免了出现供应过剩的情况。
3. 基于人口密度及购物中心的便利程度，实体零售商店在新加坡仍然维持具有高度存在价值。
香港
零售业
过去一年，香港零售业面对重重难关，导致零售销售急跌。我们相信市场已反映大量负面消息；在目前充满挑战的经济环境下，为消费者提供必需品的购物中心预计会持续表现强韧。
澳大利亚
办公室
我们看好悉尼核心商业区的甲级写字楼，因为需求预计不会显著转坏，而且未来两年的新供应有限。
工业
整体来说，我们相信第三方物流和电子商贸供货商应会消化当地目前的供应。在新型冠状病毒疫情爆发期间，消费者网上购物的利用率增加，这将成为这个领域的催化剂。
总结：
新型冠状病毒疫情扩散对经济造成影响，亚太房托也难免受到冲击。然而，亚太房托具防守特性，意味投资者应可受益于其混合性质。此外，综观亚太房托的基本因素，包括在低息环境表现相对强劲，以及财务状况有所改善，预示这类资产的表现较其他投资更为强韧。
1数据源：彭博资讯，2020年3月31日
2彭博资讯，截至2019年11月30日。总回报以美元计算。过往表现并非日后表现的指标。澳大利亚房托 – 标普／ASX 200澳大利亚房托指数、香港房托 – 恒生房地产基金指数、新加坡房托 – 富时海峡时报房托指数、亚洲（日本除外）房托＝富时EPRA／NAREIT亚洲（日本除外）房托指数 。新加坡股票＝海峡时报总回报指数、香港股票＝恒生指数、澳大利亚股票＝标普／ASX 200指数、亚洲（日本除外）股票＝MSCI明晟亚洲（日本除外）总回报综合指数。
3数据源：彭博资讯，2020年3月31日。
4数据源：彭博资讯，2020年3月31日。新加坡房托＝富时海峡时报房地产投资信托指数、新加坡10年期政府债券。澳大利亚房托＝标准普尔／澳大利亚证交所200澳大利亚房地产投资信托指数、澳大利亚10年期政府债券。香港房托＝恒生房地产基金指数、香港10年期政府债券(数据截至2012年5月)。
5凯德集团2019年投资者日，2019年11月29日
本文不构成任何投资建议
