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来源：REITs行业研究
5月6日和5月15日，针对公募REITs在中国的正式落地，纽约大学沙克地产学院REIT中心主任Scott Robinson接受了纽大校友张一的深度专访。RCREIT（REITs研究中心）系纽约大学沙克地产学院REIT Center中国唯一战略合作伙伴。
本次专访围绕基础设施REITs对中国经济的影响、美国基础设施REIT的特点及价值、中国基础设施REITs对于海外资产管理人资产配置的吸引力、REITs对于市场和投资者的最大挑战及风险、基础设施REITs估值方法、商业地产如何通过REITs实现价值提升，以及不动产金融人才培养经验等重点主题内容进行了深入探讨。
纽约大学沙克地产学院（New York University, Schack Institute of Real Estate），于1967年由美国著名开发商拉里-西尔弗斯坦（Larry Silverstein）出资成立。于2008年接受了沙克家族的捐款并正式更名为沙克地产学院。
纽约大学沙克地产学院REIT中心于1998年成立，中心聚焦于探索对REIT和地产行业具有影响的国内与国际趋势，并通过促进REIT管理人、投资者以及专家学者之间的交流来更好的认识这些趋势。自成立以来，REIT中心已成功举办了24届年度REIT论坛，是美国REIT行业最具影响力的论坛之一。
深度专访系列第一部分全文实录如下：
▌张一：在大多数国家里，REITs的底层资产主要是以商业地产为主，例如长租公寓、办公、仓储物流、商业零售等，很少会包含传统基础设施。您怎么看中国监管者提出以基础设施优先作为试点推动公募REITs在中国的落地，这对中国的经济会有怎么样的影响？
▌Scott：从历史的角度上看，房地产是不动产（Real Asset）的一种资产类型，不动产又属于另类投资的一种。
但是，许多长期趋势使投资者们把一些不动产类型视为相关联的资产，比如房地产和基础设施。其中两个长期趋势包括全球增长动力放缓导致的利率变化；以及城市化趋势。
在低利率环境中，投资者更倾向于获取稳定的现金流。（在西方）大多数房地产收入是通过长期租赁合同获取的，而且通过阶段性租金增长条款，使业主可以抵御通货膨胀带来的风险。
此外，因为可以产生稳定的收入，房地产和不动产可以被视为一种附带股权酬金（Equity Kicker）的固定收益产品。
作为固定收益产品，投资者会把其收益与无风险利率（通常是主权债券）做对比，产生的利差或者风险溢价即是对投资者所承担的信用风险的补偿。
以这种方式评估房地产收益是非常合适的，因为其风险主要来源于租赁合同所产生的现金流。
城市化是这个趋势的另一个重要的驱动力。在城市中，投资者们看见了建筑，交通以及整个建筑生态系统之间的关联。
同样的，这些生态之间也存在内在价值，比如好的交通系统可以提高办公地产的价值。
更重要的是在这次疫情中，投资者们更看到了数字基础设施与城市之间的关系，所以数字基建，比如通讯塔，WIFI基站，和数据中心同样是房地产投资组合的重要组成部分。
通过美国的历史可以更清楚的理解中国正在做的事情。中国的决策者们在引导中国的经济发展中起到了非常伟大的作用，中国也从农业经济升级到工业经济，再到现在的数字消费驱动型经济。
为了到达这样的增长，中国的中央和地方政府每年都会投入大量的资本用于基础设施建设。在过去的20年中，花费的资本接近于每年GDP的10%。但这种投资的力度是没法持续的，尤其是在国际增长趋势放缓的大环境中。
中国的决策者们以基础设施优先作为REITs试点是非常明智的。我也一直在倡导这样的作法，这样政府部门可以回收这部分资本，并投入到别的地方，带动新一轮的发展。
另外，鉴于不动产可以产生稳定的现金流，REITs还提供了一个非常好的投资工具养老金计划工具。所以，基础设施REITs可以让政府去支持新的增长机会，同时让投资者获取稳定的REITs分红收益。
▌张一：可以简单介绍一下美国基础设施REIT的特点和其价值么？
▌Scott：现时期，美国基础设施REIT主要聚焦于数字领域（信号塔，数据中心和光纤），但也包括能源传输，甚至还以农田以及广告牌作为底层资产的REITs。
传统型基础设施资产通常被MLP（Master Limited Partnership）这种结构所持有。这种结构与REIT相似，但是在传统基础设施领域使用较广。
REIT的价值是可以让这些快速发展的数字技术设施企业可以更容易和更便宜地获得资本，通过发行普通股，优先股，债券，信用贷，抵押贷款，等等。这些证券（或者被打包成证券）可以在不同的细分资本市场里面交易，具有很强的流动性。
▌张一：您在哪些领域看到了机会？并且随着中国金融监管的放开，是否会吸引更多的海外资产管理人把中国基础设施REITs作为其资产配置的一部分？
▌Scott：我看到了很多机会。在建设中国城镇中心，交通网络，供应链和数字基础设施的过程中，需要大量的资本投入。
但是政府部门不可能单独完成这个任务。所以REITs的落地会开拓新的资本市场以获取这些资金，从而吸引个人投资者，国内机构投资者和国际投资者。
就如同你提到的，REITs的落地和监管松绑是同时进行的。中国的监管者非常聪明的利用不同层面的改革来吸引国际资本参与到中国未来的增长当中去。
中国经济为海外投资者们提供了很多增长的机会，但是中国资本市场和海外成熟的资本市场之间仍有很大不同。
虽然这些不同不需要全部清除，但是仍有一些结构性问题需要协调。这些障碍可以通过立法解决，但大部分也可以在公司层面解决。
比如，很多公司治理规则，信息披露要求，以及利益冲突解决方案等在西方资本市场可以保护投资者的规范在中国并没有法律上的要求。
这些规范是通过受托人和投资者之间长期公开和透明的对话而制定的。
聪明的中国企业会考虑加强与西方投资者之间的沟通，并起草一份公司治理的“最佳实践“（best practice）方法，从而最大限度地吸引国际资本。
▌张一：REITs这种投资工具对于中国市场和投资者来说仍然是一个新鲜事物，那么对于市场和投资者来说最大的挑战和风险在哪？
▌Scott：好问题。如果用一个词总结的话，就是 “教育“。
所有人都需要进行教育。在公司层面，受托人需要清楚地认识到所承担的受托责任和公司治理要求，投资者需要了解这种投资产品的属性，监管者需要了解市场数据透明性等等。
举例来说，中国房地产投资市场在过去主要是以住宅开发为主。所以房地产投资者们习惯于很高的资本增值回报。
但是，REITs的特点是从通过稳定的收入来源进行分红。我认为投资者们需要了解稳定现金流的价值以及和”复利“之间的关系。
但是对于投资者来说，以相对少的现金收益率来取代可观的资本增值，确实不那么容易接受。
▌张一：我知道您总是关注于REITs的价值和估值方法，但是由于商业地产和基础设施资产的逻辑不同，您觉得如何来调整估值方法来找到基础设施REITs的价值呢？
▌Scott：另一个好问题。无论投资的标的如何，投资者总是需要一个对于价值的看法。
阿里巴巴的投资者在购买阿里巴巴的股票之前需要一个对其股票价值的看发，这对于通用汽车和Soho中国的投资者也一样。具体的估值方法很少会相同，但都是基于相似的逻辑。
投资者需要建立一个对于未来收益的模型，以帮助他们预测收入和资产增值收益。虽然建立量化模型很容易，但找到用于预测房地产未来现金流的参数是非常困难的，并且需要大量的时间和工作。
因为基础设施的收入同样具有契约性质，所以和其他类型REITs的估值流程是相同的，比如现金流折现或者净运营收益（Net Operating Income）除以资本化率（Cap Rate）。
但是，基础设施估值最大的挑战是要非常了解相关细分领域的供给和需求关系，以及相对特殊化的租约合同，以及找到合适的折现率或资本化率。我觉得这方面也是市场需要进行教育的一部分。
▌张一：商业地产如何通过REITs实现资产价值的提升？
▌Scott：价值分为两种：市场价值和内在价值，或者说价格和价值。在我的资本市场课程里，我们经常会讨论价格与价值的关系。
实际上，价格是市场集体性输入的表现，是大众对某种资产能值多少钱的集体认知。然而价值是个人对某种资产的认知，而风险是判断价格和价值的一个重要指标。
上市公司或者REITs通常会有更完善的公司治理，更高的透明度，以及更好的流动性。所有这些因素都降低了风险，以此提升了市场价值和内在价值。
举例来说，我们可以观察美国REIT市场。REITs股票通常在股票市场上会被溢价交易（相对于私有市场中的商业地产资产价格），历史上溢价的平均范围大概在10%到15%。
这表示正是因为公司治理，透明度和流动性这几个因素，投资者们对于上市REITs股票的风险溢价要求更低。另外，上市REITs融资更容易，而且融资成本更低。融资能力也使REITs相对于非上市地产公司有更好的发展前景。
▌张一：我知道有许多来自中国的留学生在纽约大学沙克地产学院里面学习，您觉得对于他们来说会有什么机会？有什么建议吗？
▌Scott：我认为受过西方教育的海外学生，尤其是专注于投资和地产领域的同学们 ，会有一定的竞争优势，因为他们既了解东方文化又了解西方文化。
我坚信跨国界之间的对话是非常重要的，这样才可以找到 “最佳实践”（Best Practice）的方法。
无论来自哪里，沙克地产学院的学生都非常的优秀。我看到我的中国学生们都有着非常强烈和持续的求知欲。
我认为他们意识到了中国正发生着翻天覆地的变化，所以希望可以在这边吸取更多的知识，以武装自己的头脑。我建议他们学会独立思考，并且尽可能的去了解地产领域的各个方面，这样无论未来选择哪个方向，都会有助于他们的职业发展。
▌张一：纽大地产学院关于地产金融人才的培养，有何独到的优势？以及是否能分享些经验呢？
▌Scott：在世界范围内，房地产行业在过去的15年里发生了巨大的变化，变得更机构化，管理专业化，更具流动性，也更透明。
这些表现在40个国家地区的REIT已经进行了立法，还有另外10个国家正在考虑立法，这其中也包含中国。
所有在专业领域里工作的人都需要高水准的技术和培训。纽大沙克项目吸引了全世界的学生在同一个课堂里学习和交流地产行业里的各个细分领域。
这种课堂环境可以让学生们充分的分享想法然后提出解决方案，并充分理解他们所选择的领域。
而且，沙克的教师们都是来自于行业，都在地产相关企业内任职或者拥有自己的企业，可以教给学生们很多实战性内容和一手的案例。
另外，沙克项目是非常应用化的，学生的知识来源并不局限于课堂，还来源与沙克组织的各类活动，包括讨论会，实习，论坛，研究项目和海外游学旅行等。
最后，我想说教育并不是终点而是过程，我们一生都应该保持学习的态度。因此，沙克也会长期提供一系列常规教学项目以外的活动，给我们的同学、校友及朋友们提供更多的学习和交流的机会。
斯科特 - 罗宾逊（Scott Robinson）。现任纽约大学沙克地产学院REIT中心主任、纽约大学沙克地产学院助理教授、课程主管；Oberon证券董事总经理、不动产投资银行部总监；曾先后任职于花旗银行地产投资银行部，标准普尔房地产金融部，Macquarie Capital及BRT Realty Trust。对REIT、投资银行业务、资本市场、信用评级分析具有丰富的经验。
斯科特在纽约大学的授课项目包括：房地产资本市场，REIT证券分析，地产投融资应用，房地产金融，房地产公司金融以及CMBS。他在REIT中心的工作帮助学生们可以更好的理解华尔街与房地产行业之间的关系，目前REIT中心研究课题包含：REIT结构助力中国数字基础设施发展，通过REIT结构与模块化技术降低住房成本，通过REIT结构与可控环境农业改善食品供应链等。
斯科特同时在Monmouth REIT（NYSE: MNR）担任董事会董事，并帮助公司将市值从2亿美金增长至30亿美金；并于一家位于纽约布鲁克林的模块化建筑科技公司 - Full Stack Modular担任非执行主席。另外，曾在一家杭州科技领域风投公司担任顾问，并向其介绍智能建造、地产科技等投资机会。
张一（Charlie Zhang）。现任纽约大学沙克地产学院REIT中心研究员；Schoetz资本合伙人。曾任职于Panoramic Interest，中集模块化建筑投资有限公司，Mott Macdonald，山水文园集团等。并先后参与了北京金海湖国际旅游度假区、港珠澳大桥、英国假日酒店系列、美国长租公寓及经济适用房等项目的开发、建造及融资工作。
2015-16年作为项目技术负责人参与了英国特拉福德假日酒店项目，并打破当地同类酒店建造速度记录，同年获得英国年度最佳预制建筑奖。16-17年带领团队成为加州首家获得模块化建筑资质的中国企业，并与当地企业合作开发了加州首个由中国企业提供建筑模块的项目。2018年起在纽约大学沙克地产学院攻读地产金融硕士专业，同时加入REIT中心，研究方向为数字基础设施REIT，并协助中心开展与国内机构的相关合作项目。2020年初在纽约与沙克校友共同成立沙石地产会，并致力于促进地产行业的交流与发展。
关于纽约大学沙克地产学院
纽约大学沙克地产学院（New York University, Schack Institute of Real Estate）,于1967年由美国著名开发商拉里-西尔弗斯坦（Larry Silverstein）出资成立。于2008年接受了沙克家族的捐款并正式更名为沙克地产学院。学院提供本科、研究生、及高管课程，研究生课程分为地产投资与金融，房地产开发与工程管理三个主攻方向。目前有近700名来自50多个国家的在校生，以及超过5000名的校友。
利用身处纽约曼哈顿的地理位置优势和丰富的校友网络，沙克地产学院为学生提供了全方位教学课程与活动。九成以上师资力量均为地产行业资深在职人员，并有超过40位业内专家组成的咨询委员会为项目提出建议并共享资源。学院每年会举办三次大型地产行业论坛活动，包括年度房地产资本市场论坛，年度REITs论坛，及地产女性论坛。并会组织丰富的线下交流活动，比如嘉宾分享，座谈会，项目参观，案例竞赛，海外游学课程等。
沙克地产学院目前有三个研究性机构，包含：REIT 中心（REIT Center），城市研究院（Urban Lab），以及可持续建设与发展中心（Center for Sustainable Built Environment）。
关于REIT中心
自1998年成立以来，中心聚焦于探索对REIT和地产行业具有影响的国内与国际趋势，并通过促进REIT管理人、投资者以及专家学者之间的交流来更好的认识这些趋势。中心成员包括沙克地产学院、纽约大学其他学院、和来自华尔街的专家、学者、学生以及地产行业从业人员。
REIT中心专注于：
探索对REIT投资产生影响的宏观经济、房地产市场以及资本市场趋势。
分析对资本市场以及房地产应用产生重大影响的科技趋势。
通过与行业专业和知名学者合作，提供可以帮助REIT管理者和投资者进行决策的意见。
REIT中心的主要活动包括：
由教职人员主导，学生提供支持的行业应用类研究项目。
通过主办论坛与其他活动，为业内人士提供一个相互交流与学习的平台。
通过组织学术竞赛以及游学活动，为学生提供全方位的教育和体验。
为学生提供REIT与地产行业相关的实习机会。
年度REIT论坛：自成立以来，REIT中心已成功举办了24届年度REIT论坛，是美国REIT行业最具影响力的论坛之一。
2019年邀请座谈嘉宾包含，美国REIT之父，Equity Group主席Sam Zell；美国铁塔主席兼首席执行官James Taiclet；喜达屋集团主席Barry Sternlicht；黑石集团全球地产总监Kenneth Caplan，以及来自波士顿地产、AvalonBay、Equity Residential、Digital Realty、摩根斯坦利、高盛、KKR、贝莱德、拉扎德、美银美林等知名REITs、投资银行、地产私募基金和资产管理公司的嘉宾。
