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来源丨投中网
随着中国房地产市场从“以新房交易为主向以存量开发为主”转型，房地产进入存量时代已在行业内达成共识，中国各个城市的存量规划也日益明晰。面对这场市场转换的浪潮，如何推动中国存量资产发展，使得整个行业从喧嚣、动荡的复杂气氛中逐步清晰，是当前房地产行业面临的主要任务。
5月19日，浦领财富携手投中共同主办“房地产存量时代的增长源动力”线上沙龙，以投资视角聚焦中国房地产当下的宏观趋势，共同探索房地产投资人在这个新时代面临的机遇与挑战。来自浦领财富、洛德基金、越秀产业基金和瑞威资本的嘉宾们，围绕“中国房地产市场目前形势如何，未来走向何方？”、“‘学区房新政’对学区房投资领域影响几何？”、“后疫情时代中，房地产市场的参与者会面临哪些机遇与挑战？”等议题进行深入交流。
浦领财富赵建宏：成渝城市群成为房地产存量时代的新增长点
经过黄金30年的快速发展，目前房地产市场单边快速上涨、行业整体快速扩张的时代已经结束，房地产市场由资金密集型行业慢慢过渡到技术密集型行业。在这一趋势下，全国性头部企业的品牌优势将越来越大，而地区性的龙头企业也能在本地区发挥自身的优势，所以未来房地产市场将会分化发展，不同的城市甚至一个城市中不同区都将分化发展。
以“成渝”市场为代表的准一线城市和二三线城市在这个存量时代中，成为了新的增长点。后疫情时代，这些地区的房地产投资机遇将会得到催化。目前的4个重点城市群（长三角、京津冀环渤海、粤港澳大湾区和成渝城市群）中，成渝城市群人口和面积都排第二，GDP排第四位，从现在的房价来看相比前三者更具备增长空间。以成都为例，继设立天府新区后，成都近期又设立东部新区，加上天府机场未来的启用，成渝的发展潜力会有相当程度的释放。与此同时，我们也注意到5月17日发布的《中共中央、国务院关于新时代推进西部大开发形成新格局的指导意见》再次将西部大开发提升到新时代国家发展的重要层面。
在房地产投资方面，无论是房企机构还是投资者个人，都要紧跟国家的政策风向，挑选人口净流入的城市地区，选择周边资源齐备的区域，选择房地产项目对现有环境能进行功能更新、在存量时代也不落伍的项目，同时要兼顾物业居住和金融属性。
洛德基金刘毅：提前布局，做好优质房地产存量资产投资
过去二十年其实一直在突破我们对房地产认知的边界，几年前就有人提出房地产的黄金时代已经结束，但是我们看到经过三年历史最严的调控周期，2019年房地产市场仍然创造了历史新高，房地产拐点并未出现，我们看到过早地放弃住宅房地产市场的企业，转型其实都不是十分成功，我个人认为现在这个阶段，房地产市场仍然大有可为。
就中国的房地产市场而言，目前进入存量市场的城市屈指可数，可能也就北京、上海是进入了存量市场，其它城市仍然处于增量市场的阶段。对于市场参与者来说，现在就要提前布局，做好存量市场投资的布局，特别是在写字楼和商业地产领域，核心地区的增量未来是趋于零的，本身稀缺就是一种价值，所以未来如果要参与存量市场，先持有这些资产才具有了筹码。另外，社会的总体平均资本回报和利率是在下降的，这会带来存量资产的估值提升，我们赚得不是增量的钱，而是相对价值回报的钱。总体来说，布局中国的优质房地产存量资产是一个比较好的机会。
过去二十年，房地产是最好的投资品种，而学区房是皇冠上的明珠，战斗机中的战斗机。以南京为例，如果2000年后买过一线学区房，涨幅基本在20倍左右，如果加上杠杆如贷款等，那么回报大概是在60倍左右，这个投资回报率，除非你买过茅台、买过腾讯，其他任何投资都是比不上的，这也可以说是投资领域的一个奇迹。在学区房新政下，个人建议可以考虑两个类型的学区房投资方向：一是投资多校划片的区域中，原来不对口一线学区的房地产，这类地产可能会有一个补涨的过程，二是投资一些名校的分校区域。
越秀产业基金何小军：高收入人群流向哪里，我们就去哪里投资
我个人认为，房地产经过二十多年的发展，从规模上来看已经接近顶峰期。这一时期，房地产市场会从原来注重规模的增长向注意质量的增长，从原来全面的增长转向结构性增长，因此地区差异、企业差异都会显现。房地产市场发展较好的区域都会有一个共性，经济活力比较强、综合城市服务水平比较高，人口净流入多、对人才吸引力大、产业发展比较好的区域，房地产市场仍然有长足的发展空间。
在房地产从增量市场向存量市场转变的过程中，如何选择一个值得投资的区域？我认为，高收入人群流向哪里，就去哪里投资，因为房地产市场还是与人口有密切关系的。在选择合适的房地产投资时，很重要的一点是要衡量是否满足了人们对美好生活的需求，比如说你选择的这个投资项目，它能不能提高你的生活品质，能不能通过一些增值服务让你得到更幸福的生活，如果能够，就说明我们的投资是有意义、有价值的。
短期来看，疫情对房地产市场的影响是断流式的，房地产市场的供需两端都受到了明显的影响；长期来看，还是要看宏观经济，这其中又涉及到对国际国内形势的判断。但总体而言，做投资一定要坚定看好中国的未来。
瑞威资本宋昊：房地产基金是稳妥的资产配置选择
房子本身它是没有稀缺性的。但是地段是有稀缺性的，比如上海核心地段的房子就是有稀缺性的，北京、成都、武汉这些城市地段稀缺性是客观存在的。房子今天造在这个地方，它就占了这个位置，这个是有稀缺性的。我们提到的城市群的发展，这些城市群的地理位置属性也是有稀缺性的。从资产角度来说，存量市场的房地产往往地理位置还是比较好的，具有地段稀缺性的优势；增量市场短期内可能在地段稀缺性和规划上还是会受到一定影响。
我们在进行房地产投资的时候，不要过分关注房地产价格的大幅增值，而是要从资产配置的角度出发，在当前市场环境变化的情况下，更多关注资产保值而非增值，因此，核心城市的核心地段更值得关注。关于学区房，政策上仍然存在一定的不确定性，但是撇开学区因素而言，一般学区较好的房地产项目，其所对应的地段、区位、城市配套往往也是不错的。
抛开房地产二级市场，我认为房地产基金也是一个不错的投资选择，在当下的政策环境、市场面下，如果我们的房地产市场能维持现在的这个量，那么将房地产资金交给专业机构、专业人士去做投资，也不失为一个稳妥的选择。
