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来源：REITs行业研究
最近关于中国版REITs推出的消息，刷爆了朋友圈～
证监会、发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》
期待多年，这个创新产品终于来了！
对理财稍微了解点的同学都知道，REITs是国际上的比较主流的权益类投资产品之一，我们很快也能买到国产的公募REITs了～
先说这个REITs是啥，英文（Real Estate Investment Trust），直译就是“不动产信托投资基金。”
顾名思义，是一种投资于不动产资产的基金。
这次我们将推出的公募REITs基金是什么？值得期待吗？普通投资者怎么从这个“万亿蓝海”分一杯羹？
政府选择这个时候推出有什么用意，会对我们的经济、生活带来什么影响？
01
REITs美国往事
REITs这个工具产生于20世纪60年代的美国，如今美国REITs的种类和项目繁多，光市值百亿以上的REITs，就有几十家。
其中，零售商业+住宅公寓的房屋持有经营类是主流，此外还有时髦的养老医疗类REITs，办公/酒店/工业/仓储/通讯基站/林地类REITs等。
REITs公司在购置一块物业后，会出租这些场地，并收取物业租金，这些收入的绝大部分会分红给股东，也就是REITs持有者们。目前，境外REITs投资人收益普遍在6%到7%左右。
商业地产等是REITs运行较多的领域也很好理解，购物中心、社区零售，这些租金回报率都比较高～
我们总结一下REITs方式的好处：
（1）门槛低。
普通人想要购置商业地产、基建、环保类物业，价格高昂，而且前后需要较高的交易成本。使用REITs资金门槛低，买入方便。
（2）现金流好，每年都可以收到一定的租金回报。
各国都有规定，REITs每年税后收入，绝大部分要作为利润分配给投资者。比如税后收入的90%要作为利润分配。
（3）流动性较高。
如果是自己持有的物业，售出需要挂牌，等待交易，签订各种协议过户等环节。相比而言，REITs交易很方便。
因为以上种种优点，REITs是美国投资房地产的三大主流方式之一。
据统计，美国REITs总市值已高达1.3万亿美元。而且根据美国市场数据统计，REITs作为一个整体，其年复合增长率大多跑赢各项指数。
除了美国，世界上38个国家与地区均也已成功发行大量REITs产品。在亚洲，日本是亚洲最大的REITS市场，目前总市值约1375亿美元。
所以最近的各种报道里，有媒体激动的用万亿蓝海描绘我国REITs公募基金会带来的机会。
02
基建REITs，会香吗？
看完第一部分，有人说：
“太好了！我打算通过REITs把深圳家门口的购物中心都加入我的资产配置了！”
还真不行。这次通知里，在公募REITs的投资范围里，特意排除了住宅和商业地产两类基础资产。房住不炒的战略定性很足，这也被称为我国推出的REITs和国外REITs最大的区别。
“那我先告辞了。”
少侠止步！虽说如此，但你可以买铁路、物流仓储、IDC数据中心等啊！哦？有点意思了。
这次通知里的公募REITs，主要聚焦在基建类，因此也被称为基建REITs。
根据通知，对打算推出的公募REITs，有两个主要指导方向：
第一就是体现了引导性，重点关注支持一些基础设施短板，鼓励信息网络等，
比如基础设施短板项目，包括仓储物流、收费公路等交通设施，水电气热等市政工程，城镇污水垃圾处理，固废危废处理等污染治理项目。
第二就是只推进前期建设已经完工，并且有可预期现金流的项目。
《通知》明确对于REITs项目的具体要求：权属清晰、手续齐全、已经通过竣工验收，需要有持续、稳定的现金流。
这个要求无疑相对保护了REITs投资者，能够进入REITs会是相对优质、并且已完工的基建项目。
不过也有人担心，像一些现金回报率高的优质资产，项目所有方舍得拿出来吗？愿意拿出来的项目，回报率会高吗？
03
什么是REITs生逢其时的历史使命？
我们知道，“基建”一直是刺激经济的一个主要药方。
然而，在过去的2019年，基建全年增速低于预期。年初的时候，大家乐观预期增速为8-10%，最终全年仅3.8%。更别提再往前，基建的增速更是维持20%左右的高位。
政府缺钱，是基建减速主要原因之一。
本来，减税降费、新冠疫情等对财政收入都有冲击，已经不宽裕了。
基建资金来源上也是受到冲击。之前，国内基建投资的资金来源主要有这么几种：政府性基金、城投债、非标、PPP等。
但这几年来，非标融资，被资管新规限制了；地方政府融资，又受到更严格的管控，难啊！
其中，大概是从2016年开始，政府一直在大力推进PPP。PPP（Public-Private Partnership），即政府和社会资本（企业）合作。其实就是引进企业，一起进行基础设施建设。
如今过去四年了，PPP约10.2万亿的落地项目。
项目的建设周期差不多三年，最早一批项目逐渐开始落成，进入到了回购运营期。这些PPP的投资退出压力不小。
毕竟，对于政府和合作企业来说，钱已经投入到项目上了，靠运营收入得经过漫长的时间才能收回来，现金流压力很大，更没有余力去参与新的基建。
有人统计，这些项目里采取“使用者付费”模式占比约10%，也就是说约1.5万亿的项目符合REITs的条件，有望通过REITs退出。
这些置换出的钱，可以进行新的项目，这就降低了政府的负债压力，新一轮基建又能轰轰烈烈开展了。
综上，根据官方的说法，基建REITs将拓宽基建资金来源，缓解地方政府债务风险，帮助建筑公司提升资金周转率并且打造良性闭合循环。
04
我们怎么投资？
说到投资REITs的问题，有人有这么一个质疑：
比如说一个高速公路，本来项目团队为了收回投入，并且获得更多的利润，会努力运营。现在，通过公募REITs的方式，把所有权卖给了投资人，自己拿到了钱退出。
运营团队变成给公募REITs打工的，还会全力运营项目吗？如何监督？
监管层已经为此做了安排，监管规定，规定原始权益人以战略配售的方式持有不低于20%的份额，锁定期不少于5年。这样看来，后期运营还是有一定保障的。
解决了疑问，要投资REITs，对于普通投资者有两种投资机会：
如果打算购买公募集REITs，耐心等待不久就能买到。
基金公司已经摩拳擦掌了。多家头部基金公司已在内部研究公募REITs产品，并表态积极参与基础设施公募REITs试点。
但其实，虽然名为公募REITs，留给公众散户的份额并不多。
按照要求，原始权益人至少保留20%，网下发售包括证券公司、基金管理公司、信托公司、保险公司、银行理财子公司、社保基金等等至少占比64%，其实留给公众投资者的不足16%。
而且根据国外经验，REITs产品对于很多长线资金来说都较有吸引力。比如说养老基金，保险基金这种时间很长，要求现金流及长期收益稳定的资金，就很喜欢REITs这类资产。
虽然说散户只能投资剩下的16%份额，至少多了一种投资方式。国家也希望用这个方式，盘活一部分居民存款到投资中去。
作为一种新的投资产品，不少人还是比较看好的，在资产荒的背景下，第一批推出的REITs项目应该是已有竣工项目里比较优质的，风险收益性价比可期。
要提醒的是，基础设施REITs有点像封闭基金LOF，封闭运作、上市交易、可能会存在折溢价交易。到时候，大家也要算好折溢价，规划好自己的资金～
无论是推进基建进程，缓解地方债务，还是给投资者一个新的投资渠道，相信公募基建REITs都会成为一次有益的尝试～
对基金公司来说，起跑枪声已经开始，我们拭目以待。
