千呼万唤始出来 | 解锁博时招商蛇口产业园REIT的魅力

胡海滨

博时招商蛇口产业园REIT拟任基金经理

♦  什么是REITs  ♦

REITs的全称是不动产投资信托基金。是实现不动产资产证券化的重要手段，它通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资运营管理，物业所产生的租金收入以派息的方式分配给投资人，从而使投资人能够在享有物业增值收益的同时获取长期稳定的租金收益。

我国公开募集基础设施证券投资基金，简称基础设施REITs，是指依法向社会投资者公开募集资金形成基金财产，通过基础设施资产支持证券等特殊目的载体持有基础设施项目，由基金管理人主动管理运营上述基础设施项目，并将产生的绝大部分收益分配给投资者的标准化金融产品。

RETIs上世纪五十年代起源于美国，全球视角看，REITs仍是相对年轻的资本市场品种，但已经是重要组成部分。目前世界上已有40多个国家和地区推出REITs产品，但大部分创设于2000年代，整体历史不长。2020年底全球公募REITs市值约2万亿美元，美国市场占比65%，是最主要的REITs市场。

2020年以前，国内尚未有真正意义上的REITs。但是自2014年开始，国内已经开始推出一批在功能上与海外成熟市场REITs产品具有一定相似性的“类REITs”产品，且初具规模。截至2020年底，境内各交易场所累计发行类REITs产品大约90单，已发行总规模大约1700亿元人民币。

2020年4月30日国家发改委和证监会联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，标志着我国公募REITs正式扬帆启航。目前沪深交易所首批9单基础设施REITs已经于2021年5月24日、25日开始询价，我们博时基金管理的博时招商蛇口产业园REIT也是首批9单REITs之一，很快将于广大投资者见面。

♦  国内基础设施REITs的特点及投资要点  ♦

国内基础设施REITs有如下几个特点：

第一大特点是基础资产特征突出，总结来说就是三聚焦：聚焦重点区域、聚焦基础设施行业、聚焦优质项目。

聚焦重点区域

是指优先支持京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲等重点区域，同时支持国家级新区、有条件的国家级经济技术开发区发行公募REITs；

聚焦基础设施行业

是指优先支持基础设施补短板的行业。包括交通设施类的仓储物流、公路机场港口码头项目；市政工类的水电气热收费权项目；污染治理类的液体垃圾处理、固废处理项目等等。此外也鼓励新型基础设施如数据中心、5G基站信号塔和产业园类项目如高科技产业园、特色工业园等等。

聚焦优质项目

是指项目必须权属清晰，也就是原始权益人享有完全所有权或特许经营权，无经济法律纠纷；项目必须现金流稳定，必须已经经营3年以上，现金流持续稳定，且现金流由市场化产生，不依赖于政府补贴；此外项目还必须运营稳健，原始权益人及基础设施运营企业必须信用稳健、内控健全，最近3年无重大违法行为。基础设施运营企业还应当具有丰富的运营管理能力。

国内基础设施REITs的第二大特点是它既不同于股票与债券，也不同于传统的公募基金，有自己独特的风险收益特征和产品特性。

首先，公募REITs作为一种封闭式基金，投资的资产既不是股票也不是债券，而是一个稳定现金流的基础设施项目，通过长期持有并提高基础设施项目的运营管理水平创造更高的现金流回报收益为主要目的。

另一方面REITs持有的是基础设施的权益，因此当基础设施估值上升时投资者往往能获得资产升值的回报，这点又有点像股票，综合来看REITs是介于股票与债券之间的一种绝对收益产品。

具体来说，REITs与股票相比，二级市场的价格波动理论上比股票小。这是因为REITs的基础资产比较容易分析清楚，采用的估值方法与股票相比也更为直接，因此二级市场的价格理论上不会大幅度偏离其内在价值。

REITs与债券相比，REITs虽然没有固定的利息回报，但有比较稳定的分红，且并在此基础上有未来资产增值带来的基金份额价值提升的预期。所以REITs是一种价格波动小于股票而预期收益又高于债券的资产。

尤其需要说明的是，因为国内REITs的基础资产聚焦于基础设施行业，而基础设施行业又没有明显的牛熊特征，因此REITs能够比较有效的对冲周期性波动风险，具有穿越周期的作用。

♦  博时招商蛇口产业园REIT产品介绍 ♦

最后我来说说博时招商蛇口产业园REIT的基本情况和产品优势。

博时招商蛇口产业园REIT是将招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。万融大厦、万海大厦建成于2014年，至今已经经营了大约6年的时间。

博时招商蛇口产业园REIT的特点，总结起来就是三好：股东好、资产好、团队好。

先说股东好，是说招商蛇口的股东是招商局集团。作为资产规模最大、历史最悠久的央企之一，招商局集团实力雄厚，博时招商蛇口产业园REIT是首批发行的REITs里原始权益人是央企背景的公募REITs。

再说资产好，一是我们的资产区位好：万融、万海大厦坐落在深圳湾蛇口区域内，享受深圳社会主义先行示范区、粤港澳大湾区、前海蛇口自贸区“三区叠加”的发展政策，是深圳市首批互联网示范基地，距离广州、澳门、香港、珠海均1小时路程，距离深圳宝安机场半小时车程，2号线两个地铁站均设在园区附近。此外2023年预计地铁12号线开通，其地铁站距离园区步行只需要4分钟。

园区内部配套了网谷商业街，可以满足园区租户的基础商业需求；园区周边分布多个购物中心、商业综合体和海上世界游客中心，形成了多层次、全方位的商业配套设施；周边三公里辐射范围内有多个不同层次商务酒店；此外，邮局、电信、税务机关等公共服务机构举步即至，医院、学校、文化艺术中心等生活配套设施齐全。良好的交通便利性和完善的周围配套设施给网谷产业园带来的持续不断的人流量。具备可持续增长的潜力。

二是我们的资产经营好。2017至2019年万融、万海两座办公楼的加权平均出租率达到了88%；即使在受到疫情冲击的2020年，年末加权平均出租率也达到了90%，万融、万海大厦的出租率稳定性可圈可点。

最后说我们博时招商蛇口产业园REIT的团队好。博时招商蛇口产业园REIT由博时基金、招商证券、招商银行等头部金融机构紧密合作倾力奉献，项目实施团队可谓强强联合，团队成员具有多年投行、不动产投资、产业园运营经验，确保了博时招商蛇口产业园REIT的首批试点发行成功。

需要重点说明的是，博时招商蛇口产业园REIT委托深圳市招商创业有限公司负责运营，也是招蛇网谷产业园发行REITs前的原班运营团队。在招商创业卓越的运营管理能力的加持下，招蛇网谷产业园的财务指标持续向好，并获得国家和深圳市颁发的多个荣誉称号。有招商创业团队的运营团队保驾护航，也为万海、万融两座大厦的未来稳健经营提供了良好保障。

好的。以上就是我今天的分享，非常感谢各位的收看，再见！

基金有风险，投资需谨慎

风险提示：

本文中所提及的基金详细信息可在博时基金官方网站基金产品频道(http://www.bosera.com/fund/index.ht- ml)查询，博时基金相关业务资质介绍网址为: http://www.bosera.com/column/index.do?clas-sid=00020002000200010007。

一、证券投资基金(以下简称“基金”)是一种长期投资工具，其主要功能是分散投资，降低投资单一证券所带来的个别风险。基金不同于银行储蓄和债券等能够提供固定收益预期的金融工具，投资人购买基金，既可能按其持有份额分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。

二、基金在投资运作过程中可能面临各种风险，既包括市场风险，也包括基金自身的管理风险、技术风险和合规风险等。巨额赎回风险是开放式基金所特有的-种风险，即当单个交易日基金的净赎回申请超过基金总份额的百分之十时，投资人将可能无法及时赎回持有的全部基金份额。

三、基金分为股票基金、混合基金、债券基金、货币市场基金等不同类型，投资人投资不同类型的基金将获得不同的收益预期，也将承担不同程度的风险。-般来说，基金的收益预期越高，投资人承担的风险也越大。四、投资人应当认真阅读《基金合同》、《招募说明书》 等基金法律文件，了解基金的风险收益情况，及时关注本公司向您出具的适当性匹配意见，各销售机构关于适当性的匹配意见不必然一致，且基金合同中关于基金的风险收益特征与基金的风险等级因考虑因素不同，存在差异。请根据您的投资目的、投资期限、投资经验、资产状况等因素谨慎决策，不应采信违规销售行为或宣传材料，独立承担投资风险，本公司的适当性匹配意见并不表明对基金的风险和收益做出实质性判断或者保证。

五、基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证收益。基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证，本基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来业绩表现，基金收益存在波动风险。基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，在做出投资决策后，基金运营状况与基金净值变化引致的投资风险，由投资人自行负担。

六、投资人应当通过基金管理人或具有基金销售资格的其他机构购买和赎回基金，《基金合同》 、《招募 说明书》、基金销售机构名单及本基金的相关公告可登陆基金管理人官方网站http://www.bosera.com/index.ht-ml查看。