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近日，知名财经博主@望京博格，对话博时基金基础设施投资管理部基金经理胡海滨、平安基金REITs投资中心高级副总监李华平，针对“公募REITs值不值得买”话题展开讨论。
胡海滨表示公募REITs相比封闭式基金、债券，性质上和股票更为接近。无论是投资者获利方式，还是资产价值以年为时间跨度进行评估的模式，还是价格的变动，公募REITs都和权益性资产更相似。
所以他建议投资者抱着长期持有的心态来投资。此外他也对公募REITs的流动性、管理人的管理情况分享了看法。以下是他的观点。查看视频
主持人：请博时的胡海滨老师介绍一下你的从业经验？
我是2005年就参加工作了，之前是做程序员的，2011年清华硕士毕业后开始进入金融行业。
有过4年的债券、ABS投研经验和6年的投资银行工作经验，也参与了多个资产证券化项目。
公募REITs虽然是封闭式基金，但是其实上市的过程更像是一个IPO的过程，所以对于基础资产的尽职调查、风险识别等相关的内容还是比较依赖于投行的能力。
2020年加入博时基金，刚好赶上了REITs的试点，于是就作为团队的成员全程参与了整个过程。
主持人：因为你以前是做债券研究的，从你的角度来说，觉得REITs跟信用债，还有金融债，国债有什么区别？
这个区别其实非常明显。首先产品结构是不一样的。公募REITs的产品壳是一个封闭式的公募基金，然后债券国债金融债其实就是一个很标准化的金融工具，首先不是一个产品壳，就是一个上市交易的标的。
第二个债券的风险收益特征跟公募REITs完全不一样，公募REITs其实在某种程度上是个权益性资产。什么叫权益性？就是通过持有我的公募REITs的份额，就间接持有了基础资产的未来权益。
这个权益包括两块，一个是如果未来能产生现金流，就通过分红的方式就能得到。
另外一块是如果基础资产有增值，比如说我们的产业园资产里的产业园和仓储物流，这块基础资产不管是土地还是地上的建筑物都可能增值，增值了以后，理论来说，REITs二级交易的价格也会往上走，这个时候你还可以通过二级市场的卖出来获得资本利得，其实是持有了一个权益。
而债券只是持有的是债券的发行人的债权，特点就是第一固定收益，每年的现金流拿到的是固定的，到期之后本金还给你，跟REITs不一样。
当然了REITs也会承担一定的价格波动的风险。香港那边的REITs跌起来也挺快的。所以它其实更像是介于股票和债券之间的这么一种资产。
在海外REITs是属于另类资产的，就是alternative那大类资产当中一部分，它的风险收益特征很具备绝对收益的资产特征。
但国内不是像海外式的以商业地产为主要的资产，我们是以基础设施，像高速公路、污水收费权、产业园为主。这类资产的特点就是没有特别明显的周期属性，不像股票和债券牛起来和熊起来差距很大。
这类资产每年的现金流是比较稳定的，有可能能穿越周期，所以更加适合长期资金来配置。
主持人：现在的投资者怎么去投公募REITs呢？
两种渠道，场内和场外都有。要是去证券公司买，那就是场内认购，到上市了以后就直接在场内交易，份额就能转让了。
如果场外一般是去银行的柜台认购的，之后如果要二级交易，得把场外的份额转托管到场内也可以进行卖出。
主持人：能否介绍下自己管理资产的收入来源？
我管理的是产业园资产，收入完全依赖于房租、物业费，还有停车费等，主要的部分还是以租金为主。
主持人：这次公募REITs战略投资人基本上占了一半以上，战配的投资人除了原始权益人，要锁三年到五年的时间，其他的战略投资人是12个月锁定期。所以上市12个月之内，能在二级市场交易的份额确实不太多，有可能导致流动性不足。这个问题您怎么看？
首先公募REITs有做市商机制，我们的产品有4家券商来做市，而且都是头部的券商。有做市商的话流动性会比没有做市商好很多。
第二个流动不足我觉得要分情况看，对于大资金肯定是流动性不足，对于散户如果你只投个几千块，想卖掉还是比较轻松的，要看你的投资者的资金体量。
第三个，怎么提高流动性，就得不断的扩募，跟体量有一定关系。
第四个就是REITs这个品种，因为REITs天然就不是一个流动性好的品种，这是产品的特点。从海外来看，它的换手率平均来看就是千分之5，远低于股票的换手率。
它就是一个长期投资的产品。拿海外的养老金账户来说，如果REITs上市以后，经过多次换手以后，可能逐步的都会流入到那些长期持有的投资人手里，他就不会拿出来卖了。因为这些投资人本来就希望长期持有，反而就导致二级市场愿意短期内买入卖出的份额减少。就像债券一样，可能刚上市的时候流动性很好，但过一段时间流动性就少了，是因为这些债券都流入到那些愿意持有至到期的投资人手里了。
所以这是REITs的一个产品特征。所以从这个角度来理解它，就会对它的流动性没有那么的关注。重点是你要想好买是为什么，是要长期持有，还是只是像炒股票一样做一个短期的波段，这对流动性的要求肯定是不一样的。
甚至对一些长期持有人，他反而希望流动性不要太好。因为流动性差的话，按照估值模型，会要有流动性的补偿。如果流动性越差，收益率就越高，对于长期持有的投资来说反而是个好事。
主持人：我看到公募REITs的净值每半年更新一次，间隔时间长，而且估值和实际交易价格还有差别，像封闭式基金在二级市场还会有折价，REITs会不会也可能有折价，怎么看待价值和价格的偏离？
确实公募REITs和其他封闭式基金相比，会有这个问题。首先封闭式基金有对应的资产，每天都能有净值，知道二级市场折价就知道价格了。但公募REITs的底层资产不可能每天估值，高速公路今天和明天的估值几乎不会有差别。
那从这个角度，不如把公募REITs理解成一家上市公司，有一个基础资产的持有权益，未来在不断扩募，就像股票的增发，然后每年或者半年披露一次资产的评估值，和上市公司每半年每年披露半年报、年报是一样的。
你说上市公司公布定期报告的时候对股价有多大影响？肯定有，但是不披露的时候股价也涨跌。这个价格形成机制是比较的复杂的，公募REITs也是一样。
所以公募REITs二级的价格并不像其他公募基金似的，反而更像一个股票。
另外我们也会每年公布评估报告。我们每年会请第三方的专业的评估机构出具评估报告，评估报告也会通过公众渠道发布给所有的投资人，可以作为参考。
但是也要了解这其中还有一些管理团队因素的影响，地段升值的影响，还有宏观周期，比如无风险利率下降的各种影响。理论来说用现金流折现法来折现，折现率就有变化，都直接影响到资产的估值。
所以REITs的二级市场的交易价格确实比较特殊，不能拿普通的封闭式基金来直接对比。
主持人：能否介绍下公募REITs在海外的发展历史和发展？
美国的公募REITs在上世纪60年代推出，现在大概有2万亿美元市值。海外REITs有个特点，就是美国一枝独秀，2万亿市值里有65%的市值都是美国市场的。
我们其实更关心REITs的体量有多大。
评估中国的体量，咱们现在基础设施投资存量有100万亿，即使拿1%出来做公募REITs，也有万亿市值。
除了这种算法，还能对标国际。新加坡REITs的市值占股市市值的比例最高，是16%。澳大利亚和美国分别是7%和3%。如果对标这些REITs发展比较好的国家的REITs占比，能测算下来我们国家的REITs体量确实是万亿级别。
所以博时基金也对中国的基础设施REITs前景充满信心，很早就成立了团队去做相关的产业研究和优质资产挖掘工作。
主持人：普通投资者如何选择适合自己的REITs产品，要看哪些要素，注意哪些风险呢？
首先投资人一定要放平心态，不要把它当成一个股票来炒。因为REITs天然不像股票有炒作的机会。它的价格波动不会很大，喜欢追涨杀跌的人不适合投资。
总体来看，首批公募资质都是比较不错的。具体是投哪类资产可能得需要特别专业的研究，比如把招募书拿出来专门研究底层资产。
投资风险一个是要关注底层资产。因为毕竟REITs刚起步，没有历史数据可追溯。第一批大家都关注底层资产，只要底层资产好，经营团队能力弱一点，大概率也不会差很多。
之后从海外成熟经验看，关注点会从底层资产慢慢过渡到看管理团队。因为底层资产只能保证第一批资产是优质的，未来的扩募非常依赖管理人的能力。未来随着我们市场的成熟，管理团队也会成为非常重要的考量因素。
另外也要关注场内交易二级市场的价格波动风险。
主持人：未来REITs成立了，基金经理会做哪些工作去管理，日常是怎样的？
REITs管理分两大部分，投资和运营。
投资就是扩募，在装好底层资产后，还要去看新的资产。这是个投资的过程，更像是投行的业务尽职调查，在各项指标的对比中把优质的资产装进来。
运营也是很重要的部分，我们每年都会做运营规划，按月按季度去跟进。
运营首先要招租，怎么制定招租政策，市场宣传政策，选择哪类租户，都要考虑。尤其是产业类项目，讲究形成产业聚集效应，如果产业上下游都在园区里，那租户的粘性就会很强。
第二是要做好成本控制，就是财务管理，预算和执行。
第三就是物业服务，产业园区和高速公路项目最大的不同就是租户对物业的感受很明显，很影响客户体验。
第四是安全管理，像一些人为因素的问题都要尽量避免，所以会有巡检，还会投财产保险，来降低运营风险。
最后是提升坪效。这非常考验管理能力，我们会结合时间的推移，做内部的装修设计以及外立面的与时俱进等。在这个过程中不断吸引优质企业进来。不断向同业学习，横向对比，来提升坪效，回馈投资人。
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