首批公募REITs一日售罄上市初期或有投机空间

作者：邸凌月

[ 基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。此外，REITs宣传比较广，所以有可能在上市初期有短暂的流动性溢价，有投机空间。 ]

继5月28日东方红启恒三年持有混合“吸金”近500亿元后，5月31日，基金发行再次迎来全面火爆，9只首批公募REITs均提前结束募集。

其中，博时基金蛇口产园、中航基金首钢绿能、红土创新盐港REITs、华安基金张江REIT、浙商证券资管浙江杭徽、富国基金首创水务、东吴基金东吴苏园、中金基金普洛斯均已在晚间“官宣”，并采用“末日比例配售”予以部分确认。此外，平安基金旗下的广州广河也表示将尽快公告。

业内人士表示，REITs产品预期风险和收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金，基础设施公募REITs具有双重属性，投资者收益主要来源于期间分红收益和资产价值提升带来的份额价值增长收益。此外，REITs宣传比较广，所以有可能在上市初期有短暂的流动性溢价，有投机空间。

久违的火爆行情

5月31日，国内首批公募REITs正式公开发售，经历了火爆的一日“售罄”。

截至当日上午11点30分，9只均已超募，其中最大超募已逾30倍。比如蛇口产园募集上限2.07亿元，上午全渠道募集42.3亿元；浙江杭徽募集上限1.68亿元，上午全渠道募集2.7亿元；首钢绿能募集上限1.33亿元，上午全渠道募集约46亿元；首创水务募集上限0.88亿元，上午全渠道募集约10亿元；张江REIT募集上限2亿元，上午全渠道募集约10亿元；东吴苏园募集上限2.79亿元，上午全渠道募集约8亿元；盐港REIT募集上限2.20亿元，上午全渠道募集13.8亿元。

午后认购继续火热，据渠道反馈，首创水务全天网上认购部分近60亿元，最终配售比或低至1.5%；蛇口产园网上认购部分全天募集逾90亿元，最终配售比或低于2.3%。

当日晚间，深交所网站显示，蛇口产园、首钢绿能、盐港REIT发布提前结束募集公告；上交所网站显示，张江REIT、浙江杭徽、首创水务、东吴苏园、普洛斯公告公众基金份额提前结束募集。此外，广州广河也表示将尽快公告。

具体来看，蛇口产园公告显示，产品原定公众投资者募集期限为5月31日起至6月1日，但因投资者认购踊跃，公众投资者累计有效认购申请份额已超过募集上限，公众投资者募集期于5月31日提前结束，并采用“末日比例配售”予以部分确认，未确认部分的认购款项将退回公众投资者。而蛇口产园的战略投资者和网下投资者的募集期限保持不变，为5月31日起至6月1日。

首钢绿能、盐港REIT的公众投资者募集期同样于5月31日提前结束，战略投资者和网下投资者的募集结束日仍为6月1日。

上交所产品方面，以普洛斯为例，产品公告称原发售期为5月31日至6月2日，公众投资者可在发售期内通过场外认购和场内认购两种方式认购该基金，原定公众基金份额认购及缴款截止日为6月2日。由于公众投资者认购踊跃，截至5月31日，基金募集期内公众投资者认购总量已超过公众发售总量。公司决定将基金公众基金份额认购及缴款截止日提前至5月31日，自6月1日起不再接受公众投资者认购申请，并按比例配售。

这是基金市场久违了的高涨的市场情绪。

实际上，3月以来，新基金的整体发行规模呈现不断下降的趋势。Choice数据显示，3月、4月新基金发行规模分别约1623.51亿元、1578.15亿元，到了5月份，截至28日，当月新发基金规模仅为538.27亿元。

值得一提的是，5月28日，东方红启恒三年持有混合基金结束申购，最终一天时间内全渠道销售金额接近480亿元，东证资管公告最终决定启动配售，配售比例为31.310448%。而31日一日售罄的9只公募REITs延续了火爆的市场，此前预计募集规模约314亿元。

公募REITs凭什么受欢迎

一位银行渠道人士对第一财经表示：“全市场都卖爆了，配售比例太低。之所以受到如此的欢迎，跟底层标的有很大关系，比如招商蛇口、苏州产园的资质都很不错，投资者相当于是买一个物业的份额，变相当资产的包租公、包租婆。”

“REITs的本质是封闭式基金，投资对象是基础设施，享受项目分红，买入后一定期限内无法赎回，有漫长的锁定期，根据不同的项目分红收益可能在每年4%~11%不等。但它可以在股市里面进行份额交易，就是说虽然你不能向基金公司赎回，但可以把自己的份额转让给另一个股民。”一位券商渠道人士告诉第一财经。

值得注意的是，公募REITs更多的是面向机构客户，9只产品初始战略配售数量占发售数比例从55.33%至78.97%不等，业内人士向记者透露，其中险资占比或将最高。

平安基金REITs投资中心有关负责人此前曾表示，公司前期跟银行理财子公司、大型城商行资管、保险、券商自营和资管等机构已经进行沟通，从目前反馈看，不少中小银行资管、保险资管、券商自营和资管、私募基金等投资人表达了强烈的参与意愿。

“REITs宣传比较广，所以有可能在上市初期有短暂的流动性溢价，有投机空间。适合人群分为两类，一类是稳健型客户，期待每年拿一定分红，跑赢理财收益，另一类是上市就卖掉，赌一波REITs刚上市的热度。”上述券商渠道人士称。

对于上市后的流动性问题，上述平安基金REITs投资中心有关负责人表示，为降低封闭式REITs的流动性风险，交易所在其业务办法中均提出基础设施基金交易可引入流动性服务机制，如交易所规定“基础设施基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动性服务商为基础设施基金提供双边报价等服务”。流动性服务机制相当于做市商，通过引入流动性服务机制来提高REITs在二级市场上交易的流动性和活跃性。