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太火爆，9只公募REITs吸金500亿！1.76%获配比例创“打新”纪录，基金公司这样看…
首批公募REITs的认购刷新了公募历史上最低配售比例！
6月2日晚间，沪深两市交易所公布了首批9只公募REITs产品的公众投资者认购结果，由最终的配售比数据来看，公众投资者投资热情高涨，多只产品获配比例低于5%，其中首钢绿能以1.76%的配售比刷新公募历史上最低配售比例。
据券商中国记者统计，9只产品在5月31日引来公众投资者的认购资金规模近500亿元，其中蛇口产园、首钢绿能认购金额均超90亿元。
券商中国记者获悉，首批公募REITs产品有望在7月前上市。作为国内重要的金融创新产品之一，公募REITs自2020年4月末启动试点，到今年4月、5月首批项目申报获受理、过审，再到如今的正式发行，可谓发展迅速。从海外经验看，REITs产品具有高分红抗通胀、长期收益可观的特点。
中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于公募REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。
最低1.76%！刷新公募历史最低配售比例
5月31日，首批9只公募REITs产品正式面向公众投资者发售。发售当日，投资者认购异常踊跃，多家基金管理人发布公告提前终止公众基金份额认购及缴款。
目前，全部9只公募REITs产品均已发布公众投资者认购结果。由数据不难发现，本次募集9只产品公众投资者配售比例均较低，有5只配售比低于5%。
其中，首钢绿能公众认购配售比例最低，为1.76%，该数据刷新了公募历史最低配售比例。此前，公募的最低配售比例纪录为2019年发行的广发科技创新基金，有效认购申请确认比例为 3.298%。
据券商中国记者统计，9只产品在5月31日引来公众投资者的认购资金规模近500亿元，其中蛇口产园、首钢绿能认购金额均超90亿元。
首次启用“回拨机制”
值得注意的是，此次公募REITs在基金发行史上首次启用了“回拨机制”。
“回拨机制”指基金募集期满，根据战略投资者缴款、网下发售及公众发售认购情况，基金管理人对战略配售、网下发售和公众发售数量进行调整。
根据公告，由于“网下投资者认购数量高于网下最低发售量，且公众投资者有效认购倍数较高”等因素，此次共有6只公募REITs产品启动回拨机制，沪深交易所各有3只。
具体来看，普洛斯、东吴苏园、首创水务回拨份额分别为4200万份、1800万份、1200万份；首钢绿能、蛇口产园、广州广河回拨份额分别为200万份、450万份和915.73万份。
选择与自身风险偏好匹配的投资产品
首批公募REITs产品首发既遭到投资者热情追捧，在业内人士看来，或是由于投资风险相对较低、投资收益相对稳定、产品强制分红等多方面因素。
前海开源基金首席经济学家杨德龙表示，首批公募REITs的投资风险相对较低，且投资收益也相对稳定，因此，也能在一定程度上受到风险偏好匹配投资者的青睐并获得追捧。
博时基金认为，公募REITs搭建了各类投资者参与大规模基础设施项目资产交易的桥梁。同时，公募REITs作为一种资产组合分散化管理的有效工具，和其他资产类别的相关性较低，投资公募REITs有助于降低由股票和债权构成的资产组合风险并提高其分红率水平。此外，由于公募REITs具有强制分红要求，并受益于稳定的派息水平以及资产成熟运营，可有效对冲周期性波动风险。
德邦证券策略分析师对记者表示，首批公募REITs顺应政策导向，底层资产透明，皆为优质的基础设施项目；同时存在折价修复空间和资产成长性。而从询价结果来看，其定价明显低于询价中值，一定程度上让利二级市场。
不过，随着公募REITs产品后续将在交易所上市交易，投资者仍需注意防范风险。据悉，公募REITs上市首日涨跌幅限制为30%，上市首日以后的涨跌幅限制为10%。
对于首批公募REITs产品上市后的表现，中金公司研究部认为，考虑到资本市场对于公募REITs产品及其投资逻辑尚不甚熟悉，不排除首批产品上市后二级市场价格出现一定波动。从境外市场来看，部分REITs产品上市后类似股票会呈现出大幅上涨或者下挫的现象，建议投资者理性看待首批上市公募REITs投资价值，避免追涨杀跌，减少双向波动。
另外，值得注意的是，这批REITs均采用成本法估值。成本法是相较于公允价值法而言的一种方式，基础资产买入时间点的价值就是资产的原始账面价值，后续每年还会有一定的折旧，理论上每年基金资产负债表里账面净资产会逐年减少。有分析认为，投资者可能会根据资产的公允价值重新定价，因而产权类REITs可能会因此收敛折价，甚至产生溢价。
当前，我国公募REITs市场建设仍处于起步阶段，投资者、尤其是个人投资者，仍需理性看待产品投资价值，选择与自身风险偏好匹配的投资产品。
