放开和鼓励生育之后，会不会很快就会放开限购、鼓励买房？

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作者：赵建，西泽研究院院长、教授

根据人口住房模型和历史经验，婴儿潮的人口长大成人之后，会形成购房潮。婴儿潮—购房潮会引发巨大的社会经济后果，相对应的国家调控政策则是“计划生育—限购限贷”。

现在生育政策大转向，开始放开三胎并鼓励生育，那么会不会有一天房价大跌，购房政策也要随之转向，从限制买房转变为鼓励买房？这中间的时滞是多久，一个人半生的时间？

最近几个大的政策拐点开始显现，可以说是几十年的政策周期拐点。放开三胎、土地收入归税务部门等，再加上又出现某大房企违约、银行被接管等传闻，感觉又有点山雨欲来。或许不是危言耸听，人、地、债，都是家国大事，值得在宏观上进行密切关注和理性推演。

从要素的重要性上来看，中国虽然已经跻身工业大国，但土地依然成为重要的生产要素，只不过角色发生变化，从农业社会下的生产资料转变为空间资本、人力资本和财政资本。土地转化为资本的背后，是中国的工业化、城市化进程。

空间资本是指城市化带来的要素聚集过程中所形成的空间规模效应，要素的空间集聚带来了效率和生产力的提高，当然，也带来了空间价值——房地产价格的上涨。人力资本是对人一生劳动力收入现金流的折现或资本化，集中的体现是在房地产上——按揭贷款。财政资本当然是指土地转让金收入，称之为资本主要也是地方政府将未来原本附着在土地上的税收资本化变现了。

这三大核心资本最近一段时间正在悄悄发生变化。基本的趋势都是“达峰”之后开始步入拐点区域。

首先是生育政策，开始放开三胎。“放开”只是对计划生育政策话语体系的一种延续，实际上各个地方的计生委有了新的责任，那就是鼓励甚至会强制性的推动生育。网传有些地方的流产开始需要备案审批。接下来，在税收方面的激励和惩罚措施可能很快就会到位。

放在几年前，十几年前，我们很难想象从限制生育到鼓励生育，之间的转变会这么快。但仔细想想也在情理之中，因为根据人口生育繁殖曲线，无论是人口增长还是人口萎缩，如果不干预，那都是指数级的变化，所谓的人口爆炸和人口崩盘。只是让人意想不到的是，现在的生育意愿会下降的这么快。上一辈的人在不断的老去，下一辈的人却不愿再生。历史证明，人口萎缩是一个国家和民族的大灾难。有人才有一切。

相对应的，对于土地，对于房地产，会不会很快从计划限购，转变为鼓励购买呢？如果按照人口生育政策的逻辑，似乎会发生这样的趋势。只不过，人口周期与房地产周期，存在着一个时间上的错位。上一代婴儿潮，需要长大成人形成刚需后才能具备购买力。同样，当上一代婴儿潮老去的时候，年轻时形成的购买力也就转换为“抛售力”。此时，房地产的价格需要重新定价。

一旦人口萎缩，婴儿潮一代快速老去，购房潮变成抛售潮，那么房价也很可能很快会崩盘。房价大跌意味着土地资本价值的巨大减计，分别对应着空间价值、人力价值和政府权力价值的减计。真的如同鼓励放开三胎一样，在不久的将来（十年左右），政府很可能不仅不会限购，而是放开和鼓励人们买第二套房、第三套房。

要抱着动态的眼光去看事物的发展，如同当初计划生育的时候没人会想到现在开始鼓励生育。房产全面限购的时候，也没人预期到全面放开限购甚至鼓励买房的时代将很快到来。事实上，放开限购和鼓励买房的现象，在很多地方早已经出现。比如我们常说的三四线城市的鹤岗化现象。

我在十几年前的一篇学术论文里，用数值模拟人口老龄化后的房价走势，结果比我们想象的还要悲观，即伴随着计划生育带来的人口数量波动，实际房价也会大幅波动，从指数级上涨，转变为指数级大跌。一切的原因在于：中国出生的人口是扎堆的，所以导致现在干什么都扎堆。扎堆购买房产吹起房价泡沫，那么到时候会不会扎堆卖？尤其是在房地产税推出、物业费和维修费上涨的时候。

为什么政府会放开限购限贷、鼓励买房，因为要考虑到土地作为财政资本的情形。一旦房价崩盘，失去土地转让收入，地方财政可能将会大幅缩水近四成，基层财政极大可能会发生危机。当然连带的就是银行危机。整个中国经济都会面临系统性风险。改革开放四十多年，中国经济将可能迎来一次彻底的市场出清。这样显而易见的后果，谁都不想看到。

我们需要认识到，中国特色的经济体制，核心并不是经济，也不是金融，而是财政。失去财政力量，国家宏观管理能力将大打折扣，失去国家宏观稳定管理，任由市场经济来决定经济金融走向，那么大出清很可能不避免。

所以这些年我看宏观经济走势逻辑脉络，主要关注两条线，一是央行的货币线，一是地方政府的财政线。中央的财政还没真正的发力。

当初日本的房价大崩溃，债务大爆炸，背后都有人口周期的力量。我们不能拿它简单的对比，但是有些基本的规律应该不会有大的出入。仔细看看中国最近几年的先是经济增长压力，继而房价压力，以及债务大爆发的时间，是不是跟刘易斯拐点、人口深度老龄化拐点以及人口总量拐点有一定微妙的关系？

然而事态的走向可能并非如此简单，当这一切被政府预期到的时候，有形之手会在周期的宿命中进行反抗。反抗的手段无非三个：币、债、税。我更倾向于一手发债，一手印钞，所谓的MMT，超级货币化，从广义货币化转到基础货币化，因为商业银行在这个大周期里，早已经伤痕累累，很难再继续承担起为政府财政融资的责任（地方融资平台贷款）。

推演的结局可能是房地产的周期被人为拉长，房价继续总体保持一段时间稳定，但要付出通胀的代价。当然，房价上涨也是一种通胀。这意味着，通过债务货币化，财政缺口以一种铸币税的形式得到满足。这里面的道理我已经说过多次：当资产端发生大量坏账但为了维系稳定不能核销的时候，负债端形成的广义货币需要在总价格上进行再平衡。

如果你认为我们的政府有强大的控制力，那么日本的大通缩很可能就不会发生，但会发生与之相似的另一种“通缩”，名义价格通胀，但实际工资通缩。如果名义价格普遍上涨，名义房价就很难崩溃。无论是人工、原材料和建安的成本上涨推动，还是人们购房为了抵御通胀，房价在货币洪水中依然有继续稳定的可能。看看去年哪些国家房价上涨的最猛，土耳其，巴西，俄罗斯，这些经济和通胀压力都极大的国家，他们的房价并没有崩盘。

我的线性推演有一定的假设条件，现实充满了各种复杂交织的因素。但是趋势已经到来，在这个人口周期大拐点的时间内，有些力量我们无法抗拒。计划生育、限制生育，转变为放开生育、鼓励生育，会不会在房地产市场上也上演这样的政策大拐点，因为房价大跌压力而从限制买房转变为放开限购、鼓励买房，这个趋势性力量是存在的，而且很多地方已经显现出这个苗头。总之，人口周期大拐点是一切周期的基础，我们需要做好应对很多巨变的准备。