整理 | 柴佳音
来源 | 投中网
2020年6月10-12日，由投中信息、投中网联合主办，投中资本承办的“第14届中国投资年会·年度峰会”在上海隆重召开。中国的创新力量正风雷涌动，奋发九州，荡涤环宇，本次峰会以“九州风雷”为主题，汇聚国内外顶级投资机构大佬、知名经济学家和创新经济领袖，共筑行业新版图，探索新机遇。
弘毅投资董事总经理鲍筱斌在“第14届中国投资年会·年度峰会”演讲中表示，疫情下具备投资价值的资产应该具备三种特质：第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。
与此同时，地产基金应该聚焦能够与现在经济结构相匹配的资产，顺势而为。机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产，就会有新的机会。
以下为鲍筱斌在“第14届中国投资年会·年度峰会”致辞/演讲实录，由投中网整理。
大家好，很高兴能够跟大家在这里交流关于不动产投资的思考。疫情冲击之下，对于不动产投资的趋势大家会有不同的判断。这个时候看，到底什么样的投资是比较好的投资呢？
我觉得，第一是有现金流的投资，第二是可以穿越周期的投资，第三是估值可较快修复的投资。在特殊的经济环境中，不动产投资如果能够具备这三种特性，我们认为依然会是特别好的投资标的。
关于不动产投资的特性，有人认为投资一定是高风险才能够获取高回报。但我经常讲，最好的投资，应该是承担中低风险，但有可能取得中高回报。不动产投资在过往几十年甚至100年的历史中，是具备这个特性的。如果选择好的资产，整体趋势是如此的。当然，基金在不同时点成立，投资机会和收益都不一样。比如我们会看到，在2008年金融危机时成立的基金，收益是比较好的——越是市场出现问题或者有较大波动的时候，这个时间点成立的基金反而收益是好的。
虽然有疫情的冲击，但目前为止，不动产交易依然十分活跃，而且市场的活跃程度在逐步提高，比如这周就比上周市场更加活跃。
现在的不动产投资跟以前显然是不一样的。以前的不动产投资，以上海为例可能大家会关注陆家嘴、黄浦，以及北京的金融街、CBD，但这类资产目前遇到的挑战是比较大的。而例如被我们归纳为2.5产业的、有服务类支持的不动产，则依然是比较好的投资机会。
即便是在疫情的影响下，在我们所管理的资产中，很多租赁客户反而在不断扩充，例如华为在我们上海所管理的资产中租了面积很大的物业，今年还要扩租。相反，一些传统经济形态下的租户租赁则是下降的。
所以，在不动产投资中，一定要投资和运营能够服务于与现在经济结构相匹配的资产。
关于不动产投资，大家一定要关注无风险利率，美国的在下降，中国的也在下降，无风险利率下降的时候，往往资产都会往下走。这与区域经济结构及自己本身的经济结构是密切相关的。
如果看住宅市场更明显，不动产投资一定是有小波动的，专业投资者一定要穿越两个以上的周期，才可能取得比较稳定的收益。
在不动产投资方面，外资配置不动产依然是主要的力量，无论是国家主权基金还是养老基金，对不动产配置的比例一般在50%左右，而很多的不动产都是由保险机构持有。全球不动产的配置，从北美来看，此前美国配置在东部较多，最近几年美国的很多不动产配置则在西部。欧洲的不动产配置重点在英国，亚洲在日本。但是这两年，日本不动产稳定下来。2015年以前韩国、新加坡不动产的市场比较低，这几年新加坡也涨上来了，澳洲主要有一些公寓类的地产投资。
中国不动产投资的重地，首先当然是上海、北京，相较而言，北京第三产业服务的比例比上海更高，情况更好一些，因为上海供应量相对大一些。而北京和上海又会比深圳更好一些。
另外，从长期来看人民币依然是比较稳定的货币，其他货币处于振荡的通道。这时全球对人民币资产的配置有更高的热情，不同的保险公司对不动产的配置也都有需求。所以从2018年开始，外资开始进入中国很多优质的不动产。
为什么外资机构的不动产投资做得比较好？在我看来，国外投资人相对比较成熟，投资周期一般在10年左右，10+1+1，至少穿越两个以上的周期。国内由于投资人过往投资不够多，量不大，受到一定的约束。但是这几年情况正在发生变化，中国个人的资金也有这方面的投资需求，机构和个人的资金能够通过不同的途径到达不动产，那就会有新的机会。
以上是关于不动产投资的总体想法。下面我想讲讲弘毅不动产投资业务的策略和特色。
弘毅不动产投资业务到今年已经是第6个年头，我们的特色第一是深耕中国，投资布局都在中国，主要在一线城市，北京上海的投资占到80%-90%，还有一部分在深圳、广州。第二，我们的定位，是比金融机构更懂得运营，我们的投资和运营是一体的；和开发商相比我们更透明更规范，更适合投资人进行投资。
基于这样的定位，这6年来我们投资于17个项目，80万平方米，几十栋楼，300多亿的资产。我们的投资策略是以价值增值型投资为主，第一是老旧资产的升级改造，第二是潜力资产的运营提升，还有一些是资产处于压力状态下，通过投资和运营使资产更有价值。
关于我们团队的特点，第一是有系统的研究能力，我们的投资是研究先行的；第二是有运营的优势；第三，我们有资产整合的优势，有规模的优势，能够比较灵活地投资，同时，我们在弘毅投资的整个体系内，也背靠联想控股的大家庭——有本地化的运营团队，有资源优势，投资运营一体化，我们的投资形成了一定的特点。
有人讲，现在市场很冷，但是我们去年年底开投资人会议的时候对今年的形势有过判断，认为还是有结构性的机会。而即便在疫情这么困难的时候，我们一些物业的出租量还在增加。
我讲两个简单的例子：第一是上海的项目东方万国，我们投资这个项目的时候，出租率很低，大概40%，我们进入后进行了改造、重新定位，今天为止这个项目出租率超过90%，应该是上海金桥地区最顶级的项目，华为在这里占很大一部分。出租率40%的资产，通过2-3年的经营变成90%，而且商业价值得到充分的挖掘，资产的价值肯定就不一样。
第二个是北京刚刚投的资产合生国际大厦北楼，交易结构非常复杂，我们能够做下来也充分体现了团队的综合能力。目前资产是满租的状态，清租以后需要改造，改造后资产价值将得到很大提升。
现在的新状态下，我们会看到几个趋势：
第一，结构性的机会依然存在。
第二，不是单一的中心城市、多中心城市，而是所有的项目一定要做到区域的头部项目，把资产跟区域经济发展形势对应到一起，一定要有运营的提升，才能把资产经营好。
第三，无论是跟外资还是跟国内机构合作，只有区域的项目成为核心资产，才会有更大的空间。好的不动产投资一定有现金流，一定是能够穿越周期，一定要能够有比较快速的修复价值，这种不动产才是很好的投资。
