实地探访 | 从北京奥运仓储物流中心到入选首批REITs项目，平凡仓库背后有何不凡玄机？
张凌之 葛瑶
6月21日，首批基础设施公募REITs将迎来上市首秀，二级市场价格波动也将随之而来。
不过，一位公募REITs基金经理表示，无论上市后市场走势如何，公募REITs价格波动的压舱石始终应该是底层资产的价值，投资者应更加关注底层资产的价值和运营情况，有条件的投资者还可以通过调研的方式更加高频地跟踪基础资产的运营情况。
近日，中证君就走进了首批公募REITs之一的普洛斯REIT项目，项目底层基础设施资产包括普洛斯北京空港物流园、普洛斯通州光机电物流园、普洛斯广州保税物流园、苏州望亭普洛斯物流园等7个子项目，分布在京津冀、长三角和粤港澳大湾区，建筑面积合计70.5万平方米，合计入驻租户53户。
物流园区如何运营？现金流收入是否稳定？如何抵御周期风险？资产的成长性如何？通过探营普洛斯北京空港物流园，投资者或可了解普洛斯REIT底层资产运营的全貌。
从奥运物流中心到首批REITs项目
走进普洛斯北京空港物流园，这里曾是2008年北京奥运会专用仓储物流中心，13年后，虽然园区的奥运标志已无踪迹，但处处细节仍提醒着来访者，这里仍是那个从设计到运营都达到现代化高标准的仓储物流园区。
普洛斯REIT底层项目之一——普洛斯北京空港物流园
奥组委将开幕式现场表演1881号缶赠予普洛斯
园区坐落于北京顺义，距离北京首都机场只有20分钟车程，在21.17万平方米的园区内，建有5栋高标准仓库，里面入驻了国药集团、上海医药、默克、强生、捷豹路虎等知名企业。
“高标仓”的概念由普洛斯2003年进入中国市场后引入。“高标仓看起来寻常，但建造的时候需要考虑两点。”普洛斯中国高级副总裁、资本运营负责人杨敏介绍道，“一是仓库内部空间的利用效率，比如柱子与柱子之间的距离是12x24m，灯下的距离是9m，保证空间最有效的利用率。二是空间的功能性，每个仓库外部的设计要保证货运车辆能够快速的装卸货物。”
平均出租率98.72%
租金年增长4%-6%
对于公募REITs，投资者最关心的就是底层项目的现金流是否稳定，因为现金流是收益分配的最主要来源。普洛斯REIT发售公告显示，2021年预测现金流分派率为4.29%，2022年预测为4.31%。
如何保证这4%以上的现金流分派率？
普洛斯REIT的收益分配主要来自底层资产租约合同产生的租金及物业费收入。“本着优中选优的原则，我们在普洛斯400多个园区内，选取了7个优质区位里优秀的园区来做首批试点。”杨敏介绍，截至去年年底7个园区的平均出租率是98.72%，2018年、2019年的合计平均出租率分别为98.60%、94.57%。
除此之外，园区租金还可以保持每年4%-6%的增长。“4%-6%的租金增长是做得到的，”杨敏之所以有这样的信心，是因为此次首批入池的7个项目，在现有合同期内的租金涨幅即是上述水平，而且，普洛斯物流园区有便捷的地理位置、优质的硬件设施以及长期的运营经验。
行业、租期分散配比 烫平周期
对于仓储物流行业，周期性风险难以避免，但是仓储物流本身又很大程度上是服务民生保障的刚需，所以抗周期性也十分明显。普洛斯通过将客户行业多样化、客户租期分散化，尽可能减轻经济周期带来的收益波动。
“普洛斯的高标准仓库均为通用型仓库，这也保证了仓库的普适性。”杨敏介绍，“以空港物流园为例，园区内的客户涵盖了汽车、医药、高端消费、服饰等各个行业。”
“在园区运营过程中，我们会有意识地把整个园区的客户做一定行业类别的配比，保证每一个园区都会容纳各行各业的客户，以此减少行业集中带来的风险。增强整个园区的生命力和抗周期能力。”杨敏表示，“在招商的过程中也会预留一小部分作为活跃空间来增强物流园的市场活性，比如会去吸纳智能机器人等各行业的新兴企业。”
除了有选择性的配比行业外，分散租期以避免大客户租约集中到期，也是普洛斯REIT维持现金流稳定的手段。招募说明书数据显示，普洛斯REIT底层项目在2021年-2023 年到期租约占比分别为 32.44%、29.46%、23.75%，较为平均。
同时，普洛斯会在租约结束前三个月确定客户未来去留，最大限度减少仓库的空窗期。
图片来源：普洛斯REIT招募说明书
普洛斯面临的另一风险在于电商自建仓库对其市场空间的挤压。对此杨敏解释道：“普洛斯的通用仓库面向全行业，市场足够大。加上普洛斯仓库的优越地理位置和园区以及设施的设计运营高水准，仍然是很多电商企业的首选，电商自建仓库的影响有限。”
募集资金用于新的基础设施项目建设
对于募集资金的用途，杨敏透露，普洛斯REIT的募集资金后续将投资于其他普洛斯的在建基础设施项目，包括仓储物流园区、数据中心以及产业园。
招募说明书显示，原始权益人会将不低于 80%的基础设施 REITs 募集资金以项目资本金方式投资多个基础设施项目，这些项目在稳定营运三年后，在基金管理人召开投资人大会一致同意的前提下，也有机会以扩募的形式再进入普洛斯REIT底层资产。
