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老旧小区改造已经连续三年被写进两会的政府工作报告之中。
除了加装电梯、完善水电路气等配套设施,大部分超高龄小区还面临着装修陈旧、内部布局杂乱的传统装修问题。
但灰雾缭绕、叮叮咚咚的装修,少则两三个月,多则半年以上,给原住户带来了不小的生活困难,也成为绝大部分旧屋改造的最大障碍。
▼老旧小区改造
为了解决老旧小区改造工期缓慢、装修质量不稳定两大难题,目前部分省市已经明确了老旧小区改造采用“装配式装修”的模式。
那么,何为“装配式装修”?
继年初“装配式钢结构”之后,国泰君安建筑团队近期继续推出“装配式装修”深度报告,为我们揭开“装配式钢结构+装配式装修”是如何强强联手,一步步将房子从劳动密集型产业中解放出来,放上工业化流水线的。
01
8天完工,拎包入住
所谓装配式装修,是相对于传统装修的湿法工艺而言的。
打个比喻,传统装修就好像捏橡皮泥,可以比较随意也可以很具创意。而装配式装修则是乐高积木,只要按部就班就能搭起一套结实漂亮的房子。
因而,大多数人也管装配式装修叫做“干法施工”,装修施工时,不再需要水、水泥、涂料、油漆等传统材料,而是将所有组件(地板、墙板、天花板等等)提前在工厂预制生产,最后运送到施工现场进行组装镶嵌。
▼ 装配式装修技术体系
图片来源:装配式建筑网以万科发布的“全新健康快装技术体系”为例,基本实现了以全干法装修消除现场湿法作业,且全部工期只要8天的极致速度。
从网上发布的资料来看,万科8天工期如下——
第一天,隔墙系统龙骨安装。
第二天,隔墙系统封板。
第三天,管线安装。
第四天,饰面一体墙板安装。
第五天,饰面一体墙板安装、整体卫浴安装。
第六天,软膜天花板安装。
第七天,卫浴封外墙板、锁扣地板。
第八天,家具安装。
最后成品如下。
尤其值得一提的是,由于全部材料已经在工厂预制完成,因而在装修全过程中,甲醛与VOC排放仅为国家标准限值20%,且满足国际最严苛WELL标准限值,基本可以实现即装即住。
02
对比传统装修
装配式装修优势突出
然而,装配式装修的好处还不止于此。
▼ 装配式装修对比传统装修
具有速度快、质量可控等多重优势
资料来源:装配式建筑网,国泰君安证券研究
根据柯利达公司公布的数据,使用装配式装修可以实现——
1、进度:工厂生产,现场组装、工期缩短50%。
2、成本:劳务成本降低30%,综合成本降低15%。
由于工期缩短,装修工人的劳动时间也大大降低,减少了劳务成本。
此外,由于家装公司的业务从单纯做家装施工延伸至上游材料端,将现场较多的湿作业施工环节转移到前端工业化生产,可以更好地把控主材,提升全产业链议价能力。
3、质量:全过程控制,品质提升50%。
所有安装部品均为工厂系统集成生产,工业化程度高,极大地降低了现场人为因素造成的误差,装修品质更为稳定。
▼ 全装修房与毛坯房对比
资料来源:全筑股份官网、58同城
4、环保:无建筑垃圾、健康0甲醛。
据统计,传统装修产生的建筑垃圾,占到全国垃圾总量的40%。
针对建筑垃圾,5月8日住建部发布《关于推进建筑垃圾减量化的指导意见》,提出到2025年新建建筑施工现场垃圾排放≤300吨/万㎡。
而装配式装修,可以有效地将现场垃圾排放减少到≤200吨/万㎡,这将推动开发商选择可减少建筑垃圾、契合生态环保理念的装配式装修模式。
▼ 建筑装饰工地会产生大量垃圾
数据来源:新浪网,搜狐网等
此外,装配式装修的原材料金属基、水泥基均可回收再利用,后期维护更新时也便于拆卸重组,更符合国家可持续发展战略。
5、维护:维护便利、降低维修率90%。
装配式装修可快速拆装、过程可逆、时间可控、运维成本更低;而传统装修流程从设计、采购到施工,作业主体多变,售后追责困难。
▼ 装配式装修在整体流程上有深度变革
资料来源:买购网,国泰君安证券研究
03
建筑行业的超额收益
来自供给端的变化
在中期策略会分享中,我们曾经说过——建筑行业的超额收益,来自供给端(而非需求端)的迭代和变化。
装配式装修从供给端来说有哪些变化?
1、在人工、工期上都有很大的节约,极大地符合当下建筑工期高周转的需求。
2、从技术和材料上来看,装配式装修在安装过程中更环保、更有品质。
3、短工期+高品质的商业模式,可以使订单规模在同样的时间里提高到原来的若干倍,从而进一步强化龙头优势。
技术的变革+流程的变化,让装配式装修形成了对行业竞争格局的颠覆。
从装修公司的资金周转上,我们也可以看到类似的结论。
▼ 装配式装修公司(金螳螂、全筑股份)的ROE 较高
数据来源:wind,国泰君安证券研究
04
市场空间和
全产业链分析
综上来看,由于装配式装修的诸多好处,目前已经得到了各省市政府的大力支持。
▼ 各省市针对全装修出台大量支持政策
资料来源:住建部官网,国泰君安证券研究
根据我们预测,2020-22年,国内装配式装修市场规模分别约为5590-7273/7025-9251/9085-11568亿元,取均值(中性假设条件)分别约为6431/8138/10326亿元。
▼ 装配式装修市场规模预测
2020-22 年预计为 6431/8138/10326 亿元
数据来源:wind,国家统计局,前瞻产业研究院,智研咨询,文旅部,中国饭店协会等,国泰君安证券研究
备注:分部预测如下文所述;全部预测考虑部分细分领域的重叠可能性做一定调整。
巨大的市场容量也带动了相应产业链的发展。目前装配式装修全产业链正蓬勃发展,涵盖设计、施工、家居等在内的多个行业。
1、地产端。
万科、远大等已有开发装配式建筑体系,且采用装配式建造或装配式装修方式可提高整体装配化率,利好拿地及获得相应补贴。
同时,装配式方式缩短施工周期利好加速资金循环、契合高周转商业模式。
2、装饰设计和装饰施工。
主要是建筑公司参与较多。如装饰施工端的亚厦股份,其装配式装修产品已覆盖主流建筑领域。
再如结构施工端的精工钢构、东南网架等,其装配式钢结构施工技术位居行业前列。
3、部品部件生产。
装饰端的亚厦股份已有35亿元产能产线在运转、未来将继续扩产能。结构端的鸿路钢构主要提供钢结构产品,产能将扩至400万吨。
4、家居、整体厨卫。
如海鸥卫浴可提供整体厨卫系统、欧派家居可提供整体橱柜等。
▼ 装配式装修全产业链
数据来源:wind等,国泰君安证券研究
以上内容节选自国泰君安证券已经发布的研究报告及公开信息,具体分析内容(包括风险提示等)请详见完整版报告。若因对报告的摘编产生歧义,应以完整版报告内容为准。
韩其成 证书编号 S0880516030004
陈 笑 证书编号 S0880518020002