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原标题：温故知新丨孟晓苏：用REITs完成租赁市场的供给侧改革来源：REITs行业研究
7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房的发展。同日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
早在2017年，孟晓苏就发表重要研究指出，用REITs完成租赁市场的供给侧改革；2020年，基础设施公募REITs试点推出后，孟晓苏则提出REITs试点要扩大规模并延伸到租赁房领域。
在中国REITs落地的进程中，孟晓苏发挥了巨大的推动作用，并因此被誉为“中国REITs教父”。从率先提出“从政府公共资产起步推动我国REITs”的突破方向，到那些耳熟能详的“REITs迟早要在中国大行其道”、"除了REITs，没有更好的金融创新可讲"，孟晓苏的中国REITs观点总是掷地有声、充满力量。
温故而知新，可以为师矣！
孟晓苏，汇力基金董事长、中国基金业协会资产证券化业务专业委员会专家顾问、中国REITs50人论坛荣誉主席
中国REITs50人论坛（CR50）是RCREIT（REITs研究中心）与厦门市资产证券化协会、中国资产证券化百人会论坛、中国人民大学国际货币研究所等单位联合发起的致力于REITs研究的智库机构，旨在为行业提供一个高端研究和深度研讨的平台，为行业相关决策和研究提供实践参考，成为REITs行业发展的见证者和专业提供者。
CR50将结合行业发展动态，以研讨会、年度论坛等形式组织交流活动，通过发布白皮书或组织专业书籍编写，同时定期发布中国REITs行业指数，跟踪市场变化。CR50由汇力基金董事长孟晓苏担任荣誉主席，中国金融科技领军人物曹彤担任主席，RCREIT（REITs研究中心）执行主任刘洋担任副主席。
住房租赁公募REITs迎来新突破
2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策，全方位支持保障性租赁住房的发展，其重点是减轻保障性租赁住房的企业负担，大力增加保障性租赁房源供给；解决新市民、青年人等群体，特别是从事基本公共服务人员等群体的住房困难问题。同日，国家发改委发布《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（958号文），明确将保障性租赁住房纳入基础设施REITs项目。
自2020年4月30日起，国家发改委、中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国证券业协会、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会等监管部门、交易所及行业协会陆续印发了公募REITs试点项目申报、发行和管理的一系列政策及配套业务规则，中国公募REITs黎明终破晓。
孟晓苏曾指出，用REITs完成租赁市场的供给侧改革：REITs就是打通租赁市场的桥和船，能发现和引导租赁市场供给侧，找到租赁房的持有者和运营者，只有社会资金能够通过REITs等证券化手段进入租赁市场这个领域来，才能够实现租赁房市场供给侧改革，才能推动租购并举政策的落地。
孟晓苏表示，国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs，就是为了发展住房租赁，形成租售并举的市场。在推动基础设施REITs试点的同时，应当早日推出租赁住房REITs试点，促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现，促进“房住不炒”要求的落实。
2017年8月起，RCREIT（REITs研究中心）陆续发布《美国租赁住房REITs模式研究》、《我国租赁住房REITs模式研究》等研究报告文章。RCREIT（REITs研究中心）认为，十九大报告提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”，租购并举将是未来我国房地产发展的主基调，未来五年甚至更长时间，租赁将逐渐成为我国住房体系重要组成部分。RCREIT（REITs研究中心）指出，上述过程中，租赁市场规范化、增量房源供给、租售同权等将逐一落实，住房租赁REITs也将作为重要的金融支持手段得到长效的推动和实施。我国住房租赁市场与REITs模式的结合，必然是水到渠成、相辅相成。
中金研究认为，租赁住房作为“十四五”期间中国房地产领域的重心，REITs逐步纳入租赁住房，以此实现投融资闭环、促进租赁住房供给是应有之义；REITs将是租赁住房投融资模式创新中的“点睛之笔”，重资产模型下引入REITs工具构建租赁住房投融模式闭环是必然选项。而关于新增保障房租赁住房REITs市场潜在规模，兴证建筑测算目前我国保障性租赁住房累计存量资产规模约3-5万亿元，可REITs化市场规模对应3000亿-5000亿元。
REITs试点已扩大规模并延伸到租赁房领域
孟晓苏指出，在围绕基础设施REITs试点，全国REITs推介活动普遍开展的情况下，我们仍要沉下心来，继续进行REITs理论研究，并以创新思维深化REITs落地中国的实践研究，在以下几个方面加强工作：
1、坚定推出基础设施REITs试点，扩大试点规模。现在经济发展外部压力越来越大，我国需要加快形成国内大循环，促进国内国际双循环。
国家需要基础设施建设再度发力，就要改变高负债格局，加快发展直接融资，减少刚性兑付，化解金融风险。REITs能够承接巨量的基础设施资产，使得地方政府和平台公司重新获得投资能力，履行扩大投资促进国民经济持续发展的责任。
2、及时研究REITs免税问题，让REITs能够顺利落地。世界上有13个国家是有REITs法规而多年没有REITs，原因就是其法律不配套，没有免税支持。我们不能成为其第14个国家。通过以政府公共资产做REITs，可以减少企业的税收痛感，先把REITs推出。在我国现期可以首先促成REITs返还地方税，并用好税收递延政策。进而促进国家税制调整，实现对REITs免税。
3、研究适时推出租赁房REITs。国务院办公厅2016年6月印发的国发39号文件要求推动的REITs，就是为了发展住房租赁，形成租售并举的市场。在推动基础设施REITs试点的同时，早日推出租赁住房REITs试点，促进“要发展住房租赁市场特别是长期租赁”、“支持专业化、机构化住房租赁企业的发展”等中央要求的实现，促进“房住不炒”要求的落实。
租赁住房REITs可以为REITs市场引入增值性更好的基础资产，并实现国内REITs与国际REITs更充分接轨。
4、用REITs扩大引入外资。充分落实中央“国内大循环、国内国际双循环”的政策要求，利用日益完善的国内REITs市场，鼓励外资进入市场投资，通过REITs市场扩大引入国际稳健资本进入我国。
5、 研究将REITs理念用于指导“一带一路”建设。改变有关部门与企业的“单纯债务型思维”，加强对“一带一路”项目多种融资通道的指导。通过利用国际REITs市场与发展国内REITs市场，化解海外投资项目的经济风险与其它潜在风险。
