“29号69亿元，成交！”
槌声落下，拍卖厅中随即发出一阵欢呼和掌声。
5月13日下午，历经约两个小时，深圳首批集中供地出让最终以龙光耗资69亿元拿下南山西丽一人才住房地块结束。
《中国经营报》记者在土拍现场了解到，本次深圳首批集中供应的宅地仅有6宗，却也还是吸引了超过20家房企参与。在竞拍开始前，已有三宗土地以底价成交，仅有一人报名竞买。其中，深汕特别合作区两宗地块、龙华民治地块分别由中铁十四局与武汉交投联合体、深圳市人才安居集团竞得。
另外，关注度较高的光明凤凰城与宝安尖岗山商品房地块均在一分钟内被举牌至最高限价，并在半小时内分别被龙光和佳兆业拿下，溢价率均约45%。
不过，出乎意料的是，当日竞争最激烈的是西丽一可售型人才住房地块。原本，市场预计该地块或大概率被深圳市人才安居集团竞得，但最终变成万科特建发联合体与龙光的争夺战。最终，经过超150轮举牌，历时近120分钟，该地块被龙光拿下。
现场有房企投拓人员不禁发出感慨，“没想到人才住房用地这么火”。值得注意的是，该地块的溢价率也高达44.96%。
至此，深圳首批集中出让土地全部成交，土地出让金达138.44亿元。
龙光成“最大赢家”
深圳首场集中供地竞拍当天，位于深圳市土地房产交易大厦3楼的拍卖厅几乎座无虚席，气势十足。
记者从现场工作人员处获悉，报名领号牌的开发商超过20家，包括万科、卓越、金地、招商、星河、佳兆业、龙光等。
由于深汕C2020-0001、C2020-0002两宗地，以及龙华区A822-0422宗地仅有一人报名竞买，主持人在土拍拉开大幕之际便立即宣布成交。其中，深汕两宗土地的成交价分别为9.92亿元、11.69亿元，类型为70年产权普通商品房，周边新房价格(华侨城赤湖·纯水岸)价格为2.7万元/平方米。
龙华地由深圳市人才安居集团斩获，成交价为11.51亿元，类型为70年产权可售人才住房，土地面积为2.47万平方米，最高销售均价为4.16万元/平方米(不含室内装修)。
紧接着，余下三宗土地进入现场竞买阶段。首先是光明凤凰城地块A646-0083，其占地面积为1.02万平方米，挂牌起始价为7.5亿元，类型为70年产权普通商品房，最高销售均价为4.89万元/平方米(不含室内装修)。从区位上看，该宗土地距离光明区政府约3公里，周边有龙光玖龙台等网红盘扎堆。
经过不到一分钟时间的4轮举牌，光明凤凰城地块报价直接飙升至最高限价10.88亿元，进入竞拍配建人才房面积阶段。当配建面积从起始的4000平方米持续被叫到1万平方米时，现场一度出现无人举牌，主持人便开始调整竞拍幅度。
最终，龙光以10.88亿元+配建1.12万平方米击败其余18家开发商，如愿摘得上述光明地块。该宗土地的建筑面积仅有4.08万平方米，成交楼板价约2.67万元/平方米。
与光明凤凰城地块相似的是，吸引了16家房企参与竞拍的宝安尖岗山A122-0372地块在开拍后迅速达到最高限价25.44亿元。
同样，不到5分钟的时间，上述尖岗山地块的配建人才房面积从起始的6530平方米被叫到3.1万平方米，当主持人报出3.12万平方米是否有人竞价时，现场再次瞬间安静。
据了解，尖岗山作为豪宅片区，其拍地楼面价较高，中海、华侨城、万科等开发商均在此集聚。上述拍卖地块位于宝安区西乡街道，土地面积为2.1万平方米，建筑面积6.7万平方米，住宅类型为商品住房。
最终，由佳兆业以25.44亿元配建人才房3.1万平方米拿下上述尖岗山地块，成交楼板价约3.78万元/平方米。
至此，距离此次土拍开始不到半个小时，仅剩最后一宗土地留给在座的开发商。
不像前两宗土地那般热门，南山西丽T501-0101地块仅有三家房企报名竞拍，包括招商、万科特建发联合体、龙光。竞拍过程中，招商早早退场，万科特建发联合体和龙光轮番举牌加价，这场“鏖战”持续一小时后，现场有不少其他房企投拓人员离场，就连主持人也忍不住在台上说，“举牌节奏可以快一点”。甚至，主持人将竞价阶梯从1000万提高到2000万元。
但双方均没有放弃的意思，尤其是刚以10亿元拿下一宗土地的龙光，依旧底气十足。每当万科特建发联合体举完一次牌，在场的参与者开始不约而同地回头望向坐在最后一排的龙头投拓人员，等待其出价。
90分钟过去后，龙光最终以69亿元斩获南山西丽地块，成交楼板价约2.36万元/平方米。
挂牌公告显示，南山西丽T501-0101地块位于留仙洞大道北侧，靠近地铁五号线留仙洞站。其土地面积2.14万平方米，建筑面积29.18万平方米。住宅类型为可售型人才住房，总套数不少于960套，基准售价不高于5.28万元/平方米，并在一定年限内实行封闭流转。
克而瑞数据显示，南山西丽地块周边近两年开盘项目屈指可数。2020年开盘项目有“尖岗山壹号花园”，其均价约8.8万元/平方米；“远洋天著”均价约8.4万元/平方米，开盘售罄；其他二手房楼龄均较老。
盈利空间压缩
记者注意到，本次深圳首批集中出让土地仍采用“双限双竞”规则，即限地价、限普通商品房销售均价；竞地价、竞配建只租不售的人才住房面积。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，“深圳土地出让门槛很高，采用限地价、限房价、竞地价、竞配建等双限双竞模式，开发商盈利空间被极大压缩，特别考验开发商的融资能力、开发能力、产品打造和销售水平。部分项目只能通过装修溢价、产品打造来获得合理利润。”
而就此次龙光、佳兆业竞得的上述地块，剔除配建人才房面积后，光明凤凰城、宝安尖岗山两宗土地的楼面价将分别高达3.78万元/平方米、7.44万元/平方米，建成后的政府限价分别为4.89万元/平方米、8.33万元/平方米。土地楼面价距离楼盘销售限价仅有约1万元的空间。
“深耕本地的佳兆业和龙光拿地决心很大，带旺了整个土地市场的热度，也与这两宗地块区位优势突出有关。”李宇嘉进一步补充道，“整体来说，开发商对深圳土地的觊觎还是非常强烈的。在深圳拥有项目，以深圳为原点拓展整个大湾区的房地产市场，这已经成为开发商提高市场占有率和核心竞争力的一个筹码。”
另外，记者也注意到，深圳此次供应的六宗土地均具有配建公共住房要求，甚至出现单独的人才住房用地。
“增加公共住房配建的比例和要求，这表明深圳正朝着二次房改确定的‘于2018年~2035年增加100万套公共住房’的目标迈进。这意味着，深圳对住房供应结构调整的决心和力度更大了。”李宇嘉认为。
记者了解到，按照深圳市2021年度建设用地供应计划，今年深圳计划供应建设用地总量1130公顷，其中居住用地363.3公顷，供应量占总供应量的32.1%，较2020年、2019年居住用地计划供应量分别提高24%、142%。
美联物业全国研究中心指出，“深圳土拍重头戏将在第二和第三批。通过招拍挂的宅地供应不会少于去年，且前海也将有宅地供应。可以预期，后市的土拍市场竞争将更加激烈。”
（文章来源：中国经营报）
