事件：
中共中央政治局5 月31 日召开会议，会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施。
点评：
“全面三孩”政策落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升，减缓人口老年化步伐此前，我国先后作出实施单独两孩、全面两孩政策等重大决策部署，并取得积极成效。本次政治局会作出进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施的重要指示，旨在改善我国人口结构、积极应对人口老龄化、保持我国人力资源禀赋优势。
2011年11月，中国各地全面实施双独二孩政策；2013年12月，中国实施单独二孩政策；2015年党的十八届五中全会决定全面实施一对夫妇可生育两个孩子政策。2021年5月底政治局会议提出放开三胎生育。近年为应对人口增速下降及老龄化现象，我国持续积极采取放开生育，鼓励生育等政策。
而从政策成效来看，2016年和2017年，我国出生人口分别为1786万人和1723万人，比“全面两孩”政策实施前的“十二五”时期年均出生人数分别多出142万人和79万人；出生率分别为12.95‰和12.43‰，比2015年1655万人及12.07‰有所回升。但2018年出生人口下降至1523万，出生率降至10.94‰；2019年我国出生人口1465万人，比2018年减少58万人，人口出生率为10.48‰，比2018年下降0.46个千分点。2020年我国出生人口数量为1200万人，相比2019年进一步减少了265万人，出生率更下降至8.5‰。
出生人口连续三年滑落，出生率为1952年该数据存在以来最低。
可以看出，全面放开二孩释放生育红利，带来出生率在2016年及2017年两年上升，但随州政策红利减弱，后继续出生率下降，而且近两年出生率降幅明显。第七次人口普查数据显示，2020年我国总人口达到14.1亿人，比2010年增长了5.38%，年均增长0.53%，但略低于上一个10年0.57%的平均增长率。
其中从年龄构成来看，60岁及以上人口的比重上升5.44个百分点至18.7%，显示出人口老龄化程度进一步加深。
我们认为，“全面三孩”政策落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。
多举措缓解老龄化问题，全面放开三胎政策
第一，积极解决老龄化带来的问题，健全社保体系和养老服务体系。会议提出，要稳妥实施渐进式延迟法定退休年龄，积极推进职工基本养老保险全国统筹，完善多层次养老保障体系，探索建立长期护理保险制度框架，加快建设居家社区机构相协调、医养康养相结合的养老服务体系和健康支撑体系，发展老龄产业，推动各领域各行业适老化转型升级。通过推进养老相关政策体系，有助于适度缓解老龄化问题。
第二，优化生育政策，全面放开三胎。会议指出，进一步优化生育政策，实施一对夫妻可以生育三个子女政策及配套支持措施，有利于改善我国人口结构、落实积极应对人口老龄化国家战略、保持我国人力资源优势。实际上此前国家实施单独两孩、全面两孩政策，也阶段性取得积极成效。此次全面放开三胎政策，提出将推出配套支持措施，有望进一步释放生育潜力。
特别是会议提到，“推进教育公平与优质教育资源供给，降低家庭教育开支。要完善生育休假与生育保险制度，加强税收、住房等支持政策，保障女性就业合法权益”，将可能在教育、税收、生育保险等方面加大支持力度，后续有可能出台相关奖励和优惠政策。
市场影响：改善人口结构，关注养老保险、换房需求带来的行业机会从我国人口发展变化的趋势看，今后的人口增速将继续放缓，我国人口今后会达到峰值，但具体时间现在看还有不确定性，预计在未来一段时间内我国人口总量会保持在14亿人以上。从普查结果来看，我国依然是世界人口大国，目前的劳动力人口资源仍然充沛。不过人口老龄化压力也在不断加大，因此，管理层此次推出相关优化生育政策将提前做好政策应对，对深化国家人口中长期发展战略、促进人口长期均衡发展起到非常积极作用。
从产业发展来看，老龄化程度加深以及养老服务体系的推进将为我国养老产业带来长期发展机会，将不断拓宽养老产业的发展领域，例如养老地产、商业养老保险等发展。另外，“全面三孩”落地将带来户均居住面积增加的需求，叠加政治局提及的“住房支持”配套政策出台催化，未来有望带来换房需求增量。
房地产行业：
2003年，住建部公布我国居民住房的小康标准：到2020年，基本做到“户均一套房、人均一间房”。
2004年，建设部政策研究中心公布了21项小康社会的指标，其中就包括城镇人均居住面积35平方米。
国家统计局公布2018年我国城镇居民人均住房面积达到39平方米。按照人均居住面积35平米的标准，三孩家庭共5口人，居所面积需达到175平米左右。
而近年来，由于开发商大多实行高周转战略，小户型、刚需、刚改需求量较大，产品开发也以这些户型位主。万科在2019年年报中披露，集团的住宅产品继续坚持面向主流客户自住需求的定位，144平方米以下的中小户型占比91.2%。保利地产2019年年报也提到：公司聚焦刚性和改善性需求，坚持以中小户型普通住宅为主的产品策略。
开发商当前开发产品中，144平米以上、大户型占比较低。而三孩政策将带来家庭成员增加，换房需求将提升，带来一部分增量换房客户，也间接带来了购房需求的提升。而开发商在新项目中，适度提升大户型产品，满足换房客户需求，从而也提升销售去化速度。
“全面三孩”政策落地，有利于刺激我国人口的增长，助力出生率回升。近年资本市场一直担忧人口红利逐步消失，房地产需求将逐步回落，行业天花板临近。全面放开三胎落地，预计人口提升也将增加对房地产的需求，将有利板块估值的向上修复。
但另一方面，我们认为楼市调控政策将会延续。社会上较多声音认为高房价也是导致生育成本较高，打压生育意愿的一个重要因素，因此加大住房保障制度，抑制房价过快上涨，延续“房住不炒”方向不会改变。而前期放开二胎等政策出台，往往会刺激房地产板块短期走好；相信全面三孩政策出台，短期也将可能刺激地产板块走强。而板块走势的持续性，则更受行业政策面、基本面、估值水平等因素综合影响。
重审我们的观点：2020年三季度提出的房企“三道红线”，多个一线及热点城市相继出台新的楼市调控政策，并在2021年持续推进；银行房地产贷款集中度管理制度；土地供应集中度管理，预计将能有效抑制房地产市场短期的过度炽热及有助中长期稳定健康发展。有利于行业竞争格局优化及行业估值的修复。
行业整体基本面韧性充足，地产板块2020年以来整体走势疲弱，2021年板块仍维持跑输大盘状态。当前行业整体估值水平跌至历史底部附近，具备较高安全边际。当前行业估值已充分反映板块政策调控持续、利润率下降及销售增速回落的现状，而调控带来行业中长期更持续健康发展的同时，也促发行业竞争格局优化，有利于行业头部企业进一步提升市场占有率。
另外龙头企业业绩锁定性高，股息率吸引，投资价值凸显。建议关注负债率水平可控，在行业降杠杆背景下仍能维持较强的运营能力，同时融资成本具备竞争优势，区域布局良好，市占率有望进一步上升，行业排位稳固的一二线龙头个股。建议关注万科A(000002)、保利地产(600048)、金地集团(600383)、中国建筑(601668)、华发股份(600325)等个股。
保险行业：
在国家统计局公布的第七次全国人口普查中，60岁以上人口已超过2.6亿人，占人口比重达18.7%，随着时间的推移，人口老龄化现象将会加剧。目前国内养老积累资产占比较低，养老保险发挥空间巨大，以及衍生出的一系列养老社区等的养老产业将会成为保险行业业绩增长的一大动力。当前已提早布局养老产业链的保险企业有：泰康人寿、中国平安、中国人寿、中国太保、新华保险、中国太平。截至2020年9月，10家保险机构已投资47个养老社区项目，分布在20个省市区，合计床位约84155张；覆盖49个城市。
自2011年开始，以泰康人寿、中国平安、中国太平、新华保险、中国人寿、中国太保等依次落地养老项目，经营模式主要为重资产自建与轻资产合作共建，目前养老项目主要定位中高端市场。截至2021年3月，养老社区项目规模最大的是泰康人寿的泰康之家，建筑面积331万平方米，包含3.9万个养老单元；中国太保于2018年后开始布局养老社区项目，布局时间最晚，但扩张速度最快，截至2021年2月底，中国太保拥有8个养老社区项目落地7个城市，开工面积达93.8万平方米，床位超1.1万张，项目规模紧随泰康人寿，覆盖年龄由55岁到80岁以上，不同年龄段有不同的项目。
在老年化加速背景下，我们预期第三支柱商业养老保险建设将会加快；“养老保险+养老服务”的商业模式将受益于人口老龄化；养老项目落地有助于保险行业资产规模与投资收入增加，利好行业长期发展，并贡献新增业绩。推荐当前养老产业布局突出和新增保费收入出现拐点标的中国太保(601601)，建议关注新华保险(601336)、中国平安(601318)。
风险提示：保险公司经营风险，长端利率下行超预期，金融政策收紧；房地产行业销售不达预期，政策调控超预期。
（文章来源：东莞证券）
