事件
事件：2021 年6 月4 日，财政部官网发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》。
投资要点
文件为非税收入征管改革政策延续，并非地产定向调控措施。此次财政部发文，是基于财政税收改革的角度进行，体现了财政税收部门完善结构布局和力量配置、构建优化高效统一的税收征管体系的改革导向。2008 年3 月，中共中央印发了《深化党和国家机构改革方案》。此次方案第四十六条明确：
改革国税地税征管体制。其包括两大重点工作。第一、国税地税进行合并。
第二、推进非税收入征管的工作调整。主要体现为税务局征缴非税收入方面职权的增加。此次财政部关于土地出让金征收权的调整和变更，即属于此类领域的改革。
税务部门掌握土地出让金征收权，将有助于土地出让金的更好管理和使用。
结合十四五住房制度改革和市场变化，应该认为，土地出让金未来的利用将有一定的倾斜度，尤其是在乡村振兴、保障性租赁住房和老旧小区三个领域得到更大价值的利用。比如：2020 年9 月，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于调整完善土地出让收入使用范围优先支持乡村振兴的意见》。
此次政策继续强调土地出让金支持乡村振兴的导向，规定当年土地出让收入用于农业农村的资金占比逐步达到10%以上。所以，后续土地出让金的运用，将有助于促进乡村振兴工作的提速。
短期来看对于房地产行业影响不大，出让金仍归属地方，土地财政路径依赖也难以快速扭转。文件第八条明确规定，四项收入的征收范围、对象、标准、减免、分成、使用和管理等政策，继续按照现行规定执行，即本政策并未改变土地出让金的分配和使用方式。考虑到我国绝大多数省份仍处于城镇化中高速发展的进程中，各类基础设施的建设和公共服务的完善，仍需要大量的资金支持，税收收入并不能完全满足需求。因此，我们认为未来一段时间内，土地出让收入仍将归属于地方政府，地方政府对土地和房地产的诉求并不会发生根本改变。
中长期来看地方政府财政情况对中央更加透明和可控，也降低地方政府对使用土地出让金的灵活度。土地出让金划转税务部门负责征收，税务部门相对独立、专业、规范，使得全国各地方财政收入得到统一监控，防范地方政府出现不规范滥卖土地使用权以及土地出让收入不透明的情况，中长期来看，土地市场供给及价格将更加有序。
投资建议：土地出让金划转税务部门征收并非定向地产调控措施，是非税收入征管改革的延续，短期内对地产行业影响不大，但地方政府对土地出让金使用灵活度的降低在中长期范围内可促使土地市场供给及价格更加有序。我们认为财务稳健自律，业务布局良好，组织管理高效的优质房企优势将进一步扩大，持续推荐配置组合：【金地集团】、【龙湖集团】、【万科 A】、【旭辉控股集团】(财务健康叠加基本面良好，全年销售不悲观)，以及布局合理，稳步扩张的中等规模房企【弘阳地产】、【中骏集团控股】、【美的置业】，同时推荐大湾区旧改资源充沛标的：【龙光集团】、【中国奥园】。
风险提示：疫情反复风险、政策调控超预期、行业基本面不及预期。
（文章来源：克而瑞证券）
