睿见丨高和资本执行合伙人周以升：基础设施公募REITs适合中长期投资

周以升

高和资本联合创始人、执行合伙人

中国证券投资基金业协会资产证券化委员会专家顾问

商业不动产证券化小组组长

作为专家顾问深度参与中国公募REITs市场建设

日前，证监会、发改委发布基础设施公募REITs相关规定，我国基础设施公募REITs落地更进一步。

高和资本执行合伙人周以升于近日接受中国证券报记者采访表示，预计市场化程度较高、收益评价逻辑清晰的仓储物流、园区项目，以及经济发达地区的特许收费权类项目有望拔得试点头筹，成为首批基础设施公募REITs底层项目。对于个人投资者来说，基础设施公募REITs适合中长期投资。

中国证券报：什么样的项目有望成为首批项目？

周以升：中国基础设施公募REITs的试点项目范围，在4月30日发改委和证监会联合发布的《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以及8月3日发布《国家发展改革委办公厅关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》（发改办投资〔2020〕586号）中均有表述。概述而言，首批试点项目需具有位于重点区域、属于重点行业、项目优质、管理团队优质等特征。

目前初步申报的项目集中在物流仓储、产业园区和高速公路、污水处理等特许经营收费权类项目。考虑到发行市场的反馈是首批试点项目落地成功与否的重要评判标准，预计市场化程度较高、收益评价逻辑清晰的仓储物流、园区项目，以及经济发达地区的特许收费权类项目有望拔得试点头筹。

中国证券报：新交所上市的吉宝数据中心REIT 上市以来收益可观，预计中国的基础实施公募REITs总收益怎样？

周以升：吉宝数据中心REIT于2014年12月在新交所上市，上市之后积极拓展，几乎每年都有新增收购，投资组合覆盖亚太和欧洲市场，可能是近几年新交所最活跃的REIT。

根据戴德梁行2019年亚洲市场REITs报告披露的信息，吉宝数据中心REIT上市以来收益率和股价持续表现优异，体现了资本市场对该产品的高度认可。其发展路径是本次国内基础设施REITs试点希望能复制和实现的。

具体而言，2015年年初至2019年三季度末，吉宝数据中心平均派息率5.1%，综合收益率约60%，简单折算上市以来综合年化收益率约16%。

考虑到数据中心正处于行业发展的快速增长期，是所有基础设施业态中成长性最高的一个业态，而境内基础设施公募REITs试点中数据中心项目只是其中的一个细分领域，更大量的项目还是传统领域的基础设施项目，因此数据中心REIT收益水平不能代表基础设施REIT收益整体状况。

不过，就数据中心公募REITs而言，中国的数据中心市场增长较快，一线城市和环一线城市的数据中心项目如果打包成REITs上市，海外市场的相关REITs指标是具备一定的参考性的，

例如，综合收益中，派息收益具一定的参考价值。资本利得收益则需要具体问题具体分析。

中国证券报：个人投资者如何参与基础设施公募REITs投资？

周以升：基础设施公募REITs与其它基础设施类金融产品相比，最大的比较优势就是投资门槛低和信息披露高度透明。

按照现行规则安排，本次基础设施公募REITs的产品形式为封闭式上市可交易公募基金。个人投资人参与路径与购买LOF基金产品路径类似：场内认购直接通过证券账户办理，场外认购通过基金销售机构申请办理。

由于基础设施公募REITs产品封闭运作，且封闭期较长或者可能没有明确到期日，因此个人投资者如后续想要退出，将主要通过二级市场出售实现退出，如果想要增持，也是通过二级市场买入；也可以通过参与基础设施公募REITs存续期间开放扩募来增持。

总体而言，基础设施公募REITs可穿越周期波动、为中等风险、中等收益的产品，它有稳定的派息，亦有内生运营提升和外延扩张收购带来的价值增长，所以比较适合风险偏好中性的投资人作为大类资产予以投资配置。

它虽然在发行和交易机制上与股票非常相似，但是由于底层的经营波动性短期内不会特别大，而资产价值的增长性如果没有外部环境突变影响（比如信息技术更迭和疫情影响带来的数据中心市场爆发式增长）也是一个预期性相对较好的变量，加上个人投资者的持有比例在试点初期预计不会太高，因此预计交易活跃度不会像股票类证券那么高。

不过，根据海外REITs市场表现数据，拉长周期看，权益型REITs收益均值还是可以超越股票大盘的。因此，对个人投资者来说，基础设施公募REITs适合中长期投资配置。

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