来源 ／国民经略
作者 ／ 凯风君
经济第一，稳字当头。
众所周知，2020年，楼市的整体基调是“稳”。
然而，如何稳楼市？靠什么稳楼市？能不能稳住楼市？稳涨还是稳跌？稳不住了又该怎么办？
有关部门给出了答案。
近日，全国住房和城乡建设工作会议召开。住建部表示：
着力稳地价稳房价稳预期，保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不把房地产作为短期刺激经济的手段，继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案，着力建立和完善房地产调控的体制机制。
与往年相比，今年有五大信号值得关注：
其一，有关部门连提了20次“稳”，创下了历年之最。
稳地价稳房价稳预期，这种“三稳”提法在去年就已有之，早以为社会所熟知。但在今年，有关部门更进一步提出“坚持稳字当头”，态度无疑更为清晰。
稳字当头，首先就要排除大跌的可能性，其次则要排除大涨的可能性。大涨大跌，大起大落，自然都不算稳。
真正的稳，是横盘，是与GDP增速保持一致的微涨，是全国市场有涨有跌但整体平稳的格局。
其二，首提“长期坚持房住不炒”，同时再提“不把房地产作为短期刺激经济的手段”。
抛开后一句不谈，与往年只是单纯提及“坚持房住不炒”相比，这一次多了“长期坚持“的前缀。
这背后传递的信号可谓不言而喻：显然，房住不炒，不只是短期的政策宣示，而会作为长期的政策指导原则。
中国楼市是典型的政策市。短期，楼市调控有松有紧十分正常，紧缩之后的松绑也在意料之中。
但在长期，楼市政策的基调再不会轻易发生变化。政治格局有多稳定，这一原则就有多坚挺。
其三，楼市调控最紧时刻已经过去，维持现有局面是各方共识。
在前几天的住建部座谈会上，有关人士指出：
当前房地产市场总体平稳，成绩来之不易。保持房地产市场稳定，是对宏观经济平稳健康发展的重要贡献。
这句话传递的信号可谓再清晰不过。房地产平稳的成绩来之不易，保持稳定就是对宏观经济的重要贡献，立场可谓十分鲜明。
这种背景，可以用这两句话来概括：楼市调控最紧时刻已经过去，楼市松绑的刺激模式并未开启。
这也就是包括广州成都佛山纷纷大开学历购房之门的政策支撑，同时也是深圳果断叫停二手房“抱团涨价”的原因所在。
这背后的逻辑仍旧是“因城施策”：房价出现调整的城市，想要稳楼市，可以。市场已经出现过热苗头的城市，想要进一步刺激，显然还不行。
其四，棚改终于再次现身，2020年的空间还有多大？
有关部门表示：严格把握棚改范围和标准，稳步推进棚户区改造。
据住建部通报数据，截至11月底，全国棚改已开工315万套，超额完成289万套的目标任务。
这一数字，与2018年626万套的实际开工量相比，实际上还是相当于“腰斩”。至于作为三四线楼市最大支撑的棚改货币化，则基本未见提及，各地的货币补贴也基本回到了冰点。
那么，2020年还剩下几多棚改存量？
根据三年棚改攻坚计划，2018年到2020年改造各类棚户区1500万套，其中2018年已改造626万套，2019年超过315万套，2020年剩下还有500多万套。
这500多万套棚户区，将会是这一轮棚改的收官之作。
不过，在失去央行PSL等基础货币的支撑、失去棚改货币化的支持之下，依靠发债、依靠住房实物安置的棚改，还剩多大能量，令人疑惑。
其五，相比于棚改，“旧改”被反复提及。谁将获得利好？
住建部表示，将旧改纳入纳入保障性安居工程。可见，旧改将会是2020年的重头戏。
旧改，又名城镇老旧小区改造。与棚改不同，棚改是棚户区改造，走的是大拆大建的思路，三四线城市占主流。而旧改则是小修小补，主要以加装电梯、加建停车场、改造水电气路光纤，一二线城市为多。将旧改纳入保障性安居工程，再次显示了旧改的民生底色。
旧改对标的是房龄超过20年的城镇老旧小区，一般建于2000年左右，公共设施落后。在北上广深及众多二线城市的老城区，存在大量这样的小区，自然都在旧改之列。
无论是简单的翻新外立面，还是改造水电管网，抑或加装电梯、加建停车场，这对于土地开发早已停滞、城市拆迁停步不前的老城区来说，显然是难得的利好。
城市向来喜欢在新城大举开发，在一张白纸上描绘蓝图，既不存在阻碍又能迅速产生政绩。而对老城区，拆迁困难重重，改造困难重重，难以创造新投资和GDP，自然不愿主动推动。
过去几年，许多一二线城市都遭遇了“老城衰败”的共同问题。这一次旧改，恰恰为老旧小区提供了升级的机遇。
这是民生利好，也是投资利好。
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